中国人民解放军84916部队、西安方圆大酒店有限公司与西安华隆医疗器械公司房屋租赁纠纷



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部队、 中国人民解放军 84916 部队、西安方圆大酒店有限公司与西安华 隆医疗器械公司房屋租赁纠纷
中 华 人 民 共 和 国 最 高 人 民 法 院





(20
  01)民一终字第 39 号
上诉人(原审原告、反诉被告):中国人民解放军 84916 部队,住所地陕西省西安市长乐中路 36 号。
法定代表人:张增群,该部队部队长。
委托代理人:朱振武,中国人民解放军总装备部法律顾问处律师。
委托代理人:何俊,北京市华海律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告):西安方圆大酒店有限公司,住所地陕西省西安长乐中路 36 号。
法定代表人:张静明,董事长。
委托代理人:康凯,该公司副总经理。
委托代理人:王宝华,北京炜衡律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):西安华隆医疗器械公司,住所地陕西省西安市金花饭店 355 号房。
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法定代表人:李周俭,该公司总经理。
上诉人中国人民解放军 84916 部队(以下简称 84916 部队)和上诉人西安方圆大酒店有限公司 (以下简称方圆酒店)为与被上诉人西安华隆医疗器械公司(以下简称化隆公司)房屋租赁纠纷一案, 不服陕西省高级人民法院(20
  00)陕经一初字第 7 号民事判决, 向本院提起上诉。 本院依法组成合议 庭对本案进行了审理,现已审理终结。
经审理查明:1994 年 7 月 3 日,84916 部队与华隆公司签订《84916 部队科训大楼租赁合同》 约定,将陕西省西安市长乐中路 36 号院内场地 2000 平方米,科训大楼一栋 12000 平方米(不含人 防设施)租赁给华隆公司使用,具体位置、数量、质量及主要设备见附件一、二;租赁房地产用途, 场地用作出入交通,科训大楼用作宾馆;出租房地产总价值核定为 5000 万元;华隆公司付给 84916 部队建设费 2500 万元,租金 500 万元,共计 3000 万元,付款方式为:签订之日华隆公司通过银行 付给 84916 部队 1000 万元(含 100 万元定金)、大楼交付试用之日华隆公司通过银行付给 84916 部 队 1000 万元, 交付使用(不含两个月试用期)满一周年之日, 华隆公司通过银行付给 84916 部队 1000 万元;84916 部队不按合同规定时间、数量提供房地产,应每天付给华隆公司 1 万元违约金,因华 隆公司原因或不可抗力之因素造成的违约除外, 84916 部队原因提前终止合同应付给华隆公司违 因 约金。 违约金按总金额的 2 倍加提前终止年限的银行利率赔偿。 合同从 1995 年 3 月 1 日开始生效, 使用期 30 年,分三次签约,届时终止。同日,双方又签订一份补充协议,一致认为第 14 条的正确 表述应为, “合同从 1995 年 3 月 1 日开始生效至 2025 年 4 月 30 日终止, 共计三十年另两个月(含 两个月试用期)”,双方确认租赁费和第三次付款时间为,华隆公司支付租赁费 3000 万元给 84916 部队,前两次付款按合同第六条执行,第三次付款延至 1996 年 6 月 30 日付清。在合同之后附有科 训大楼总平面图复印件一份。
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上述合同签订后,华隆公司于 1994 年 7 月 7 日向 84916 部队支付租金 100 万元,1994 年 7 月 8 日, 方圆酒店(股份制)成立, 法定代表人为华隆公司总经理李周俭, 华隆公司入股 300 万元。 1995 年 1 月 24 日,方圆酒店在工商登记机关办理了变更登记手续,华隆公司退出方圆酒店,法定代表 人变更为张静明,并告知了 84916 部队。截止 1995 年 10 月 16 日,84916 部队陆续收到租金 1100 万元(除第一笔 100 万元由华隆公司支付外), 其余的款项均由方圆酒店或以其他股东的名义支付)。 在工程建设期间,方圆酒店为工程垫资,按照合同约定改造三星级酒店的要求进行了装修装潢, 84916 部队与方圆酒店发生借款行为。1996 年 2 月 28 日,84916 部队、方圆酒店和施工单位对科 训大楼工程(除地下室)进行了交工,84916 部队将正负零以上房门钥匙交予方圆酒店,科训大楼未 进行竣工验收。1996 年 3 月 29 日,方圆酒店正式开业经营。84916 部队与方圆酒店一直未办理地 下室交付手续。一审期间,经一审法院进行现场察看,方圆酒店已经启用地下室作为职工食堂、洗 衣房等。
1996 年 9 月 3 日,84916 部队向华隆公司发出通知,要求其交纳第二期租金及违约金。1996 年 12 月 16 日,84916 部队向华隆公司发出关于催付科训大楼租金的最后通知,同日,方圆酒店复 函 84916 部队,愿意将酒店全部租金于 1996 年 10 月 18 日前一次付清,至此,双方不再追究彼此 租金方面的任何责任,方圆酒店为科训大楼的惟一承租方。1996 年 12 月 16 日,84916 部队又向华 隆公司发出“关于催付科训大楼租金的最后通知”,要求华隆公司于同年 12 月 25 日前付清第二、 三期全部租金,如不付清,将无偿收回科训大楼。方圆酒店于同年 12 月 24 日复函 84916 部队称:
  1.武汉某房地产开发公司与其联营 3000 万资金, 预计 12 月底前到位。 若实施所欠租金一次付清;
  2. 新加坡吉宝财团与我方 10 月 15 日已达成协议,1997 年 1 月 10 日来签合作合同,若按期实施,最 迟 1997 年 1 月底归还所欠租金;
  3.西安财源信用社准备元月初与我们洽谈合作, 若成功, 也不存在 归还欠款一事;
  4.若以上均不能实施, 我方已与省建行谈妥元月初贷一部分资金偿还租金;
  5.所欠部
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队二期房租从交房之日起按银行利息计算,我方愿承担,直到归还之日止。以上 5 条如不能按期执 行,希望部队返还我方投资方圆酒店的资金,我们无任何怨言自动退出。后方圆酒店未能落实以上 复函内容。1997 年 11 月 28 日 84916 部队与华隆公司法定代表人李周俭、方圆酒店法定代表人张 静明签订会议纪要:
  1.同意终止科训大楼租赁合同;
  2.双方尽快清算帐目;
  3.双方共同选定审计部门 审计;
  4.双方认可审计结果;
  5.审计费用共同承担;
  6.与此同时,双方继续寻找合作伙伴,并为新的 承租方提供方便条件。1998 年 2 月 19 日双方再次签订会议纪要商定,在同年 3 月 5 日前,方圆酒 店筹资付清拖欠租金或寻找合作伙伴接手,若上述两种方法无果,双方同意解除原租赁合同,由 84916 部队收回科训大楼的租赁权。1998 年 3 月 16 日,方圆酒店就支付租金计划致函 84916 部队 称,于 1998 年 3 月 18 日支付 100 万元,同年 3 月 30 日支付 500 万元,剩余款项力争在 3 个月全 部支付清结,如有违约愿承担同期银行贷款利息。后方圆酒店未能支付下欠租金。1998 年 12 月 4 日,84916 部队提请西安仲裁委员会仲裁,仲裁期间,该仲裁委员会委托陕西省价格事务所对方圆 酒店的固定资产投资进行了估价评估,评估结论为方圆酒店对酒店实际投入的、现存的、有形的实 物(固定资产、固定资产改良支出)评估值为 118886
  65.69 元(未减去方圆酒店垫资部分);开办费为 53635
  69.42 元(经一审法院早查该开办费中有部分支出属固定资产投资价值为 15279
  38.62 元), 估 价报告确认方圆酒店总贷款开业前欠息,银行的为 26707
  20.71 元,私人的为 270030 元,并认为根 据有关规定,用借款进行的工程发生的借款利息,在固定资产未交付使用之前发生的,应计入固定 资产成本。陕西省价格事务所在此估价的基础上对固定资产进行了折旧,基准日为 1999 年 7 月 31 日,折旧值为 87865
  53.30 元,但未对开办费中属于固定资产投资部分进行折旧。一审期间,经一 审法院征询双方对陕西省价格事务所的估价报告的意见, 双方对该报告数据均表示无异议。 西安仲 裁委员会仲裁后,方圆酒店不服,以仲裁程序违法为由,向陕西省西安市中级人民法院申请撤销仲 裁, 该院以 84916 部队选定的仲裁员与其聘任的代理人系同一律师事务所律师应当回避而未回避导
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致仲裁程序违法为由, 1999 年 11 月 16 日作出(19
  99)西经仲字第 37 号民事裁定, 于 撤销了西安仲 裁委员会西仲裁字(19
  98)第 130 号仲裁裁决。2000 年 3 月 30 日,84916 部队以请求解除《科训大 楼租赁合同》、方圆酒店退回科训大楼使用权、华隆公司和方圆酒店承担违约责任赔偿 3000 万元 为由,诉至陕西省高级人民法院。2000 年 5 月 8 日,方圆酒店以要求 84916 部队承担支付不适当 交付租赁标的物的违约金 1885 万元、终止履行合同清偿投资并按合同约定赔偿损失以及负担全部 诉讼费用等为由提出反诉。
另查明,1994 年 9 月 15 日,中国人民解放军总参谋部房地产管理处核发《利用房地产开展经 营活动许可证》载明,84916 部队申请将西安市长乐中路 36 号的房地产(基地面积 2000 平方米、 建筑面积 12218 平方米)出租给华隆公司作为办公使用。
一审法院经审理认为,84916 部队与华隆公司签订的《科训大楼租赁合同》及补充合同,意思 表示真实,内容合法,应为有效合同。因合同在履行中承租方实际已变更为方圆酒店,且 84916 部队是认可的,故方圆酒店是租赁合同的主体,应享有合同约定的权利、履行合同约定的义务。根 据合同第 14 条约定从 1995 年 3 月 1 日开始生效, 此约定时间应为 84916 部队交付租赁标的物时间。 因合同签订时,科训大楼尚在建设中,合同约定租赁期限 30 年,使用起算日期是从 1995 年 3 月 1 日开始的。当事人之间的往来信函以及会议纪要等也能证明租赁标的物交付时间为 1995 年 3 月 1 日。 故应认定 84916 部队未能按合同约定的时间交付标的物属违约。 另外 84916 部队未能与方圆酒 店履行交付地下停车场手续, 对地下停车场交付时间上与方圆酒店发生争议负有一定过错。 方圆酒 店在接收租赁物并正式使用、正常经营后,不能按约定时间交付租金亦属违约,并且在 84916 部队 催付租金时,表示尽快筹措资金交付租金,并未提出不交或缓交租金的抗辩事由,因此方圆酒店辩 称没有拖欠租金的理由不能成立。鉴于双方都有过错,双方在审理中表示同意解除租赁合同,故双
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方违约行为可互不追究, 租赁合同予以解除。 方圆酒店应将租赁标的物完好返还 84916 部队, 84916 部队应将方圆酒店的固定资产投资以及多收取的租金返还方圆酒店。 鉴于双方对陕西省价格事务所 的估价报告无异议, 该报告数据可作为处理本案的依据。 该估价报告对固定资产折旧的基准日虽已 过期,且开办费中属于固定资产投资的部分没有进行折旧,但该报告没有减去方圆酒店为 84916 部队垫资部分,故不再考虑对折旧基准日至一审审理期间重新折旧;对 84916 部队已收的租赁费, 应按每年 100 万元租金计收,返还多收部分。综上,84916 部队要求解除租赁合同的请求,予以支 持,要求方圆酒店赔偿损失的请求不予支持。华隆公司关于其已不是租赁合同主体,不应承担责任 的答辩理由成立。 方圆酒店关于 84916 部队未向其交付 2000 平方米场地, 应赔偿损失的反诉请求, 不符合客观事实,经实地察看,合同约定的 2000 平方米场地,是泛指的 84916 部队基地面积,故 不存在交付 2000 平方米场地的违约事实,方圆酒店的反诉请求,无事实根据,不予支持。据此判 决:(
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