一份房屋租赁合同公证中的几个法律问题



一份房屋租赁合同公证中的几个法律问题
一、案情
2001 年 10 月,某贸易有限公司(下称甲公司)与市某科技咨询有限公司(下称乙公司)签订 房屋租赁合同一份,内容为:甲公司将近 500 平方米的店铺出租给乙公司;租期三年,自 2001 年 11 月 1 日至 2004 年 10 月 31 日;租金每年 25 万元, 先付后用;甲公司负责出租房屋的水电正 常供应,乙公司按月交纳水电费用;一方不履行合同,另一方有权提前解除合同,违约方应一次 性向对方支付违约金 10 万元。该合同经公证处公证。甲公司在出租时未取得房屋所有权证,出 租后才取得。该房屋租赁一直未到房管部门进行出租登记。2003 年 2 月,甲公司将乙公司起诉 至法院,称乙公司未交第二年租金,拖欠水电费用,故请求解除房屋租赁合同,支付所欠租金 和违约金。
本案系一起房屋租赁合同纠纷,其中涉及的法律问题颇多,既牵涉不动产物权的登记,又 牵涉及合同生效要件和公证效力等问题,值得研究。笔者拟作一初浅分析。
二、相关法律分析
(一)无产权证房屋的出租问题
《城市房地产管理法》第 52 条规定:“房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋 出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。”因此,只有房屋所有权人才是租赁 房屋合法主体。但没有产权证是否为所有权人?笔者以为,未取得房屋所有权证并不等于不是所 有权人,因为从不动产登记发证的法律制度的发展看,登记发证是为了将物权进行公示,无证 的物权只不过不能对抗有证的第三人,未办理产权证并不影响所有人对物的所有权。所以,所
有权人与所有权证持有人的概念并不相同。房屋在建过程中所有人尚未成为所有权人,而房屋 竣工后,房屋所有权人要隔相当时间才能成为所有权证持有人。在此期间,如果不允许租赁, 显然不利于提高社会资源的利用效率,违背鼓励交易的市场经济原则。《合同法》第 212 条规 定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同”。其中,出 租人并不以所有人为限。应该说凡对标的物享有合法的使用收益权的人,原则上均可作为出租 人,有权将其使用的标物转由他人使用。况且《合同法》第 51 条规定:“无处分权的人处分他 人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”《合同法》 第 228 条还规定:“因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以 要求减少租金或者不支付租金。”这从另一个侧面说明,出租人是否为租赁物的所有人或使用 权人,不影响租赁合同的效力。以他人之物出租的,租赁合同仍为有效,不过出租人负有将租 赁物交付承租人使用的义务。如出租人不能将标的物交付承租人使用,应承担债务不履行的责 任;如出租人将标的物交付承租人使用,则承租人仍应交付租金,而不得以租赁物非为出租人所 有而对抗。出租人以他人之物出租的,对标的物所有人构成侵权或不当得利,应向标的物的所 有人或合法使用人负侵权的民事责任或返还不当得利的义务。出租物的所有人或合法使用人请 求承租人返还标的物的,因承租人与其并无租赁关系,所以承租人不得拒绝,承租人因此而受 到的损失只能请求出租人赔偿。当然,承租人对租赁物的所有人或使用权人也不负交付租金的 义务或侵权的民事责任。可见,连出租别人的房屋《合同法》也并没有规定无效,而对于权属 并无争议,只是因为时间问题暂时未取得产权证的房屋出租,更没有无效的理由。因此,出租 无产权证的房屋既不违反法律,又不违反社会公共利益,不能归于无效。至于国家建设部 1995 年 5 月 9 日发布的《城市房屋租赁管理办法》第 6 条“未依法取得房屋所有权证的房屋不得出 租”的规定,不能作为合同无效的理由。因为认定合同是否有效,其判断的根据只能是法律、
行政法规的明确规定。而该建设部令并不是国家法律、行政法规,故不能作为认定合同无效的 根据。
(二)房屋租赁合同的生效问题
在本案中,甲公司与乙公司签订了房屋租赁合同并经公证,那么该合同是双方签章后生效, 还是经公证后生效, 或者经房地产管理部门登记后生效?过去一直认为, 如同房屋买卖合同一样, 房屋租赁合同必须经登记备案后方能生效,甚至未办理登记其合同无效,也就是将登记作为房 屋租赁合同生效或有效要件。这种观点由于将债权和物权制度混为一谈,在理论和实践上产生 许多无法自圆其说的矛盾。现根据《合同法》第 44 条第 2 款“法律、行政法规规定应当办理批 准、登记等手续生效的,依照其规定”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉 若干问题的解释(一)》的规定,可以认为,批准、登记既不是合同的成立要件,也不是合同的 有效要件,而仅仅可能是合同的生效要件。这可能有两种情况,一种是法律、行政法规规定应 当办理登记手续,且规定登记后才生效的;另一种是法律、行政法规规定合同应当办理登记手续 但未规定登记后生效。前一种登记主要指《担保法》等所规定的抵押合同登记和权利质押登记 等。这种登记是合同的生效要件,没有办理,则合同不生效。后一种登记如房屋买卖,土地使 用权出让,汽车过户等。这种登记不是合同的生效要件,没有办理,并不影响合同的生效和有 效,只是不产生物权变动的效力,即合同标的物所有权或其他物权不发生转移。同时,该司法 解释还意味着某些批准登记等手续是可以补办的,或者说批准登记等手续在一定的期限内完成 即可。因此,认为登记是合同生效要件的观点己被淘汰。本案中,甲乙公司所签订的房屋租赁 合同未办理登记手续,并不导致合同未生效。
那么,本案合同何时生效?《合同法》第 44 条规定,“依法成立的合同,自成立时生效”。 具体到本案,由于租赁合同为诺成性合同,故本来房屋租赁合同可自甲乙公司签章后生效。然
而由于双方当事人将该合同办理了公证,致使合同生效时间又具有不确定性。笔者以为,如果 甲乙公司在合同中并未约定合同必须办理公证才生效,那么该合同自甲乙公司签字、盖章后即 可生效。如果甲乙公司在合同中约定合同必须办理公证才生效,那么该合同应自公证之日起生 效。理由为按照《合同法》第 45 条规定:“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件 的合同,自条件成就时生效。”故本案双方当事人将合同经公证后始生效的约定条款应视为合 同生效所附条件,所以如果未办理公证,则合同未生效。同理,如果当事人在合同约定经登记 为生效要件,那么该合同应自登记之日起生效。
(三)房屋租赁合同公证的强制执行效力问题
本案合同在履行过程中产生纠纷,甲公司将乙公司诉至法院,那么甲公司能否不通过审判 程序,而直接申请法院强制执行。这就涉及公证赋予债权文书强制执行效力的问题。公证机构 依照国家赋予的权力和法律规定的程序,对于追偿债款、物品的文书进行审查,认为事实清楚, 双方没有争议并经当事人申请,可依法赋予该法律文书强制执行效力。根据最高人民法院、司 法部《关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》,公证机关在办 理符合赋予强制执行的条件和范围的合同、协议、借据、欠单等债权文书公证时,应当依法赋 予该债权文书具有强制执行效力。符合规定的债权文书,在履行过程中,债权人申请公证机关 赋予强制执行效力的,公证机关在征得债务人同意公证并愿意接受强制执行的意见后,也可以 依法赋予该债权文书强制执行效力。对于本案,甲乙公司所订立的房屋租赁合同不存在财产担 保,符合可依法赋予强制执行效力的条件和范围。因此公证机关可赋予该合同强制执行效力, 而且应当赋予,即这种赋予是强制性的,不管当事人是否申请或是否愿意,都要在公证书中写 上赋予强制执行的效力。当然,既使该合同未经公证,但乙公司在履行中同意公证并愿意接受 强制执行,甲公司仍可申请公证机关赋予该合同强制执行效力。因为虽然当事人有权请求审判
机关予以处理,但不管在合同履行前还是履行过程中,只要债务人同意公证机构直接赋予该合 同强制执行效力,即表明其己放弃诉权,而诉权是可以放弃的。所以本案甲公司可径行向公证 处申请执行证书,无需进行诉讼。
对于公证机关赋予强制执行效力的债权文书的范围, 有人认为, 必须以追偿“债款、 物品” 为标的,且必须是单务的给付行为。基于公证机构的现有职能,可以赋予强制执行效力的债权 文书的内容,应当是比较简单的,司法部和最高人民法院联合通知所确定的债权文书范围,是 基本符合当前公证业务实际的。但随着形势的发展,其范围应作相应的扩大,比如给付特定的 动产可纳入赋予强制执行效力的公证书的范围。笔者以为,赋予债权文书强制执行效力,不应 局限于单务的给付行为,比如财产租赁合同,承租方有交付租金的义务,而出租方也必须交付 财产,实为双务,如果以此为由认定不能赋予合同强制执行效力,显然不利于公证业务的发展。  

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