小产权房



小产权房
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小产权房
“小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。 目前通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房 产。所以,“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权。 说的再直白一些,“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、 建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 目录 性质 法律属性 小产权和大产权 购买乡产权房会有什么风险 乡产权房屋有可能变成大产权房吗? 热销原因 催生小产权房的主要原因 解决小产权房问题的建议
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性质
小产权房
国家发产权证的叫“大产权房”,国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房” [1] 、“乡产 权房”有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该 农村的集体所有者,外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕 地违法建设的。 和一般意义上的商品房相比,“小产权房”没有 [2] 土地出让金概念,也没有开发商 疯狂的利润攫取,所以,“小产权房”的价格,一般仅是同地区商品房价格的 1/3 甚至 更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。
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法律属性
那么,乡产权房的法律属性如何,其究竟是否合法、能否购买或转让?
小产权房
首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续,其就是合法建筑,法律是 允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此,并非只要是乡产权房就是非法建筑, 其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突,才让人误认为是非法建 筑。 既然是合法的,那么乡产权房是否可以购买和转让呢?根据《中华人民共和国土 地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农 业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖 给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产 证、契税证等合法手续。由此可见,乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或 出售的。 但这并不是说乡产权房就不能转让, 而是说其转让或销售的对象是有限制的, 只能在集体成员内部是可以转让、置换。
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小产权和大产权

  1、 全部产权 ( 大产权 ) 、 全部产权(
国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定:凡按市场 价购买的公房,购房
小产权房
者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政 府不予压低和抬高,随行就市,任由买卖双方商定,只要双方能接受,即可成交。按 照市场价购得住宅的房主,也就拥有了住宅的各项支配权利,也就是拥有了房屋、住 宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里,房屋的全部产权与房屋的所有权是 等同的,只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言,“全部产权”才有存 在的意义。

  2、 部分产权 ( 小产权 ) 、 部分产权(
根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》,职工购买公 有住宅,在国家规定的住房面积内,可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产 权,可以继承和出售,但出售要在购买 5 年以后才能进行,原售房的产权单位有优先 购买权,售房的收入在扣除相关税费后,按个人与单位或政府各自所占的产权比例进 行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不 同之处在于,部分产权是强调永久使用权和继承权,而对收益权和处分权的行使则限 定在一定范围之内。
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购买乡产权房会有什么风险
第一, 第一 , 法律风险
前面已经详细论述了由于乡产权房的特殊法律属性,使得乡产权房的流通转让存 在很多的限制,因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房 的法律性质,其并不是商品房。所以,法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权 房是无效的,人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权 房的案件,购房人的权益很难得到维护。同时,由于购买乡产权房的合同是无效的, 因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利 息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的,
由于己方有过错,可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商 违约,由于合同无效,购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可, 也不用在房管部门备案,不在政府机构监管范围内,因此在使用房屋的过程中,如果 遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题,其救济途径就非常有限。
小产权房
最典型的案子就是 1994 年全国各地的画家入驻通州宋庄,逐渐形成全国最大的画家 聚集地。但由于房价飞涨等多方面原因,陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案 件,至今已经形成 13 起讨房诉讼。 2007 年 7 月,画家李玉兰第一个接到了一审败 诉判决书,法院判决合同无效,要求原房主按照评估价给李玉兰
  9.3 万元补偿款,李 玉兰于判决生效 90 日内腾房。李玉兰遂向市二中院上诉。 2007 年 12 月,二中院终审首次认定“画家村”农村房屋买卖合同无效,但判决中 指出合同无效主要责任在于农民反悔,李玉兰可就赔偿问题另行主张。
第二, 第二 , 政策风险
在购买的是在建乡产权房,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部 门整顿乡产权房的建设项目,可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果 只能是购房人找开发商索要购房款,购房人就可能面临既无法取得房屋,又不能及时 索回房款的尴尬境地。另外,购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家 认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以其很可能无法得到对产权进行的拆 迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
第三, 第三 , 开发建设的监管同样存在缺位
目前,乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束,开发建设的监管同样 存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持,开发过程中其大量的开发资金 没有政府和银行进行监管,主要依靠开发商自律进行开发建设,一旦开发单位的资金 或其它环节出现问题,极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资 质和监管的开发单位,对购房者而言,资金的安全,开发商资金是否按时到位,是否 能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时,开发单位的资质没有,房屋质量 和房屋售后保修难以保证。而且,入住后的物业管理也极易出现问题。
第四, 第四 , 购买后也不能合法转让过户
第四,由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护,没有得到国家房地产主管部 门的批准,无法办理合法的产权手续,购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保 值和升值也有很大影响。
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乡产权房屋有可能变成大产权房吗? 乡产权房屋有可能变成大产权房吗 ?
律师个人观点
有不少人认为随着《物权法》的出台,公民的财产权利全面被肯定,乡产权房也 会被法律所认可,最终可以转化为合法的产权房。那乡产权房屋究竟能转化为真正意 义上的产权房吗?从我国目前的相关法律规定来看,乡产权房屋转化为产权房还缺乏 法律依据。而从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析,短期内我国还 不会放开集体土地的流转。 因此, 乡产权房屋向产权房的转化还需要一段较长的时间。 同时,即便今后乡产权房屋可以转化为产权房,从现有的土地制度来看,购房人还会 需要缴纳土地出让金。如此一来购房人购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差 无几。 因此,我们建议最好不要购买乡产权房,已经购买了也应尽早退房。如果你认为 自己能够承担文中所述的风险,或确实需要购买乡产权房屋,我们建议你最好能购买 现房,并注意考察项目是否办理了相应的审批手续及开发商的资质和信誉,从而尽量 降低购房风险。如果你既无法或不愿承担前述风险,又想购买乡产权房屋,就目前而 言你只有将户口转到乡产权房屋所在的村集体。 以上内容均为律师个人观点,仅供参考!
中央明确不许再建小产权房
已购者利益受保护对于民众普遍关心的农村小产权房问题,陈锡文明确表示,小产 权房违法,绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者,国家相 关部门正在研究制定具体的解决措施。 中央财经领导小组办公室副主任中央农村工 作领导小组办公室主任 陈锡文:很多消费者购买的时候,他不可能对国家的法律有这 么多的了解,因此糊里糊涂就买了,觉得便宜就买了,对这些人的合法利益,政府是要给 予保护的。 小产权房”的产生是违法的, 因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局, 也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序,所以它本身是不合法的。
小产权房的最新政策
国土资源部再次严厉地指出,小产权房实质是违法建筑,违反土地管理法律,集 体土地不得用于商品住宅开发,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权 房,并要求各地坚决制止、依法严肃查处。
[3]
的确,小产权房得不到现有法律体系的支持是一个基本的事实。而小产权房与
商品房巨大的价格落差,造就了其广阔的市场需求,也是一个不争的事实。在现有的 住房供应体系不能全面满足民众住房需求的情况下,小产权房的出现,应该说是具有
一定合理性的。对管理部门来说,小产权房事实上部分承担了理应由政府承担的住房 保障责任。而对于农民来说,出售或出租小产权房,可以获得比种植更高的收入。一 定程度上,小产权房的出现,对政府、购房者和农民来说,其实是一个多赢的结果。 公共政策的目的,是满足民众的需求;有效的公共政策,则应该是有助于政策目的的 实现。就此观之,小产权房就是一个政策目标与政策手段高度一致的举措,可怎么就 违法了呢?这真是一个诡异的问题。
小产权房
中国未来要解决的最大难题,是 8 亿农民的致富问题。守着一亩三分的薄地,农民是 不可能致富的。然而当今社会发生的巨大变迁之下,农民致富手段日益趋向多元化。 现在已经很少有农民只以种地为生。自主创业是一条不错的道路。如果能引导农民工 去自主创业,就既可以减少劳动力市场上的农民工供给、从而提高其工资水平;又可 以拓宽农民工的生存渠道,而创业成功的农民企业家还可以创造更多的就业岗位。正 是基于这一点,鼓励自主创业是目前的一项重要政策。 可是,农民的创业资本从哪里来呢?从金融途径获得资金对农民来说非常的困难, 那么只剩下让农民利用自己的资源来自主融资这一个办法了。农民的资源有许多,其 中土地和房产仅仅是其中固定资源的一种,而更多的是人际资源,社会资源,当今农 民致富主要依靠的就是这种资源。可目前土地的流转仍未真正放开,现在又不允许城 镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房,这就导致农民这点可怜的资源事实 上不能发挥任何经济的作用。因此,现有的法规政策之间是相互矛盾的:既鼓励农民 创业、又堵住了农民创业资金的来源。 探讨小产权房的解决途径, 应该谋求维持多赢的利益格局。 把小产权房强制拆除, 是不符合这个原则的。把责任全部推给农民或购房者,是不客观的。小产权房的建造 和买卖,皆是在阳光下进行的。当初管理部门为什么不马上禁止呢? 在现有的法律体系没有改
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