小产权房



小产权房
“小产权房”并不是一个法律上的概念, 它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成 的称谓。目前通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁 发产权证的房产。所以,“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”,它并不真正构成严 格法律意义上的产权。 说的再直白一些, “小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新 农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 性质 国家发产权证的叫“大产权房”, 国家不发产权证的叫“小产权房”。 “小产权房”、 “乡产权房”有两种: 一种是在集体建设用地上建成的, 即“宅基地”上建成的房子, 只属于该农村的集体所有者,外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或 者占用耕地违法建设的。 和一般意义上的商品房相比,“小产权房”没有土地出让金概念,也没有开发商 疯狂的利润攫取,所以,“小产权房”的价格,一般仅是同地区商品房价格的 1/3 甚 至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。 法律属性 那么,乡产权房的法律属性如何,其究竟是否合法、能否购买或转让?首先应当明确 的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续,其就是合法建筑,法律是允许乡村集体 在集体土地上建造住宅的。因此,并非只要是乡产权房就是非法建筑,其只是因销售 环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突,才让人误认为是非法建筑。 既然是合法的,那么乡产权房是否可以购买和转让呢?根据《中华人民共和国土 地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农 业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖 给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产 证、契税证等合法手续。由此可见,乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或 出售的。 但这并不是说乡产权房就不能转让, 而是说其转让或销售的对象是有限制的, 只能在集体成员内部是可以转让、置换。 小产权和大产权 1 、 全部产权 ( 大产权 ) 国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定:凡按市场 价购买的公房,购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价 价格。国家和地方政府不予压低和抬高,随行就市,任由买卖双方商定,只要双方能
-1-
接受,即可成交。按照市场价购得住宅的房主,也就拥有了住宅的各项支配权利,也 就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里,房屋的全部产 权与房屋的所有权是等同的,只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而 言,“全部产权”才有存在的意义。 2 、 部分产权 ( 小产权 ) 根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》,职工购买公 有住宅,在国家规定的住房面积内,可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产 权,可以继承和出售,但出售要在购买 5 年以后才能进行,原售房的产权单位有优先 购买权,售房的收入在扣除相关税费后,按个人与单位或政府各自所占的产权比例进 行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不 同之处在于,部分产权是强调永久使用权和继承权,而对收益权和处分权的行使则限 定在一定范围之内。 购买乡产权房会有什么风险 第一 , 法律风险 前面已经详细论述了由于乡产权房的特殊法律属性,使得乡产权房的流通转让存 在很多的限制,因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房 的法律性质,其并不是商品房。所以,法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权 房是无效的,人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权 房的案件,购房人的权益很难得到维护。同时,由于购买乡产权房的合同是无效的, 因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利 息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买 的,由于己方有过错,可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开 发商违约,由于合同无效,购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认 可,也不用在房管部门备案,不在政府机构监管范围内,因此在使用房屋的过程中, 如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题,其救济途径就非常有限。 最典型的案子就是 1994 年全国各地的画家入驻通州宋庄,逐渐形成全国最大的 画家聚集地。但由于房价飞涨等多方面原因,陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家 的案件,至今已经形成 13 起讨房诉讼。 2007 年 7 月,画家李玉兰第一个接到了一 审败诉判决书, 法院判决合同无效, 要求原房主按照评估价给李玉兰
  9.3 万元补偿款, 李玉兰于判决生效 90 日内腾房。李玉兰遂向市二中院上诉。 2007 年 12 月,二中院终审首次认定“画家村”农村房屋买卖合同无效,但判决 中指出合同无效主要责任在于农民反悔,李玉兰可就赔偿问题另行主张。 第二 , 政策风险
-2-
在购买的是在建乡产权房,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部 门整顿乡产权房的建设项目,可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果 只能是购房人找开发商索要购房款,购房人就可能面临既无法取得房屋,又不能及时 索回房款的尴尬境地。另外,购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家 认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以其很可能无法得到对产权进行的拆 迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。 第三 , 开发建设的监管同样存在缺位 目前,乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束,开发建设的监管同样 存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持,开发过程中其大量的开发资金 没有政府和银行进行监管,主要依靠开发商自律进行开发建设,一旦开发单位的资金 或其它环节出现问题,极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资 质和监管的开发单位,对购房者而言,资金的安全,开发商资金是否按时到位,是否 能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时,开发单位的资质没有,房屋质量 和房屋售后保修难以保证。而且,入住后的物业管理也极易出现问题。 第四 , 购买后也不能合法转让过户 第四,由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护,没有得到国家房地产主管部 门的批准,无法办理合法的产权手续,购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保 值和升值也有很大影响。 乡产权房屋有可能变成大产权房吗? 乡产权房屋有可能变成大产权房吗 ? 律师个人观点 有不少人认为随着《物权法》的出台,公民的财产权利全面被肯定,乡产权房也 会被法律所认可,最终可以转化为合法的产权房。那乡产权房屋究竟能转化为真正意 义上的产权房吗?从我国目前的相关法律规定来看,乡产权房屋转化为产权房还缺乏 法律依据。而从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析,短期内我国还 不会放开集体土地的流转。 因此, 乡产权房屋向产权房的转化还需要一段较长的时间。 同时,即便今后乡产权房屋可以转化为产权房,从现有的土地制度来看,购房人还会 需要缴纳土地出让金。如此一来购房人购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差 无几。 因此,我们建议最好不要购买乡产权房,已经购买了也应尽早退房。如果你认为 自己能够承担文中所述的风险,或确实需要购买乡产权房屋,我们建议你最好能购买 现房,并注意考察项目是否办理了相应的审批手续及开发商的资质和信誉,从而尽量 降低购房风险。如果你既无法或不愿承担前述风险,又想购买乡产权房屋,就目前而 言你只有将户口转到乡产权房屋所在的村集体。
-3-
中央明确不许再建小产权房 已购者利益受保护对于民众普遍关心的农村小产权房问题,陈锡文明确表示,小 产权房违法,绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者,国家 相关部门正在研究制定具体的解决措施。 中央财经领导小组办公室副主任中央农村 工作领导小组办公室主任 陈锡文:很多消费者购买的时候,他不可能对国家的法律有 这么多的了解,因此糊里糊涂就买了,觉得便宜就买了,对这些人的合法利益,政府是 要给予保护的。小产权房”的产生是违法的,因为它违背了城乡土地规划利用的总体 布局,也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序,所以它本身是不合法的。 热销原因 背景解析 在商品房价持续走高、 经济适用房欲购无望的情况下, 目前一些打着“小产权”、 “乡产权”旗号的项目在一些大城市中热销起来。小产权房最吸引购房人的是销售价 格低、环境好,因此虽然距离城区远一点,但现在北京摊大饼式的发展,以及道路公 交的延伸,这种小产权房还是具有不小的吸引力。 但是由于小产权房是在集体土地上建设,没有经过国有化收购,因此建设部最近 还是提醒人们注意小产权房的风险。建设部新闻发言人表示,目前的法律法规不允许 在集体土地上进行房地产开发,不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外 成员销售。 为此, 建设部提醒消费者, 不要购买在集体土地上建设的房屋。 “小产权” 实际上并不是真正的产权,这种房屋既没有土地使用证和预售许可证,国土房管局也 不会给购房合同备案。如果非集体经济组织成员购买了此类房屋,将无法办理房屋产 权登记,合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”,均不 符合法律规定,不受法律保护。
合同法第五十四条规定,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤 合同法第五十四条规定,
的权利: 销的权利:
(一)因重大误解订立的; (二)在订立合同时显失公平的。 (三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合 同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 问:什么是重大误解,如果有重大误解,在举证时怎么能证明自己是因重大误解而订的合同 呢?还有,如果法院不受理,我该怎么办呀? 最佳答案 定义:《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》 第七十一条规定:“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数
-4-
量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误 解。” 根据上述司法解释,具体到合同法上重大误解包括以下几种情况:
  1、对合同性质的误解。当事人针对同一物订立合同,但对合同标的物本质或性质认识 错误,可以构成重大误解。比如将出租误认为出卖,将借贷误认为赠与,将镀金的物品当成 是纯金的,不过,当事人自愿承担错误的风险的,不宜按重大误解处理。
  2、对当事人特定身份的误解。如将甲公司误认为乙公司而与之订立合同,尤其在以信 任为基础的合同中,如信托、信贷、委托、寄存等;在以感情及特殊关系为基础的合同中, 如赠与、无偿借贷等;在以特定人的技能为基础的合同中,如演出,在上述具有人身性质的 合同中,对当事人的误解更是属于重大误解。而在不具 有人身性质的合同中,如现实买卖, 有时对当事人的误解不会给误解者造成损失,甚至不会造成较大损失,则不构成重大误解。 对要求特定履约能力的合同(某些承揽合同、技术合同),对身份发生认识错误也可以认定 为重大误解。特定履约能力是一个很难把握的
  •  
 

相关内容

小产权房

  小产权房百科名片小产权房 “小产权房”并不是一个法律上的概念, 它只是人们在社会实践中形成的一种约 定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇 政府而不是国家颁发产权证的房产。所以,“小产权”其实就是“乡产权”“集 体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些,“小产权 房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、 建筑在集体土 地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 目录 性质 法律属性 小产权和大产权 购买乡产权房会有什么风险 ...

小产权房

  百科名片 “小产权房”并不是一个法律上的概念, 它只是人们在社会实践中形成的一种约 定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇 政府而不是国家颁发产权证的房产。所以,“小产权”其实就是“乡产权”“集 体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些,“小产权 房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、 建筑在集体土 地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。性质“小产权房”、“乡产权房”有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地” ...

小产权房买卖合同

  房屋买卖合同(小产权房)卖方(以下简称甲方) :**** 男 **** 女 买方(以下简称乙方) :**** 男 **** 女 岁 岁 岁 岁 身份证号: 身份证号: 身份证号: 身份证号:根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》及其 、 他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙 方向甲方购买私有住房,达成如下协议: 第一条、甲方所售房屋情况 第一条、甲方所售房屋情况: 1、甲方所售房屋宅基地属国有土地,土地使用权证号为"号" ...

小产权房买卖合同

  房屋买卖合同 房屋买卖合同出卖人(甲方):身份证号码:买受人(乙方):身份证号码:甲、 乙双方就房屋买卖事项在平等自愿, 协商一致前提下订立本合同条款如下, 以资共同遵守。一、 甲方自愿将其位于潍坊市峡山生态经济发展区太保庄街道办事处前甘棠村的房屋 (具体位 置见昌集用(2007)第 049 号集体土地使用证),以人民币肆拾叁万元整(¥430000 元)的价款出 售给乙方。二、本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。乙方一次性将房款交付甲方。三、本合同签订后,由乙方保证按期缴纳各项物业费用。本 ...

小产权房买卖合同

  房地产买卖契约×××××××××监制说1、 2、明本契约文本适用于房地产买卖立契。 契约由双方当事人共同填写、确保填写内容的真实性。未尽事 宜,双方议定后,可填入空白条款和附件。3、本契约格式解释权归临沂市房产管理局。房地产买卖契约甲方(出卖方) : 甲方(出卖方) 乙方(买受方) : 乙方(买受方) 身份证号: 身份证号:根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《中 、 、 华人民共和国城市房地产管理法》《房屋登记办法》《山东省城市房 、 、 地产交易管理条例》《城市房地产转让管理 ...

小产权房投资分析

  小产权房投资分析0801178 郭振华 0801204 林津舟 0801250 吴绮什么是小产权房“小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社 会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房” 是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等 费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府 或村政府颁发,所以又叫做“乡产权房”。乡镇政府发的 所谓小产权房产证,实际上没有真正的产权。这种房没有 国家颁发的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房 管局也不会给予备案,所谓产权证也不是真 ...

小产权房屋协议细则

  房屋买卖协议甲方(卖方): 乙方(买方): 丙方(见证人): 身份证号码: 身份证号码: 身份证号码:甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本协议条款如 下,以资共同遵守。 一、甲方自愿将其村证,位于 市 \_区 的房屋(建筑面积 平方米)以人民币千百拾万千 百拾元整(¥ 万元)的价款出售给乙方。(含地 下室 号 平方米) 二、上述房屋包括附属设施:水电户、电视、电话、煤气、以及房屋附带的 一切设施。 三、本协议签订时,甲乙双方都不具备过户条件。甲方所出售房屋为拆迁安 置回迁房, ...

小产权房的相关内容

  2、市民社会的民法意义? 3、民法本位? 4、无效合同与无效民事行为的区别?考试时间是本周五晚上。小产权房百科名片小产权房 “小产权房”并不是一个法律上的概念, 它只是人们在社会实践中形成的一种约 定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇 政府而不是国家颁发产权证的房产。所以,“小产权”其实就是“乡产权”“集 体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些,“小产权 房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、 建筑在集体土 地上的房屋或 ...

论“小产权房”的合法化

  论“小产权房”的合法化 ??兼论我国集体土地所有权处分权能的完善 吴克孟 北京航空航天大学法学院 一、引言: “小产权房”案件 近来,通州宋庄“画家村”案将农村的小产权房问题推上了舆论的风口浪尖。在该案中,北 京市二中院终审判决认定购房买卖合同无效,画家李玉兰必须在 90 天内腾房。对此,各方 态度不一,有拍手称快者,如一些大房地产商,他们认为小产权房破坏了当前房地产市场的 价格体系;也有鸣不平者,一些人质疑,小产权房于农民、于集体、于城镇中低收入者等各 方均有利,为何要禁止? 当然, 首先必须 ...

低房价“小产权房”能买吗

  低房价“小产权房” 低房价“小产权房”能买吗从去年以来,“小产权房”在北京、济南、成都等一些城市闹得沸沸扬扬,先是建设部发布慎 买“小产权房”的风险提示;后是北京国土资源局发出“小产权房”的销售禁令;大连也在几个月 前,公开拆除了旅顺双岛镇几百栋在集体土地上建造的两层别墅楼房。7 月 8 日,国土资源部称,关于“小产权房”的处理报告已上交国务院审批。这就意味着“小 产权房”的问题已引起国家的高度重视,其处理方法也将指日可待。那么,什么是“小产权房”? 购买者有哪些风险?大连的小产权房是如何分布? ...

热门内容

小班美术活动教学《吸管吹画》教学叙事

  小班美术活动教学《吸管吹画》 小班美术活动教学《吸管吹画》教学叙事奉化市第一实验幼儿园 张 薇【活动背景】 活动背景】 :早在古希腊时期, 伟大的哲学家柏拉图和亚里斯多德就已在其作品中论述艺术及艺术 教育的作用。他们认为从小培养孩子对美的认识和对美的追求,使之具备一定的艺术修养, 有利于孩子的长远发展和全面发展。 在大力提倡素质教育的今日, 美术教育以形象的可塑性、 动手操作性、 非语言的物质造型性和形象表达感情性对儿童观察能力、 形象感受力、 记忆力、 审美能力、 思维能力、 想象力及创造力的 ...

二氧化碳会议演讲(新)----二氧化碳行业统计及分析报告

  二氧化碳行业统计 及分析报告中国工业气体工业协会二氧化碳专业委员会化学工业气体质量监督检验中心目录生产能力 产需关系 产品质量 成本价格 行业走势 政策法规二、二氧化碳产能700 600 500 400 300 200 100 0 70年 70 年 80年 80 年 90年 90 年 2006年 2006 年 2008 产能二氧化碳的生产企业2007年 2007年工业产品生产许可证企 业78家 78家 食品添加剂生产许可证 企业40家 企业40家 5000吨以上生产企业约 5000吨以上生产企业 ...

上海房屋租赁指数报告

  上海房屋租赁指数报告(2010 年 12 月)12 月指数 11 月指数 变化幅度 1259 1255 +0.32\% 细分市场各异 普涨行情依旧 2010 年 12 月,上海房屋租赁指数为 1259 点,较上月上升 4 点,环比上涨 0.32\%,涨 幅比 11 月扩大 0.16 个百分点。中端市场涨幅持续上升,高低两端市场与上月持平。 与以往租赁市场呈现年末淡季的特征截然相反,2010 年淡季不淡,且房屋租赁价格指 数几乎持续了一整年的上升势头。尽管去年 12 月的租赁成交量明显下滑,但租金 ...

土木建筑学院深入学习实践科学发展观活动整改落实方案(修订稿)

  土建发〔2009〕24 号签发人:赛序新土木建筑学院深入学习实践科学发展观活动 整改落实方案(修订稿) 整改落实方案(修订稿)根据校党委的统一部署, 土木建筑学院紧紧围绕我校学习实践科 学发展观活动“推进科学发展,加快高水平大学建设”的主题,按照 “党员干部受教育、 科学发展上水平、 人民群众得实惠” 的总体要求, 扎实深入地开展学习实践活动。经过学习调研、征求意见和召开专题 民主生活会,形成了《土木建筑学院深入学习实践科学发展观活动领 导班子分析检查报告》。为使学院分析检查报告提出的解决问题、 ...

国际融资租赁合同

  http://www.fabao365.com国际融资租赁合同(一)概述 国际租赁是指不同国家的出租人与承租人之间在约定的期间内,出租人将其 设备交给承租人有偿使用的一种合同关系。现代国际租赁业务主要有三种类型, 即融资性租赁、综合性租赁和服务性租赁。融资性租赁是出租人根据承租人的要 求,自己出资或者向银行贷款,从供货厂商那里购买承租人指定的设备,然后将 购入的设备出租给承租人使用,承租人按合同规定交付租金。融资租赁具有融资 融物的双重功能,主要在租用专用设备或大型成套设备时采用,这种方式在国际 ...