物业管理方案方案



物业管理工作方案
目录 序号 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 公司介绍 经营管理的整体设想和管理方式 项目各阶段的物业管理 物业管理各项指标与措施 结束语 内容 页码 2 5 10 37 45
1
第一部分
公司简介
2
一、 公司概况
  1. 公司简介 云南某某物业管理有限责任公司是一家新型的专业化物业企业,公司成 立于 2004 年 9 月,主要业务是为客户提供高素质和全面的专业服务, 目前所管理面积已超过 32 万平方米,运作项目有: 青青小镇?绿佳苑小区 南方公园 昆明市交通局办公大楼 成都军区昆明总医院门诊大楼 22 万平方米
  7.2 万平方米
  0.64 万平方米
  2.3 万平方米
公司自成立之初始终秉承现代企业的先进管理理念,与时俱进、博采众 长,为客户提供优质服务,力争成为项目方与住户之间良好沟通、共同 发展的纽带。公司深信“质量是企业的生命”,为迎接新一轮挑战,公司 将依据 ISO90
  01:2000 国际质量认证体系标准,从物业工程、验收、入 伙、日常管理服务等制定一整套规范的管理档案,建立并通过了 ISO90
  01:2000 国际质量管理体系的认证。以经验超卓的人力资源和完 善的管理体系为客户提供专业、优质、规范的物业管理服务。
3

  2.
公司行政架构
Ray Wirta
股东会 裁
Brett White
总经理 总裁
主席 - 美国
财务部
主席及行政总裁
人力资源部
质检部

管理处

  3.
公司宗旨 诚意协作、齐心开创、 诚意协作、齐心开创、信赖永恒 以人为本: 以人为本:人才就是我们的资产。某某物业的每位员工均拥有丰富的物业服 务经验,以专业的知识为客户提供最佳服务。 以客为尊: 以客为尊:我们凡事以客为尊,并以满足客户的不同需要为首任。因此我们 细意聆听,了解个别客户所需,制定合适的策略。 以质为先: 以质为先:我们竭诚为客户提供全面性的优质服务,在项目的每个细节都提 供专业意见,为客户争取最高回报。
4
第二部分
物业管理的整体设想和管理方式
5
一、项目形象及服务要求

  1、项目形象定位 项目整体定位是:现代、高效、环保。 现代展示现代化、都市化的小区形象; 高效塑造进取、创新和富有效率的小区气氛; 环保树立注重环保的文化内涵和社会形象。

  2、服务要求 物业管理的总体要求是: (
  1) 创造高效、有序、舒适的商业、居住环境; (
  2) 整体设备运行可靠,物业管理服务优良; (
  3) 提供特色性的物业服务,全方位满足客户需求。

  3、服务定位 倡导高品质管理服务理念。某某物业将秉承“实施科学管理, 持续改进服务,不断开拓创新,增强顾客满意”的质量方针, 为业主提供标准化、专业化整合便捷的全方位服务的管理方 式。借鉴沿海先进的服务理念,每一项服务作业、每一个作 业动作都有严格的操作标准,经过严格的培训,以达到优质、 高效的服务准则。开展实施“管理报告制度” ,如实向业主报 告物业管理服务中维修、治安、保洁、绿化等各专项工作的
6
运作情况,真正做到尊重业主的权益。

  4、管理服务新思路 管理服务好小区的核心问题在于:令小区物业管理尊贵服务 与各个使用功能个性化服务之间更完美的结合,务求令各业 主享受尊贵的服务。 针对项目的不同类型和特点,我们进一步提出了全方位物业 管理的基本思路是: 采用整体管理和专业管理相结合的办法 强调成本控制意识和成本管理程序 强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进 确保公众服务的规范化与特约服务的个性化 确保配套设施的不断完善与商务服务的日趋完美 致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识 致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升
二、管理工作重点与措施
“一站式”
  1、 一站式”的入伙手续办理 举办入住仪式,向业主展现未来物业管理人良好形象的同 时增强业主的优越感、归属感,有利于物管公司与业主之 间建立友好关系,为以后的管理工作打下基础。 张贴入住手续流程图,装修流程图,让业主在收楼时能一
7
目了然。 在业主办理入住手续时,我们以热情、周到、高效、便捷 的服务态度,设立办理入住接待处,实行一站式服务,使 住户随到随办。

  2、严格的装修管理 为维护小区的外观形象统一、美观,保障楼宇的附属设施、设 备的正常使用,功能不受损坏,某某物业依照国家建设部《住 宅室内装饰装修管理办法》制定相应的装修管理规定对住户的 装修实施严格管理,严格审批,把装修工作纳入工作的一个重 点,加强装修宣传培训、装修审批、装修期跟踪监管,违章装 修即时处理,严格装修验收环节,确保住宅无违章现象。

  3、优质的客户服务 每一位员工都有责任和义务接待业主的建议, 任何一位员工接 到建议后,统一传递到客服中心,第一接待人员负责跟踪这项 服务建议处理的情况直至业主满意为止。接待服务建议时应对 处理时间做出适当的承诺, 尽量在最短的承诺时间内处理完毕, 因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方, 争取取得理解。

  4、丰富多彩的社区活动 社区文化活动是小区业主及管理员工在工作管理生活中所创造
8
的具有个性特色的精神财富即物质形态,社区文化建设是某某 物业始终不渝的追求。社区文化建设是社会安定团结的需要, 是物业管理企业自身的需要,更是为业主日益增长的文化生活 的需要。某某物业将继承中国的文化传统,进一步增强社区的 凝聚力和向心力,使小区业主在工作之余享受物业管理带来的 精神上的享受,使物业管理达到事半功倍的功效。
9
第三部分
项目各重要阶段的物业管理
10
第一阶段: 第一阶段:物业前期顾问期
合作关系建立(签定物业前期委托协议)
本时期的重点工作:咨询顾问建议及提供相关菜单式服务
一、前期工程建议
由于某某物业长期与项目方合作,管理过各类物业,经 过长期的合作及不断摸索学习中,我公司总结出了一套适合 昆明本土物业管理的经验,并积累了大量管理知识,形成了 一套具有某某物业特色的管理模式。在此,有一些建议值得 在项目开发前期就提醒项目方注意,以避免成本过高或造成 后期管理隐患导致客户纠纷。

  1、土建方面 、
主卫、 公卫生间严格按规范要求做好防水, 所有走管部 位必须作防水,预埋水管避免走主梁; 主卫、公卫生间防水高度高于沐浴混合龙头,高度为
  1.5 米; 屋面防水坡度及搭接口按规范要求做好, 屋面、 顶层露 台通风透气口弯曲度及高度尺寸; 屋顶、底层水池防水做好不渗漏; 窗户边框与土建窗套接缝防水,土建窗套上下坡度; 发电机房、 水泵房考虑通风, 最好安百叶窗以利于通风; 排污泵集水坑底层降一定深度设置泵体便于排水;
11
发电机房、水泵房尽量设置地下车库,采取防噪、减振 措施,以免影响住户。 (设备房应考虑防水、排水问题, 以免积水损坏设备) ; 水泵房中泵体与屋顶应预留空间以利于检修; 发电机房机组与地面预留一定高差, 油箱与机组设隔离 装置, 机房空间较宽应对燃油箱做隔断围合, 预留防火 门; 排烟道施工应特别注意, 避免返烟到邻居家, 应考虑加 装防风烟帽; 卫生间窗应预留排气口安装换气扇; 烟道出口设于屋顶勿设于露台中央, 并加风帽, 避免倒 烟(烟道设于露台,高度不够,导致返烟,引起投诉) ; 预留空调位置便于安装。

  2、给排水方面: 、给排水方面: 给排水采用侧排,卫生间地平下沉一定高度设排污管, 排污管上铺陶泥再做找平层, 最后做防水层 (避免上下 相邻渗漏水) ; 消防水池、 生活水池尽量分开设置, 混合设置导致每年 清洗水池时浪费大量水; 水池设置开启式的活动盖板加锁扣,避免水污染; 室内给水管线线路布置图用不同颜色的油漆标识, 以便
12
于业主装修,避免因装修时管线损坏造成纠纷; 供水泵抽水设置安全报警装置,避免长时间空抽损坏 泵; 蓄水池预留管排水口勿设于泵房, 避免泵房被淹造成损 失的事件发生; 蓄水池进水阀门因噪音问题尽量不要靠近住户, 是否能 移出房; 分户阀门设置在窗口,便于开关; 给水管考虑承压, 注意质量, 给水管承压要满足现场工 作压力要求; 阀门注意质量,尽量用铜芯球阀; 户内给水管堵头质量要好, 尽量用龙头, 避免交房时堵 头锈蚀,使得重新投入大量的人力、物力,导致成本增 加; 给水管接头热熔的技术人员要专业, 否则极易造成大量 渗水,导致纠纷赔偿; 室内厨房、主卫、公卫, ,热水管,应考虑户内循环供 热管。在功能阳台设热水口、电源插座; 厨房、 阳台排水管与雨落管分开设置, 混合使用雨季 (4 月至 9 月)雨量大容易造成返水; 厨房考虑设置地漏,否则软管脱落后易造成室内被淹
13
水; 所有排水管必须设存水弯, 存水弯要考虑深度, 以防止 异味散发(面盆、地漏) ; 排污管的排气口应高于屋面, 排气口低于屋面, 导致异 味返至顶楼住户; 污水沟、化粪池分开设置。

  3、强弱电方面: 弱电方面:
电负荷、 电表功率应相匹配, 避免负荷过大烧表、 跳闸。 进户线设计应满足客户需求,厨房、卫生间、空调、照 明、插座应分回路控制,线路、负荷开关应满足客户需 求; 分户开关箱内漏电保护装置应满足客户需求; 电视、电话、宽带网接口应满足客户需求; 空调应设置插座,并满足空调使用负荷;

  4、景观方面: 、景观方面:
景观设计、 施工时重点考虑防水、 排水及车库渗漏问题; 景观设计时路灯应多回路设置、 区域分明并考虑灯杆高 度,便于维修; 景观外围装修选材尽量选用通用型材, 便于更换、 维修; 景观设计时考虑绿化用水、环卫用水分开设置,避免浪 费。
14

  5、车库照明设置多回路控制。 、车库照明设置多回路控制。

  6、 、公共照明、 公共照明、设施、 设施、设备、 设备、办公用房用水、 办公用房用水、用电计量分开安装: 用电计量分开安装:
景观:照明及动力分开; 公共设施、设备:生活泵、消防泵、污水泵、楼道照明、 会所、车库、商铺、自行车棚、消防控制室、监控室、 出入口道闸、 (有线电视、 弱电 宽带网、 电话交换机房) 、 物管用房; 所有设备房用电、 用水单独设计量装置, 便于物管向业 主收取费用避免纠纷; 功能区域单独设置水电计量表,否则后期难以计量。

  7、消防 、
屋面的设备如增压泵、 电磁阀等应设置遮棚, 以避免设 备损坏及缩短使用时间; 考虑非消防电源与消防电源联动, 防止消防作业时切断 住户电源; 保障消防设备质量的稳定性, 签合同时注意移交时的培 训、售后服务及资料的完整性; 消防栓的设置应尽量隐蔽,不影响美观; 消防控制中心、 监控室尽量设于大门值班室, 并靠近物
15
业管理用房以减少人力成本。

  8、设备房: 、设备房:
景观、消防、监控、道闸控制柜尽量能设置在物管处, 考虑布线的难度; 消防、监控设备设置在物管处(设自备电源切换箱) ; 配电室、水泵房、发电机房设置防鼠门; 所有设备房配灭火器。

  9、通信:移动、联通、小灵通的通信覆盖提前申请,机房位置 、通信:移动、联通、小灵通的通信覆盖提前申请, 提前预留。 提前预留。

  10、监控:备用电源应直供监控室,监控室设市电、自备电源 、监控:备用电源应直供监控室,监控室设市电、 切换箱; 切换箱;

  11、对讲:设置三方对讲系统。 、对讲:设置三方对讲系统。

  12、门禁: 、门禁:
车库设道闸系统; 人行通道设门禁系统; 小区大门设计时考虑保安值班室。
二、销售方面

  1、 、 为配合项目销售工作, 某某物业向销售部门提供关于物业管 为配合项目销售工作, 某某物业向销售部门提供关于物业管 理方面知识的培训。拟培训科目: 理方面知识的培训。拟培训科目:
16
《物业管理条例》 《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》 《城市
  •  
 

相关内容

精细管理方案

  作者: 程淑丽,王宏 编著出版时间: 2008-12-1出 版 社: 人民邮电出版社页 数: 673 定价:¥95.00 当当价:¥80.80 折扣:85 折 节省:¥14.20 钻石 vip 价:¥76.76 ¥ 12 个部门岗位设置,42 个岗位说明书,22 套精细管理制度,73 个管理业务流程,127 个精细管理 方案。细化到每一个工作事项的流程和模板,五位一体的高效执行工具和方案大全。 内容简介 本书提供了“职位说明+制度+工具+流程+方案”五位一体的市场营销精细化管理操作全案。 本书从 ...

物联网(Zigbee)合同能源管理方案

  物联网( 物联网(Zigbee)合同能源管理方案 )[摘要]:本文介绍了一种物联网(Zigbee)合同能源管理方案。通过 Zigbee 无线模块与电力仪表建立能源管理的计量体系,可以减少重复投资,使用户电力 智能监控与能源管理一体化。 [关键词]:物联网 Zigbee 合同能源管理 1 概述 随着无线通信技术的不断发展, 近年来出现了面向低成本设备无线联网要求的技 术,称之为 Zigbee,它是一种近距离、低复杂度、低功耗、低数据速率、低成 本的双向无线通信技术,主要适合于自动控制、远程控制领域 ...

前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案

  前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案 公司所属前期驻点项目客服部: 为有效开展驻点现场物业管理服务工作,实现管理工作程序化和服务工 作标准化,实施品牌战略。根据有关法律、法规和物业管理相关文件,特制定前 期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案。 一、 总体目标 实施规范管理,保障服务质量。 二、 明确前期驻点项目物业管理架构和相关岗位职责 1、 明确前期驻点项目物业管理架构 公司对前期驻点项目物业管理实施专人负责制,统一标准对下设的各前期驻 点项目客服部进行垂直管理,同时完善服务质量监督保障 ...

物业管理工作

  2010 年度物业管理工作总结2010 年,我们积极履行物业管理工作职责,认真落实总 公司办公室 2010 年的工作计划,从保障服务、安全稳定两 大目标出发,抓好物业管理硬件和软件建设,较好地完成了 2010 年计划中的各项任务,取得了较好的成效。 回顾一年来,我们主要做了以下几项工作: 一、 较好地履行了对分公司办公室的指导、检查、监 督、服务工作职责 1.去年公司机构改革顺利完成后,总公司及分公司的物 业管理工作发生变化。由于非经营性资产的特点是范围广、 数量大、任务重,所以我们面临着更重的 ...

物业管理方案

  第四章 物业管理工作内容 在竞争激烈的房地产市场中,物业管理服务及优质物业形象的维持,是十分 重要的物业租/售后服务项目,这是需要时间及专业队伍去处理的。 日常物业管理是一项涉及面广、长期连续的工作过程。按专业项目可以分为 物业维护、安全管理、环境管理、物业档案建立、管理沟通、专项服务(酒店式 家居服务)、社区文化氛围营建等诸多项目。本部分将对各项服务内容进行阐述 (具体工作策划请见附件)。 第一节 物业规范 常言道:“没有规矩,无以成方圆”。S 物业管理公司将严格按照 ISO9001 国际标准 ...

安全监理方案

  疆 G045 线赛里木湖至果子沟口高速公路改建工程第六合同段监理组 安全监理工作计划( 年度) 安全监理工作计划(2008 年度) 目 录1 安全生产管理目标... 1 2 安全生产工作重点... 1 3 各阶段安全监理工作的重点... 2 3.1 复工前准备阶段的安全监理工作计划(2008 年 3 月)... 2 3.2 施工阶段安全监理工作计划(2008 年 4 月~10 月)... 2 3.3 冬季施工阶段安全监理工作计划(2008 年 11 月~12 月)... 3 4 安全监理工作计划 ...

物业管理计划书

  天津泰达水务有限公司生态城泵站物业管理计划书一、 管理内容: 清洁、保安、会议、花卉绿化、其他服务 二、 管理范围及标准1、清洁管理范围及标准 1)院区外墙、院门 清洁标准:日常清洁、定期擦拭、无污物 2)步行梯的清洁 清洁标准:踢脚板及墙面干净无尘土,无污渍;扶手、栏杆无灰尘、无污渍; 平台及台阶无杂物、灰尘、光亮整洁;楼道内无堆放杂物。 3)灯具的清洁 清洁标准:清洁无污物,无手印;整体统一光亮;天花板无污染。 4)玻璃的清洁 清洁标准:光亮、无污点。 5)门窗清洁 清洁标准:一年两次外窗及 ...

小区物业管理方案

  **小区物业管理方案 小区物业管理方案 **小区位于灵武路东侧(元华茂食品公司院内) ,**幢商住楼**层, **幢住宅楼,**结构,总建筑面积**平方米,**开发建设,工程前期 手续具备,于**年开工建设,**年**月日竣工。 因该项目为自筹资金,为解决资金短缺问题,决定房屋预销售,在 预售审批前特制定如下物业管理方案。 一、 房地产开发公司(项目实际负责) 1、 前期物业建设及物业管理对外由开发公司负全部责任。 2、 与物业相关的基础设施,配套公建(水,点,暖工程公用 设施设备,物业管理用房 ...

ХХХХ别墅物业管理方案

  ХХХ别墅物业管理方案 ХХХ别墅物业管理方案第一部分项目概况一、地理位置及占地面积: 二、区内环境: 三、房屋特点: 四、配套设施: 五、交通条件: 六、物业管理:第二部分物业管理服务内容服务 项目服务内容服务标准 (一)工程服务 园区内房屋小、中、大维修服务 1.小修: 1)完成日常小修任务指标; 2)房屋小修、急修、及时率 100\\%;接到维修单 10 分钟赶到现场;零修及时(24 小时) 完成,急修不过夜; 3)小修合格率达 100\\%; 4)水电维修不超过 24 小时,土建维修不超 ...

营销中心管理方案

  讨论案) 营销中心运作及管理方案(讨论案)第一章 销售及业务管理一:2005.11--2006 年 2005.11--2006 -二:营销中心人员编制 三:业务人员薪级标准 四:业务人员月薪计算方法(适用于业务员及主任职员) 业务人员月薪计算方法 五:员工福利计划 (按公司有关规定) 按公司有关规定) 总体销售目标及目标分解六:营销中心业务工作程序 七:业务人员行动基准管理 (适用于销售部全体办事处人员) 八:公司客户管理制度 九:保密制度第二章 营销中心财务管理一:费用开支标准规定 二:借 支 ...

热门内容

党支部学习制度

  党支部学习制度(一)党员学习制度 1、支部学习要重点抓好邓小平理论、“三个代表”重要思 想和科学发展观的学习,同时抓好党的路线、方针、政策的 学习,在学习方法上要灵活生动、形式多样,要经常结合工 作展开心得交流,组织党员观看电教片。 2、支部要结合工作的实际,合理灵活地制订学习计划, 做到学习内容明确,学习时间保证,学习时要做好笔记,讨 论时发言要踊跃。 3、党员要根据支部学习计划,订出个人学习计划,坚持 认真抓好自学,要结合实际,学习理论要在提高自身素质上 下工夫。 4、支部对每次学习的情况, ...

怎样参加自考,它有用吗

  自学考试具有开放性。《高等教育自学考试暂行条例》规定,中华人民共和国公民,不受性别、年龄、民族、种族和已受教育程度的限制,均可参加自学考试。从目前参加自学考试的考生情况看,有年逾古稀的老人,也有十几岁的学生;有已取得博士学位的,也有中专、职高的学生;有党政干部,也有工人和农民;甚至监狱里的在压犯人也可以根据政策参加自学考试。自学考试为众多不能进入普通大学学习的人圆了大学梦。更以他的开放,为国家的现代化建设培养了大批人才。 自学考试具有很强的灵活性。自学考试以自学为主,特别适合在职人员参加,可以不 ...

我的求职信

  尊敬的贵单位领导: 你好! 我是中国地质大学长城学院地球科学与资源系的一名学 生,即将面临毕业。 前段时间我在内蒙古招聘网站上有幸看到贵单位发布的 招聘信息,贵公司欲招聘地矿类人才从事矿产地质调查、勘 查工作。而我在大学四年期间所学专业为地质学,与贵单位 招聘中的专业要求正好吻合。所以现在我正在写信给贵单位 希望能够给予我面试的机会! 相信随着国家十二五规划的开局与实施,各个地矿单位 都需要新型的地质人才来增强企业的竞争力与发展动力。而 这种新型的地质人才应该是“上山能找矿,下海能经营”的 复合 ...

北大纵横公司简介2010 - 培训模板20061227

  北大纵横管理咨询集团2010?03 2010 03Copyright ? 2007 By ALLPKU Management Consultants Ltd.未经许可,不得外传北大纵横创办于1996年,是国内第一家按照公司法注册成立,按现代企业制度规范化 运作的专业管理咨询公司。北大纵横秉承博学、审问、慎思、明辨之风格,致力于中 国咨询业的发展和民族经济的昌盛。 使 命 推动企业变革与成长 地 位 中国管理咨询业的先行者和领导者 愿 景 成为中国最受尊重的大型咨询机构 价值观 诚信 合作 敬业 ...

公共娱乐场所消防应急疏散预案[1]

  凯美娱乐会所消防应急疏散预案 凯美娱乐会所消防应急疏散预案凯美娱乐会所消防工作关系到消费者和本单位员工、公司的生 命、财产安全,人命关天,不得有丝毫马虎。根据“预防为主,防消 结合”的原则,增强抵制火灾的能力,杜绝大的火灾或群死群伤的事 故发生,进一步加强消防安全和灭火救援工作,落实凯美娱乐会所消 防安全工作责任制,尽力消除或减轻火灾事故的损失程度,特制定此 应急疏散预案。 一、初期火灾的处置步骤 本凯美娱乐会所员工要有高度的防火意识,坚持经常性的检查。 牢记火警电话:119。 〈一〉 发现火灾 ...