物业公司半年工作总结



物业公司半年工作总结
上半年,公司在公司董事会决议精神指导下,在以陈达总经理领导的经营班 子的带领下, 全体员工团结协作, 紧紧围绕经营与管理这个中心, “励精图治、 以 开拓物业市场;众志成诚,再创大厦辉煌;重经营、控成本、提高经济效益;重 管理、抓培训、创新服务理念;重品牌、拓市场、增强竞争实力;重人才、创机 遇、扩大发展空间”为经营管理方针,克服了目前新建写字楼硬件设施好,价格 低所带来的市场冲击, 以及厦内几家大客户由于公司自建楼宇和国家政策调整等 原因的搬迁给公司造成的巨大经营影响等困难, 加大内部物业管理和对外营销工 作力度,双管齐下,遏制了出租率连续下滑的趋势,使经营工作扭转了不利的局 面,保持出租率稳定回升,最高达到
  86.39\\\%;物业管理也取得较大进展,客户 满意率保持在 98\\\%以上;员工队伍建设也实现了人员继续精干,任务不断加大, 素质进一步提高,精神面貌实现大改观的崭新局面。 一、 上半年经营状况及预算执行情况
  1、营业收入 截止 2004 年 5 月末完成营业收入 3
  31.12 万元(含能源费
  58.99 万元), 占预算 815 万元 (含能源费 149 万元)
  40.
  63%, 的 比上年同期减少
  57.98 万元。 减少的主要原因是出租率低于上年同期,2003 年 5 月出租率为
  83.
  42%,2004 年 5 月出租率为
  75.
  95%。
  2、营业成本 营业成本完成
  3.75 万元,占预算 8 万元的
  46.
  88%,比上年同期增加
  1.40 万元。营业成本是餐饮的外卖成本,今年餐饮收入高于上年同期收入
  1.6 万元。
  3、三项费用 三项费用即营业费用、工资及福利、行政管理及公共费用合计 2
  16.41 万元, 占预算 5
  24.50 万元的
  41.
  26%,比上年同期减少
  10.76 万元。主要是公司通过 减员增效,工资减少
  4.17 万元;公司开展节能降耗节余水电费
  2.21 万元,维修 费节余
  1.81 万元。
  4、营业税金 营业税金完成
  14.60 万元,占预算
  41.50 万元的
  35.
  18%,比上年同期减少
  1.81 万元。
  5、毛利 毛利完成
  96.36 万元,占预算 241 万元的
  39.
  98%,比上年同期减少
  46.81 万元。主要原因是营业收入低于上年同期。
  6、非经营费用 非经营费用为 2
  01.84 万元,占预算 583 万元的
  34.
  62%,比上年同期减少 4
  9.59 万元。主要原因是房产税缴税期限的改变,2003 年房产税自用部分一次缴 纳,2004 年改为按季缴纳,此项节余
  24.87 万元,业主费用节余
  7.09 万元。
  7、营业外收支 营业外支出为
  0.45 万元。
  8、净利润 截至 2004 年 5 月末净利润为-1
  05.93 万元,占预算-342 万元的
  30.
  97%, 比上年同期减亏
  0.32 万元。 上半年经营运营情况预测:
根据公司 1-5 月经济运营情况预测,2004 年上半年大厦公司营业收入预计完 成 410 万元(含能源费
  74.5 万元),占预算 815 万元(含能源费 149 万元)的
  50. 31\\\%;营业成本预计完成
  4.5 万元,占预算 8 万元的
  56.25\\\%;营业税金预计完成 21 万元,占预算
  41.5 万元的
  50.6\\\%;三项费用预计完成 260 万元,占预算 5
  24.5 万元 的
  49.57\\\%;毛利预计完成 1
  24.5 万元,占预算 241 万元的
  51.66\\\%;非经营费用预计 完成 261 万元,占预算 583 万元的
  44.77\\\%;利润总额预计完成-1
  36.95 万元,占预 算-342 万元的
  40.04\\\%. 二、成本费用控制及财务管理情况 公司严格贯彻执行预算控制的原则,将费用指标分解落实到每个部门和个 人,在预算执行过程中,按照预算完成进度每月上报资金支出计划,报业主审核 批准。工程方面在服务水平不降低的情况下,力争节能降耗,空调运行根据每天 气温的实际情况进行供给调整,从一点一滴节约成本费用,截止 5 月末,节约水 电费
  2.21 万元;工程部加强设备的日常的维护保养工作,使维修费节余
  1.81 万元; 保洁部对低值易耗品的消耗, 制定了具体的量化标准 (如洗涤剂的使用) , 使低值易耗品节余
  3.61 万元;在物品采购上,进一步完善了采购制度,由财务 部经理及相关部门负责人组成了采购审核委员会, 首先对所有供应商的资格进行 严格评定,只有供应商的资质、所提供产品的质量、所提供产品的价格等几项指 标都符合标准,才可能成为大厦的供应商;其次计财部与相关部门还随时询价, 以便随时调整所购物品的价格,以保证所购物品质优价廉,降低采购成本。 公司进一步强化财务电算化管理,保证了财务高效准确及数据安全性与 稳定性;及时完成各类报表的上报工作;进一步强化对欠租客户的清缴工作,完 善了租金催缴制度,每月编制租金收取情况表,对几家经常交费不及时的客户, 进行重点关注,将租金的清缴落实到部门、个人,保证了各类应收款项的及时足 额收缴;积极进行了税收筹划工作,2003 年哈尔滨市涉外分局征收自用房产税 时,实行一次征收,经与税务局协调争取,今年自用房产税实行按年征收,按季 缴纳,为公司节省了资金成本;针对 2003 年税务检查提出的关于能源费征税的 问题,大厦公司采取了积极的应对措施,今年年初大厦公司与北京保利物业签订 了授权委托合同书,所有销售合同都加盖了北京保利物业的公章,使所签合同更 加严密,从而规避了税务风险;公司每月进行一次损益分析,对各项指标按完成 预算进度情况、与上年同期进行比较,及时指出经营中应注意的事项,为公司的 经营发展献技献策; 三、全力抓好销售工作 在公司领导的重视和直接指导下,在其它部门的大力支持与配合下,经销售 部全体员工的努力,上半年新、扩租面积达 19
  85.96 平米,仅上半年出租面积即 超过 2003 年全年新扩租面积,创历史新高。 市场形势及销售策略 二 00 四年是公司经营工作最为艰难的一年,年初厦内有近 10 家客户到期, 因各种原因不再续租,造成公司极大的被动。出租率一再下降,加之哈尔滨市相 继投入使用的开发区管理大厦、奥维斯大厦、常青大厦等专业甲级写字楼的低价 格招商,给我厦造成了巨大冲击。现厦内的华为公司也是我厦的最大客户之一, 但其公司作为 IT 行业受行业政策的影响,可能有搬迁到联通大厦(奥维斯大厦 另一半),这无疑将对我厦造成严重的影响,直接关系到公司全年经营任务的完 成。
另一方面新建写字楼的低价位冲击市场,也迫使我厦租金价格逐年下降,利 润率也随之有所下降,经营难度愈来愈大。 鉴于以上情况,公司决定以市场为导向,更新观念,抓住突出重点,突出产 品优势,依托强有力的软件服务,坚守地域名牌,坚守高档写字楼这块阵地。年 初在经过广泛的市场调研后,制定了今年的营销方案。以此为指导开展工作。
  1、采取主动出击办法出外寻访客户,摆脱了过去足不出户在厦等客户的被 动局面。销售员对哈市写字楼市场进行了一次全方位的调研,公司领导与大家一 起针对竞争对手,逐一进行详细分析,真正做到了知己知彼。同时对各大厦内的 入驻公司也进行了地毯式拜访,积累了大量目标客户,为日后销售工作奠定了良 好的基础。
  2、销售部建章建制,严格管理,在公司领导的直接领导下每周一固定开部 门例会,对厦内客户及意向客户逐一分析,不放过任何可能成交的机会。
  3、完善内业工作,销售部目前已建立了《竞争对手档案》、《目标客户档 案》、《厦内客户档案》、《每日工作计划表》、《每日工作记录表》、《会议 纪要档案》等,每月月末出台《出租率一览表》、《月租赁情况报告》、《月租 金收入表》、《月客户变动情况表》及《下月客户变动情况预测表》等。
  4、公司根据不同的出租形势,不定期推出特惠房,在小范围内进行宣传, 搞促销活动,收到了良好的效果与收益,大大提高了出租率及销售收入。
  5、依据不同的出租状况,对空房进行整体规划,从十余米、几十米、上百 米至几百米的面积都可提供,以满足不同客户的不同需求,从而增加了客户成交 率。
  6、针对每一个销售案例,对谈判流程进行剖析,让每位销售员从中受到启 发,分析谈判技巧,从中积累经验与教训,提高销售人员的销售和谈判技能,为 日后销售工作起到积极的促进作用。
  7、对新入驻的公司送礼品、鲜花,以体现大厦的热情和温情,让客户感到新环 境的亲切和温馨。
  8、进一步完善销售考核方案。公司依据今年的销售指标任务,进行细化, 给销售部下达了详细的考核方案,分为季度考核、半年考核与全年考核。同时, 依据考核方案制定了不同的奖惩制度,从单价、付款方式等各方面制定不同的奖 励标准,进一步调动销售人员积极性,增强集体主义意识,培养团队精神,以促 进全年销售指标顺利完成。 正是由于业主公司陈总的大力支持以及公司经营班子对市场的准确把握, 制定的 营销方案和具体销售策略切实可行,因此取得了可喜的成绩,出租率由最低时的
  71.2 \\\%上升到
  86.39\\\%。为完成今年的经营指标奠定了良好的基础。 四、全面抓好物业管理提高服务水平 为全面适应企业“二次创业”的发展需要,实现公司 2004 年的经营管理目 标,经营班子以务实、脚踏实地,抓经营,控成本,加大销售力度,严格内部管 理,细化各项服务,全面提高管理人员素质为指导思想,同时确定了协助房开做 好小区物业管理的筹备和运作工作,开拓物业市场、创物业品牌的发展目标。加 强队伍建设和基础管理,努力向规范化迈进,加速推进各项工作。 (一)、完善制度建设加强行政管理 公司在年初即着手规范企业内部管理制度,针对日常管理运作中存在的不 足,先后完善了旨在加强标准化服务管理的质检工作管理方案,增加了兼职质检 人员,加大了工作力度;并组织修订了《员工奖惩条例》、《员工手册》,年初
完善并下发了人员招聘、入职聘用、培训考核管理规定,推行 360 度综合考评制 度,中层以上管理人员述职考评制度。 建立并修订了员工仪容仪表管理、员工劳动纪律、考勤管理、车辆管理及出 车审批制度、企业合格分供方审批制度、统一文件格式管理等。制定并下发了物 业管理《定置管理》、二次装修管理、客户入驻退租管理等,下发并执行大厦员 工培训规划等, 制定并下发了租金催缴方案、 大厦钥匙管理方案、 消防应急预案、 采购审核制度; 建立健全了公司各级例会制度, 包括总经理办公会和各部门例会、 服务分析会、损益分析会等,使制度建设与公司各项管理同步发展,促进企业向 更高的目标迈进。 公司进一步强化人力资源管理,坚持减员增效的基本原则,严格控制人员总 数,在用工形式上,尽量使用临时工,以减少人力成本;现公司正式员工 57 人、 业主部 3 人;加临时员工合计 90 人,由于接管颐和家园售楼中心暂增加 3 人。 (二)、加强企业管理提高服务水平 大厦公司始终保持在哈市物业行业尤其是写字楼管理的领先地位, 得益于企 业在软件服务上保持优势和管理理念的不断超前更新,因此,针对客户服务如何 再上台阶,进一步实现服务外延的扩展和内涵的深化,公司采取了一系列措施: 从上半年起开始推行服务分析会制度,集中研究讨论、综合分析协调处理服务工 作中遇到的困难和问题,使一些难以解决的问题得到妥善落实,服务效率也得到 明显的提高。并加强大厦保安、工程的服务能力和处理突发事件能力。使公司整 体综合服务水平有了更大的提高。 公司今年特别强调对中层管理人员能力的培养,重在提高中层管理人员的素 质,发挥中层管理人员作用,为此年初时公司领导班子即对中层管理人员提出了 十项要求:即①要有时间观念,要提高工作效能。②要务实。③要能独当一面。 ④专业技术和知识水平够不够。⑤要认真负责,勇于承担责任。⑥要做到成熟和 专业化,从现象中能看到本质。⑦要具备应付紧急情况的能力。⑧要有思想,有 工作的方式方法和工作思路,要能拿出完整的方案,并能组织实施,执行,并跟 踪完成情况。⑨各部门间的相互合作和补台。⑩要了解和掌握基本的财务知识, 学会看财务报表。使管理人员工作有了新目标、新标准和更大的压力
 

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