审判实践中对房屋租赁案件的思考



审判实践中对房屋租赁案件的思考
随着房地产交易市场的日益活跃,房屋租赁纠纷有上升的趋势。在审判实践中,发现此类案 件所涉及的法律关系呈现多样化的特征, 对相关程序的运用、 实体的认定等问题存在一定的 争议。 特别是在当前立法表述不完善或未予规范的环节上, 探讨人民法院在审理房屋租赁案 件中应如何权衡法律原则与衡平之间的关系,正确适用法律,解释并发展相关法律,有急迫 的现实意义。 一、租赁的权源 租赁的权源来自合法占有,本无疑议。不论是对相关问题进行法理上的分析,还是具体 考察国外关于租赁的立法及审判实践, 都很难得出于之相左的结论。 然而在我国的审判实践 中, 房屋租赁的权源问题在相当的程度上困扰着审判人员, 笔者认为这是我国现行法律对相 关问题表述不清造成的,因而有必要在此加以讨论。 制定于 1994 年的《城市房地产管理法》以及随后建设部以第 42 号令的形式颁布了《城 市房屋租赁管理办法》是规范房屋租赁关系的现行立法。在上述法律法规的立法过程中,立 法者似乎采用了一种非常值得探讨的观点作为立法指导思想, 即认为房屋租赁的权源只能是 所有权,而非范围更为宽泛的合法占有权。《城市房地产管理法》的第 52 条直接将房屋出 租人界定为“房屋所有权人”,并规定了租赁各方向房产管理部门登记备案的义务(第 53 条)。 《城市房屋租赁管理办法》的第三条在定义房屋租赁关系时,使用了同样的表述:“房 屋所有人将房屋出租给承租人居住或提供给他人……”, 该办法的第六条明文禁止将“未依 法取得房屋所有权证的房屋”进行出租, 且该办法专设一章对房屋租赁登记备案制度加以规 范,规定《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证(该办法第 17 条),而申请颁发《房屋 租赁证》须经登记备案,提交房屋所有权证书(该办法第
  14、15 条)…… 《城市房地产管理法》与《城市房屋租赁管理办法》所体现的租赁权源来自所有权的观 点为地方立法所采纳,具体反映在《深圳经济特区房屋租赁条例》、《北京市房屋土地管理 局关于在全市范围实行房屋租赁证及加强租赁登记备案工作的通知》等地方法规中。 笔者认为,上述法律法规所体现的租赁权源观念是值得探讨的。租赁作为双务合同,反 映的是“出租人将租赁物交付承租人使用、 收益, 承租人支付租金的合同关系(合同法第 212 条)。”出租人作为合同的一方,并非以所有权人为限,因为租赁关系体现的是占有的转移: 一方让渡其占有获得租金利益, 另一方则通过支付租金取得占有以使用收益。 单就租赁的法 律关系而言, 各方均不与标的物的所有权发生直接必然的联系, 具有房屋所有权的出租人与 通过其他方式合法获得占有权的出租人之间并无不同,只是他们占有权的取得方式不同而 已。据笔者所知,没有一国的立法如我国当前立法一样将出租人直接表述为所有权人(参德 国民法典 535 条、法国民法典 17
  09、17
  11、1713 条、瑞士合同法 253 条、日本民法典 601 条)。从理论上讲,合法占有即获得标的物的出租权。至于转租须经原出租人同意,只是租 赁合同的特殊要求,且原出租人并不能被认为就是所有权人。两者是完全不同的法律概念。 租赁权源来自所有权的观点,同样也脱离社会现实。在审判实践中,我们会发现大量的 房地产项目存在着产权纠纷, 即使不存在产权纠纷的房地产项目在竣工后的相当时间内无法 取得所有权证书的情况也不在少数, 这类房屋的出租是大量存在的。 笔者认为租赁作为双务 诺成合同,应体现交易自由原则,作为未取得房屋所有权的项目所有人,在申办产权证书的
过程中将竣工的房屋出租,只要基于双方合意,并无不妥。相反强令出租人在该房屋取得所 有权证书后方可出租, 无疑会限制相应的租赁活动, 造成房屋空置, 损害开发商的合法权益, 引起社会财富的大量浪费。 对资金普遍紧张的房地产开发业, 这种限制的打击可能是相当致 命的。租赁权源来自所有权的观点明显脱离实际,若具体执行可能会造成干预自由交易,阻 碍经济发展的严重后果。 尽管当前立法存在上述问题,其法律效力在房屋租赁案件的审理过程中仍是不容怀疑 的, 为此审判机关面临着相当的压力。 笔者认为, “有法必依”不等于泥法不化、 恶法亦法。 对于相关问题, 审判机关应从法律的体系上加以理解和阐释。 在天甲公司诉华乙公司拖欠租 金一案中,依据双方合同,华乙公司承租了天甲公司开发的大厦,双方约定合同自签字盖章 并办理相关的租赁登记手续后生效。 由于手续方面的原因, 天甲公司未能及时取得房屋所有 权证书,根据相关法律法规,在不具所有权证书的情况下,租赁登记自然无法办理。然而在 近两年的时间里,双方实际上履行了该合同,华乙公司并将该大厦转租他人而受益。后因华 乙公司拖欠租金 1800 余万元,天甲公司提出解除合同。在此案的诉讼中,华乙公司以天甲 公司未办理相应的租赁登记为由,提出反诉,要求天甲公司立即办理租赁登记备案手续,并 就此前未能办理租赁登记而赔偿华乙公司损失 1500 万元。 依据 《城市房地产管理法》 《城 及 市房屋租赁管理办法》的规定,双方的合同应为无效,且无效的责任完全在天甲公司。而实 际上在天甲公司取得所有权证书前的近两年时间里, 天甲公司实际上合法占有该大厦, 并将 该合法占有转移给华乙公司,华乙公司一方面凭借该占有转租获益,另一方面又拖欠租金 1800 余万元,若判令合同无效将显失公平。本案的合议庭正是从自愿、公平、等价有偿、 诚实信用原则出发,依据租赁权源来自合法占有的理论,确认了该租赁合同的合法有效性。 笔者认为租赁的权源只能是合法占有, 而非现行法律所体现的来自所有权。 审判机关对 此类案件的法律适用进行相关的解释可归纳为两点:一、自愿、公平、等价有偿、诚实信用 原则赋予了法官自由裁量权;二、研究新近制定的《合同法》,我们会发现:
  1.《合同法》 在界定租赁关系时以“出租人”取代了《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》 所使用的“所有权人”(参《合同法》212 条);
  2.《合同法》在规范租赁合同内容及出租人 义务时, 并未出现关于提供出租权证书以办理租赁登记手续的规定。 鉴于低位阶法律所负荷 的价值不得与高位阶法律所负荷的价值相抵触,以及新法吸收旧法的原则, 《城市房地产管 理法》与《城市房屋租赁管理办法》所体现的租赁权源来自所有权的相关规定已为新法所更 正,租赁的权源来自合法占有而非所有权。 二、程序问题 (一)房屋租赁合同的管辖 在审判实践中, 普遍认为房屋租赁的管辖应属不动产专属管辖范围, 即由不动产所在地 法院进行管辖。这种认识显得过于绝对,笔者认为在审判中应区别不同情况,灵活处理。 首先,房屋租赁的权源来自合法占有,而非所有权,因此房屋租赁纠纷并非绝对必然地 涉及房屋(不动产)的所有权。 民诉法在确立不动产专属管辖时, 主要是考虑便于法院的调查 勘验工作, 而调查勘验工作更多的是与房地产产权纠纷相关, 或直接关系到涉及租赁物的纠 纷。在一些房屋租赁纠纷中,仅涉及各方的权利义务,与租赁物本身并无直接的联系,也不 涉及房屋的产权问题,因此无调查勘验的必要。在对房屋租赁案件进行审理时,似乎不必在 管辖权方面过多困于民诉法关于不动产的专属管辖规定。
其次,房屋租赁的法律关系实质上是合同关系。在审判实践中发现,房屋租赁案件更多 地涉及租赁合同当事人不履行合同义务,其中尤以租金纠纷为多。依据民诉法第 24 条由被 告住所地或合同履行地人民法院对此类案件进行管辖, 便于确定违约责任, 同时便利于裁判 的执行。而依据民诉法第 25 条的规定,使房屋租赁纠纷适用协议管辖的范围,则便利租赁 合同各方通过合意自由选择纠纷管辖地,更能体现合同自由的原则。 最后, 依据民诉法确立的方便诉讼原则, 审判机关有权依据房屋租赁纠纷的具体情况决 定其是否具有管辖权。 在八甲公司诉万乙公司拖欠房屋租金一案中, 八甲公司与万乙公司均为北京公司, 万乙 公司承租了八甲公司位于海南的房屋, 后因万乙公司拖欠租金而发生诉讼。 一审中双方对于 涉案房屋的所有权均未提出异议,由于北京作为租赁合同的履行地、本案的被告所在地,一 审裁定本案由北京法院管辖,不仅有利于查清诉争事实,同样便利本案当事人参加诉讼,笔 者认为这样处理并无不妥。 (二)房屋租赁案件的诉讼参加人 由于房屋租赁关系中存在租赁物转租及租赁权转让的情况, 涉及诉讼的利害关系人显得 较一般合同更为复杂。审判实践中,发现此类第三人被遗漏的情况多有发生,审判机关可以 依据民诉法第 56 条的相关规定,对此加以必要的规范。 在西甲公司诉蒙乙公司房屋租赁案中, 蒙乙公司承租了西甲公司的房屋, 按年向西甲公 司缴纳租金。 蒙乙公司又将该承租的房屋转租给第三方, 并一次性收取了第三方 15 年租金。 后因蒙乙公司拖欠租金,西甲公司提出解除租赁合同,由于原租赁出租方、承租方均未将相 关情况通知次承租人(第三方),一审法院在审理此案时也未追加该第三方作为本案第三人, 致使:
  1)第三方在本案中应有的诉权被剥夺;
  2)一审判令解除西甲公司与蒙乙公司的租赁合 同,致第三万次承租利益受损;
  3)由于该判决判令租赁合同解除,房屋腾退义务方为蒙乙公 司,而实际占有该房屋的是第三方,而非此案的诉讼当事人,该判决关于腾房的条款失去了 效力。 当然本案第三方可另行起诉要求返还蒙乙公司不当得利而多收的租金, 西甲公司也可另 行起诉要求第三方腾房, 但依据审判的经济成本原则及诉讼止争原则, 审判工作应尽量降低 经济成本,并作出解最终决争执的决定,本案无形中增加了诉讼成本,致使本可一次性解决 的争议重复诉讼,其处理是不妥当的。 本案具有一定的代表性,处理类似情况时,关键问题在于通知义务的负担。笔者认为通 知义务的负担人应为转租的出租人和原出租人。转租的出租人从次承租人处获得租金利益, 当其意识到原出租合同有被解除的可能时,应尽其必要的通知义务;同时由于转租须经原出 租人同意,原出租人对转租情况有必要的了解,其通知义务亦不应被免除。特别是当该出租 人要求解除租赁时,为便于租赁物的返还,原出租人应尽到通知义务。 由于法律对转租的出租人和原出租人的通知义务没有明确的规定及相应对于未尽义务 的制裁, 审判机关处理此类情况应特别注意: 当合议庭意识到房屋租赁关系有可能由于诉讼 而发生变化时, 应明确要求租赁关系各方报告与此租赁相关的转租、 转让情况及诉讼中租赁 标的物的实际占有情况, 进而依据民诉法第 56 条决定是否通知相关方作为第三人参加诉讼。 三、实体问题
(一)房屋租赁合同的成立 前面讨论的房屋租赁权源问题, 在一般意义上应认为可以排除租赁登记作为房屋租赁合 同成立与否的认定标准。确定房屋租赁合同的成立要件,应从合同的性质上加以考虑。 虽然合同法对于房屋租赁合同究竟是诺成合同还是要物合同未作具体规定, 但依据租赁 的性质,租赁物的交付可与支付租金同时发生,也可滞后于租金支付而发生,房屋租赁成立 不以租赁标的物的交付为条件, 仅需租赁各方合意即可, 因而可以认为房屋租赁合同是诺成 合同。关于租赁合同的诺威性特征,在理论上已成通论(参张俊浩《民法学原理》,史尚宽 《债法各论》),并在实践上为各国立法所体现(参《德国民法典》535 条、《法国民法典》 审判实践中,一房多租案件并非个别现象。在处理此类案件时,合同订立的先后不应作 为判定合同成立与否的标准。 鉴于房屋租赁合同的诺成性特征,
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