商店街管理规范2



商 场 管 理 工 作 描 述
工作职位: 工作职位 商业地产商业项目招商运营工作执行者 工作描述: 工作描述: 以服务管理项目租户为工作根本, 根据公司招商之日常规划及要求在 管理上起到协调,配合之作用。 工作目标: 工作目标:
  1.执行最有效之合约条款约定。
  2.最好的控制和管理招商区域的日常营运。
  3.为广大承租户提供优良之管理服务,以助吸收更好之品牌引进。
  4.根据公司规划形象,严格要求合作厂商的道具设计,体现合作品牌 最佳形象。
  5.有效的解决商场客诉、租赁厂商要求等日常琐事,力求事态之第一 时间解决,防止矛盾激化。
  6.实行最有效的收款方式。
  7.每月保持市场调查,进行信息采集,了解竞争店的店铺经营业绩,租金 状况,新厂商的挖掘。
  8.分析所在地周边的客层,消费习惯等信息,对招商工作提出建设性意 见。
招商作业
招商业态及项目

  1.生活配套类功能店 生活配套类功能店:快速冲印、书店、中西药店/保健品、干洗、修 生活配套类功能店 鞋/修配、眼镜店、钟表店、音像租赁、美容
院、美发店、邮局、银行、旅行社、房屋中介、 摄影写真/婚纱礼仪店、家居装潢店、居家用 品店、通讯服务店、汽车美容/装潢店、汽车 展示店、健身俱乐部、宠物医院、家政服务、 家电医院、其他维修服务、花卉园艺、琴行、 电脑形象设计、创新画廊、体育用品、教育强 化、儿童乐园、亲子俱乐部等。
  2.主题餐厅 KFC、 主题餐厅: Mcdonald”s、 Pizza Hut、 Dicos、 K.coffee、 Starbuks 主题餐厅 等中西式速食餐饮店,特色美食餐厅、美食广场、各类 特色风味美食。
  3.流行服饰店 男装、女装、运动休闲、包袋、鞋类、皮具、金银店、 流行服饰店: 流行服饰店 工艺礼品店、流行饰品等时尚流行店。
  4.休闲食品店 休闲食品店:ICE CREAM SHOP、TEA SHOP、精致西点店、糖 休闲食品店 果、巧克力店、面包烘烤店、保健食品店、绿色食品 店等健康食品店。
招商租户种类: 招商租户种类: 种类
  1. 美食广场
  2. 主题餐厅
  3.商店街店铺(专卖店)
  4.临时促销、花车
合作条件: 合作条件:
  1. 合作方式: 合作方式 租赁: 租赁 对于一些很难预测其销售情况的租户,我们采用收取固定租金的 方式与合作。 扣率: 扣率 对于百货公司厂商或业绩较佳的餐饮类合作厂商,可采用扣率的 方式合作,且在租赁期内,每年的扣率须有一定的递增度。 保底扣率: 保底扣率 对于一些可创造高销售业绩并占有较高市场份额的租户,必须根 据市场行情收取合适扣率,同时设立保底租金来保证我司基本收 入。即:基本租金 +浮动租金结构,基本租金为保底租金收入, 浮动租金为厂商(租户)的营业额的百分比的抽成收入。
  2.合作费用 合作费用: 合作费用 设店保证金及商品质量保证金: 设店保证金及商品质量保证金: 当厂商合作审批表经总经理核准后, 租赁厂商须支付设柜保证金 (相当于 1 个月租金及管理费) 。租赁合同签定当天,租赁厂商 支付我商店街商品质量保证金 (此项保证金费用相当于 1 个月租 金及管理费) 店内需核实款项到位状况,如有异常,需及时向总公 , 司招商部汇报。设柜保证金及商品质量保证金。在合约期满后三 个月需扣除所有其他欠款后予以无息退还。 进场装潢押金: 进场装潢押金:
厂商进场装修前,按租赁合同中所规定的金额收取“施工保证金” (3000?10000 元),并与厂商办理相关进场手续.在装修完工后的一个 月并确保原店内提供设施无损伤及装修合格的前提下, 此押金予以全 额退还。 公共事业费: 公共事业费: 根据租户每月实际使用的水、电、煤气的量,按国家标准结合各店之 实际情况收取公用事业费。 管理费: 管理费: 每一租赁铺位按面积大小比例, 收取物业管理费, 物业管理费包括了: 公共区域的照明、空调、清洁、保安、保绿、停车场、公共电梯的营 运、能源消耗、保养及维修等。正常情况下,以
  0.5/M2/天计,月管理费 计算方式:
  0.5/M2/天*面积*365/12,并于每月 25 日前,厂商依据门店开 具的: “缴款凭证”支付。 租金: 租金 月租金计算方式:面积*每平方米单价*365 天/
  12。每月 25 日前,厂商 依据门店开具的 “缴款凭证”支付下月租金,如有拖欠现象,应按合同规 定,每延迟一天,承担应付款项万分之四的违约金,并承担违约责任。 租赁期限: 租赁期限: 对于临时花车柜(即临时促销厂商) ,租期为三个月至六个月;对于 美食广场的厂商,因其交纳相关费用及占用设备等特殊原因,一般作 三年期限的合同 。商店街租赁厂商、保底抽成厂商等一般商业业态 厂商, 租期为一年。 大型餐饮店租户或特殊业种, 租期为三年至八年。
对于国际连锁型知名品牌餐饮店,租期为十年至二十年。对于业绩表 现佳,有发展潜力的租户,我们可考虑长一些时间的租期。 自动更新及续约: 自动更新及续约: 任何在以前已开店中有良好合作租户,如销售业绩佳,或按时付款, 或有良好业务沟通、促销活动积极配合的租户,其合同到期可考虑续 约,以继续维持双方良好的合作关系,更为 21 世纪积累更多优秀客 户。但租户需在合约期满前 60 天书面申请续约,经招商部审核同意 后,在期满前 10 天工作日内重新签定合约。 合同期内条件变更: 合同期内条件变更: 如有特殊原因需提前收回租赁铺位的,应提前 30 天通知承租方,该 承租方同意, 本合同相应变更, 特殊状况需通过法务咨询后妥善处理。 承租方如有特殊原因需提前退交租赁铺位的,应提前 60 天以书面形 式通知公司领导,经同意,此合同相应变更。如承租方提出撤场,经 我方同意,并补足相关款项前提下,一个月后方可撤场。对在合同期 内的条件变更, 包括提前或延后终止合同的, 都需有对方的书面确认。
营运管理
供应商进场
  1. 根据合同或意向书及“厂商进撤场协议书”(提前 1 周,短期促销 租户 3 天)联系新供应商安排进场工作;确认事宜如下: 协助厂商丈量承租铺位之面积, 规范的丈量方式为墙心至墙心 之距离,确认其余公共设施,并填写“工程交接单”(附件
  8)如发
现实际丈量面积与合同不符,需由招商人员、保养课、及厂商 共同签字确认后,依此另签补充协议,对厂商实行多退少补之原 则作相应租金及保证金调整工作。 协助厂商办理进场施工前的手续及相关费用的交纳工作。 与厂商确定第一个月的租金、管理费、设柜保证金、质量保证 金及电话使用押金、进场装潢押金支付情况、进场时间、起租 时间。 确认新进厂商使用的道具是否与图纸相符,检查其商品陈列情 况并对其不足之处进行指导。 对新进厂商员工进行必要的面试及上岗前的培训工作。 确认厂商合同到位情况,我方提供其必要的证明文件协助其办 理营业执照。 供应商退场: 供应商退场:
  1.根据 “厂商进撤协议书”联系供应商安排退场工作;确认事宜如下: 与厂商确认具体退场时间及租金结算日。 检查退场厂商的欠款情况,并在其退场前结清所有款项。 监督退场厂商是否损坏店铺设备及装修,要求其恢复原样 后退场,发生突发性破坏(包括建筑性垃圾) ,有权向其追 索赔偿或从押金中抵扣。 根据总部提供的“厂商进撤协议书”与厂商办理设柜保证 金及质量保证金的退还工作。
备注:如厂商未履行合约 未经总公司招商部认可私自强行撤场 未经总公司招商部认可私自强行撤场,其设 备注:如厂商未履行合约,未经总公司招商部认可私自强行撤场 其设 柜保证金及质量保证金将不予归还。 柜保证金及质量保证金将不予归还。
缴款流程: 缴款流程 各厂商租金的核算以自然月为起始日, 如该厂商当月中 途进场,首月租金自起租日至该月月末,计算方式为:坪效 *面积*天数。 每月 20 日招商管理人员正确书写《缴款通知单》(附件
  9)于厂商,厂商按《缴款通知单》金额于当月 25 日前缴 纳下月租金。 每月 25 日
  16:00 前招商管理人员与财务共同核对各厂 商的缴款情况,并于第二天起对未缴款厂商发放《催款 通知单》(附件
  10)并按合约有关条款执行对其违约的处 理。 如遇特殊情况,厂商须于当月 20 日前提交延时缴款申 请,且加盖公章,报经项目经理同意后,并不得迟于当 月 30 日
  16:00 补交下期租金。 水、电、煤气等共用事业费每月底抄表,招商管理人员 在每月 3 日前将《缴款通知单》交于厂商,厂商须在收 到《缴款通知单》5 日内将该费用交付,电话费按有关 部门规定时间交纳。 区域招商人员每月底与店财务核对厂商缴款状况。
如有其他费用,按合同规定方式交纳。
追踪欠缴费用的厂商: 追踪欠缴费用的厂商 每月 25 日
  16:00 前招商管理人员与财务共同核对各厂 商的缴款情况,并于第二天起对未缴款厂商发放《催款 通知单》,3 天后第二次发出限期催款通知书,限期 3 天 内还清欠款,否则并按合约有关条款执行对其违约的处 理:暂停营业。 如欠款租户在限期内缴清租金,需加收每日万分之四的 滞纳金。 公共秩序的管理 公共秩序的管理: 序的管理 管理人员需经常对每家店铺天、地、墙,空调、喷淋、开关、电 箱等设施进行检查,如有损坏,立即发通知请租户修补,如有困 难,可请店内保养课进行修缮,费用由租户承担。保持商场整体 环境优雅,使顾客能舒适购物、休闲,管理人员需每日对公共区 域的灯光、卫生、休闲椅、绿色植物进行检查,合理安排,发现 问题,即时报相关部门进行修理。 客诉: 客诉 顾客投述,无论事件大小,管理人员需认真对待,及时处置,始 终以“顾客是上帝”的宗旨处理每一件客诉,如需相关部门协助, 即时通知相关人员,尽量使顾客满意,并填写每一笔客诉的过程, 处理结果存档。
人员管理: 人员管理
  1.营业前 营业前: 营业前 依所订合约之作息时间规定,要求商场员工准时至各店指定处集 合开早会,并收取考勤卡,同时检查各专柜人员的仪容仪表,及上岗 识别证的规范佩带。(管理人员每月底前要求各专柜负责人提供下 月人员排班表, 以此记录各专柜的考勤,不得任意换班,,如有变更, 需向管理人员报备)。 管理人员准备 10-15 分钟的早会内容:对现有公司活动、商店街活 动的说明、对店铺交易情况的汇总、业绩要求、规章制度之宣达、 商品陈列之训练说明、突发事件的处理、需各专柜整改、或优待 发扬的事迹。 检查各专柜营业前的准备工作:商品出样、 货品的丰满程度、 灯光、 灯箱、POP 的检查。
  2.营业中 营业中: 营业中 要求各专柜保持经营区域内的清洁,及时处理拆货的纸箱等与营 业无关的物品,严禁占用公共区域。 要求各专柜上班不得吃零食、不得无故空柜、不得聚众闲谈、不 得长时间打电话、上班不得购物。 要求各专柜销售人员礼貌待客、站立服务、主动介绍商品、严禁 强迫性的推销。 检查商品的陈列、换季商品的调整、标价牌的统一书写、用章,对 不符之处要求作出整改。
要求各专柜员工每天 11:0013:
  00、 17:00?19:00 在各店指定区域 内分批用餐,但需确保营业的正常进行。严禁任何员工在店铺内用 餐。 严禁各专柜私用电器和未经店内同意私接电线,严禁使用明 效易燃物品。 要求各专柜对退、换货的处理按《消法》执行,如无法与顾客调节, 各店管理人员有权作出处理,转柜需服从。 要求各专柜商品如有违反《产品质量法》,被工商、技术监督部门 查处,此类商品不得再上柜销售。
  3.营业后 营业后: 营业后 营业结束前 30 分钟,管理人员巡店至各专柜抄录当日销售业绩,月 底汇总制 “专柜销售业绩表”(附件
  13)后,与 “实收租金收益汇总表” 一并交总公司招商部。 营业结束后,管理人员依次检查各专柜的安全工作,切断所有于营 业无关的电源。 促销活动、 的管理: 促销活动、POP 的管理 联系厂商确定促销活动的安排,并书面确认。 管理人员需在活动期内切实监督落实促销活动方案的有效进行。 对于促销活动所需的 POP 及其他辅助道具等需由店内审核通过 后,要求厂商在规定位置处
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