期房买卖合同



本报记者 徐统余 房价“高烧”不退,催生一批职业“炒房客”。 担心短期房价会下跌,“炒房客”也不敢把房子“捂”在手里,拿到房子还没领“两证”就与 他人签订买卖协议。眼看着房价仍在上涨,“炒房客”又玩起了“跳单”把戏。 “炒房客”为什么敢于这样做?法援律师为你揭开秘密。 买了套“二手”新房() 张强家住南京市区, 与父母挤住在一起。 房子是父亲单位公房, 面积只有 20 多个平方米。 跟女友领取结婚证已经 1 年多了,可是张强仍未举行婚礼。为什么?因为没有房子,女 友不同意“进门”。 张家决定“筑巢引凤”,赶紧买房子。去年 10 月份,张强转了不少楼盘。市区的房价太可怕 了,他把目光转向江北。 然而,江北的新房价格也很高,张家还是买不起,算了,买二手房吧,毕竟比新房价格 低一点。 中介公司推出的一套房源不错, 张强跟着房主许明去实地看房, 这才发现房子没有装修。 许明坦陈,该房刚拿到钥匙,“两证”还没到手。 不过许明与开发商签订了买卖契约。许明向张强保证,只要张强同意购买,那么“两证” 下来后就过户。中介公司也向张强作出上述承诺。 房子价格确实相对便宜一点,张强最终与许明签订了买卖协议,协议上中介公司也盖了 章,算是三方协议书。签约时间是在去年 11 月份。 贷不到款致买卖不成?() 张强无法一次性支付房款,买卖协议约定,中介负责帮张强办理贷款手续,于是张强按 约向许明支付了 20\%的首付款。这笔钱是张强父母的“棺材本”。 接下来要办贷款手续,张强静候中介的通知。然而,两个月过去了,中介总是说手续没 办好。 转眼到了 2010 年。一个月前,中介公司突然告诉张强,贷款手续办不下来了,因此买卖 协议无法履行。 张强一听就急了,与中介、许明交涉。许明说,买卖协议无法履行,他将退还张强的首 付款。 张强指责许明违约。对方反驳道,是张强办不下贷款手续,付不了全部房款,过错在张 强一方。 在上述三方协议中约定,协议如果无法履行,违约一方需承担违约金。按许明的意思, 张强还得付给对方 5 万元。 张强抓狂了,明明是许明想“跳单”,还要他来承担违约金?中介公司居中调解,许明说, 那违约金就算了,他将退回首付款,双方再无瓜葛。张强拒绝这一方案。 买卖协议有法律效力吗?() 张强认为,许明之所以不想履行协议,完全是因为房价上涨太快,不想卖房子了。 记者联系上许明。许明否认张强上述说法,称其很想卖房,可张强贷不到款,导致协议 无法履行。 也因为房价上涨,张强当然想要房子。他决定打官司,要求许明继续履行协议。 张强向一个懂法的朋友咨询,没想到对方说,他与许明签订的买卖协议是无效的,因为 《房地产管理法》规定,未依法登记领取权属证书的房子不得交易。既然许明没有领取“两
证”,无权出售该房子,双方签订的协议无效;无效协议应撤销并恢复原状,即许明退还张 强的首付款就行了。 朋友的话对吗?张强向法援热线咨询。江苏维世德律师事务所唐岩律师接待了他。 唐岩律师查看了张强带来的买卖协议: “你们自愿签订的协议书, 应该是有法律效力的。 ” 唐律师认为, 《房地产管理法》中“未依法登记领取权属证书的房子”指的是没有合法手续的 房子,而许明向开发商购买的房子是合法的,且预期确定其可以领到产权证。 无证房如何实现买卖?() 解决了协议是否有效的问题,接下来唐岩律师便分析协议应如何履行。 许明从开发商手中买下这套房子,也向银行贷了款。唐岩律师据此认为,银行只会向拥 有该房产权的人提供贷款,因为银行是用此房作为抵押的。既然许明向银行贷到了款,那么 在房产部门的系统中, 此房产权应该已经显示在许明名下, 只不过因为开发商与许明还没缴 纳规定的税费,产权证暂时没颁发下来而已。 按照上述三方签订的协议,许明与开发商应尽快缴纳规定的税费,领取该房产权证;许 明先垫钱从银行将该房解押出来, 凭买卖协议到房产部门将该房过户到张强名下; 然后张强 到银行办理手续,从银行贷到款还给许明,双方买卖协议履行完毕,此后张强与银行之间建 立抵押贷款关系。 如果许明与开发商迟迟不缴纳税费领取产权证,张强就没有办法了吗?唐岩律师认为, 张强完全可以起诉许明, 在法院认定协议有效并下达生效判决书后, 张强可以申请法院强制 执行,那么银行、房产等部门应执行生效判决,直接办理上述解押、过户手续。 协议有效能遏制炒房() 但也有律师认为,既然许明没有领取到产权证,那么按《房地产管理法》就不得买卖, 他与张强签订的买卖协议属无效。 而江苏天煦律师事务所金海洲律师对记者说,江苏省高院有一个内部纪要,称合法建设 的商品房在已经交付,且预期确定购房人必然领取“两证”的情况下出售,此类买卖协议仍算 有效。 在唐岩、金海洲两位律师看来,许明的行为是典型的“炒房”,拿到房子就提价卖给他人, 在牟取到利益的同时就做了两手准备, 一旦房价下跌就逼买家履行协议, 而当房价仍在上涨, 则宁愿承担违约金也要毁约,或者借口协议无效而“脱身”。 唐岩、金海洲两位律师认为,在当前房价持续上涨的情况下,法院认定上述无证房买卖 协议有效,有助于遏制炒房行为。 由于银行允许房产买卖可以贷款,“炒房客”实际上是借银行的钱来“生蛋”的,因此要遏 制炒房行为,得让“炒房客”从银行少贷到款,加大其炒房的成本。前天,国务院出台规定, 提高了购买多套房的首付比例,且利率上浮,应该就是出于上述考虑。而购买首套 90 平方 米以下的房子,首付比例与利率不变,故该项规定对真正购房自住者没有影响。 (除律师外 人物为化名)  

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