期房买卖合同



本报记者 徐统余 房价“高烧”不退,催生一批职业“炒房客”。 担心短期房价会下跌,“炒房客”也不敢把房子“捂”在手里,拿到房子还没领“两证”就与 他人签订买卖协议。眼看着房价仍在上涨,“炒房客”又玩起了“跳单”把戏。 “炒房客”为什么敢于这样做?法援律师为你揭开秘密。 买了套“二手”新房() 张强家住南京市区, 与父母挤住在一起。 房子是父亲单位公房, 面积只有 20 多个平方米。 跟女友领取结婚证已经 1 年多了,可是张强仍未举行婚礼。为什么?因为没有房子,女 友不同意“进门”。 张家决定“筑巢引凤”,赶紧买房子。去年 10 月份,张强转了不少楼盘。市区的房价太可怕 了,他把目光转向江北。 然而,江北的新房价格也很高,张家还是买不起,算了,买二手房吧,毕竟比新房价格 低一点。 中介公司推出的一套房源不错, 张强跟着房主许明去实地看房, 这才发现房子没有装修。 许明坦陈,该房刚拿到钥匙,“两证”还没到手。 不过许明与开发商签订了买卖契约。许明向张强保证,只要张强同意购买,那么“两证” 下来后就过户。中介公司也向张强作出上述承诺。 房子价格确实相对便宜一点,张强最终与许明签订了买卖协议,协议上中介公司也盖了 章,算是三方协议书。签约时间是在去年 11 月份。 贷不到款致买卖不成?() 张强无法一次性支付房款,买卖协议约定,中介负责帮张强办理贷款手续,于是张强按 约向许明支付了 20\%的首付款。这笔钱是张强父母的“棺材本”。 接下来要办贷款手续,张强静候中介的通知。然而,两个月过去了,中介总是说手续没 办好。 转眼到了 2010 年。一个月前,中介公司突然告诉张强,贷款手续办不下来了,因此买卖 协议无法履行。 张强一听就急了,与中介、许明交涉。许明说,买卖协议无法履行,他将退还张强的首 付款。 张强指责许明违约。对方反驳道,是张强办不下贷款手续,付不了全部房款,过错在张 强一方。 在上述三方协议中约定,协议如果无法履行,违约一方需承担违约金。按许明的意思, 张强还得付给对方 5 万元。 张强抓狂了,明明是许明想“跳单”,还要他来承担违约金?中介公司居中调解,许明说, 那违约金就算了,他将退回首付款,双方再无瓜葛。张强拒绝这一方案。 买卖协议有法律效力吗?() 张强认为,许明之所以不想履行协议,完全是因为房价上涨太快,不想卖房子了。 记者联系上许明。许明否认张强上述说法,称其很想卖房,可张强贷不到款,导致协议 无法履行。 也因为房价上涨,张强当然想要房子。他决定打官司,要求许明继续履行协议。 张强向一个懂法的朋友咨询,没想到对方说,他与许明签订的买卖协议是无效的,因为 《房地产管理法》规定,未依法登记领取权属证书的房子不得交易。既然许明没有领取“两
证”,无权出售该房子,双方签订的协议无效;无效协议应撤销并恢复原状,即许明退还张 强的首付款就行了。 朋友的话对吗?张强向法援热线咨询。江苏维世德律师事务所唐岩律师接待了他。 唐岩律师查看了张强带来的买卖协议: “你们自愿签订的协议书, 应该是有法律效力的。 ” 唐律师认为, 《房地产管理法》中“未依法登记领取权属证书的房子”指的是没有合法手续的 房子,而许明向开发商购买的房子是合法的,且预期确定其可以领到产权证。 无证房如何实现买卖?() 解决了协议是否有效的问题,接下来唐岩律师便分析协议应如何履行。 许明从开发商手中买下这套房子,也向银行贷了款。唐岩律师据此认为,银行只会向拥 有该房产权的人提供贷款,因为银行是用此房作为抵押的。既然许明向银行贷到了款,那么 在房产部门的系统中, 此房产权应该已经显示在许明名下, 只不过因为开发商与许明还没缴 纳规定的税费,产权证暂时没颁发下来而已。 按照上述三方签订的协议,许明与开发商应尽快缴纳规定的税费,领取该房产权证;许 明先垫钱从银行将该房解押出来, 凭买卖协议到房产部门将该房过户到张强名下; 然后张强 到银行办理手续,从银行贷到款还给许明,双方买卖协议履行完毕,此后张强与银行之间建 立抵押贷款关系。 如果许明与开发商迟迟不缴纳税费领取产权证,张强就没有办法了吗?唐岩律师认为, 张强完全可以起诉许明, 在法院认定协议有效并下达生效判决书后, 张强可以申请法院强制 执行,那么银行、房产等部门应执行生效判决,直接办理上述解押、过户手续。 协议有效能遏制炒房() 但也有律师认为,既然许明没有领取到产权证,那么按《房地产管理法》就不得买卖, 他与张强签订的买卖协议属无效。 而江苏天煦律师事务所金海洲律师对记者说,江苏省高院有一个内部纪要,称合法建设 的商品房在已经交付,且预期确定购房人必然领取“两证”的情况下出售,此类买卖协议仍算 有效。 在唐岩、金海洲两位律师看来,许明的行为是典型的“炒房”,拿到房子就提价卖给他人, 在牟取到利益的同时就做了两手准备, 一旦房价下跌就逼买家履行协议, 而当房价仍在上涨, 则宁愿承担违约金也要毁约,或者借口协议无效而“脱身”。 唐岩、金海洲两位律师认为,在当前房价持续上涨的情况下,法院认定上述无证房买卖 协议有效,有助于遏制炒房行为。 由于银行允许房产买卖可以贷款,“炒房客”实际上是借银行的钱来“生蛋”的,因此要遏 制炒房行为,得让“炒房客”从银行少贷到款,加大其炒房的成本。前天,国务院出台规定, 提高了购买多套房的首付比例,且利率上浮,应该就是出于上述考虑。而购买首套 90 平方 米以下的房子,首付比例与利率不变,故该项规定对真正购房自住者没有影响。 (除律师外 人物为化名)  

相关内容

期房买卖合同

  本报记者 徐统余 房价“高烧”不退,催生一批职业“炒房客”。 担心短期房价会下跌,“炒房客”也不敢把房子“捂”在手里,拿到房子还没领“两证”就与 他人签订买卖协议。眼看着房价仍在上涨,“炒房客”又玩起了“跳单”把戏。 “炒房客”为什么敢于这样做?法援律师为你揭开秘密。 买了套“二手”新房() 张强家住南京市区, 与父母挤住在一起。 房子是父亲单位公房, 面积只有 20 多个平方米。 跟女友领取结婚证已经 1 年多了,可是张强仍未举行婚礼。为什么?因为没有房子,女 友不同意“进门”。 张家决定“筑 ...

期房买卖合同注意事项

  期房买卖合同注意事项合同的效力问题 期房(两证不全的房产)不能上市交易,期房买卖合同从法律意义上说应为无效合同或 效力待定合同,因此对待此类合同我们要十分谨慎,尽量规避我方的风险。 交房的时间 共有人 抵押问题 开发商交房延迟是十分普遍的现象,因此签订合同时一般应以开发上实际交房时间为 准。考虑到对买方的公平,最好约定实际交房时间如果距买卖契约约定交房时间多长时间为 合同的解除条件,如客户谈定要以买卖契约时间为准的,要约定开发商延迟交付的后续处理 办法以及开发上违约赔偿有谁受益的问题。 如果买卖 ...

公房买卖合同

  公房买卖合同分类:合同范本(2009-2-23 16:46:10)标签:公房买卖 房屋买卖合同 公房买卖合同 买卖合同范本 合同范本 |公房买卖合同卖方(以下简称“甲方”):××× 买方(以下简称“乙方”):×× 居间方(以下简称“丙方”):上海×××房地产经纪有限公司根据有关法律法规,甲、乙、丙三方在平等协商的基础上,就公房买卖事宜 达成如下协议: 一、经丙方居间介绍及服务,甲方同意将位于上海市宝山区××路×××号 ×××室房屋(以下简称“该房屋”)出售于乙方,该房屋性质为使用权房屋, 用途为 ...

厂房买卖合同

  厂房买卖合同 (买卖合同编号: ) 合同立协双方: 卖方(以下简称甲方) : 买方(以下简称乙方) : 根据《中华人民共和国合同法》 的有关规定,甲、 乙双方遵循自愿、 公平和诚实信用的原则, 经协商,就乙方向甲方购买标准厂房和使用配套场地达成如下协议,以资共同遵守。 一、 基本情况: 1、乙方购买甲方坐落在市区(县)路 弄(新村) 支弄号号厂房层,厂房建筑面积 平方米,并配套场地平方米,按房产证为准。 2、 土地使用权限为年, 自年月日到年月日止, 实际年限按产权证。 3、 厂房区域东侧在米内 ...

买卖合同范本

  1、买卖合同范本 、购货单位:_________,以下简称甲方; 购货单位:_________,以下简称甲方; :_________,以下简称甲方 供货单位:_________,以下简称乙方。 :_________,以下简称乙方 供货单位:_________,以下简称乙方。 经甲乙双方充分协商,特订立本合同,以便共同遵守。 经甲乙双方充分协商,特订立本合同,以便共同遵守。 产品的名称、品种、 第一条 产品的名称、品种、规格和质量 1.产品的名称、品种、规格:_________。 应注明产品的牌号 ...

二手房买卖合同

  二手房买卖合同(范本) 二手房买卖合同(范本)合同当事人 卖方(以下简称甲方) : 买方(以下简称乙方) :根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法 规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方购买甲方出售的房产事宜,签订 本合同,以资共同遵守执行。 第 一 条 甲 方 同 意 出 售 甲 方 所 有 的 位 于 市 区 路 号 号 楼 单元户的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)给乙方。房屋 □建筑面 积平方米 □使用面 ...

二手房买卖合同

  二手房转让合同 二手房转让合同 甲方(出卖人): 身份证件号码: 乙方(买受人): 身份证件号码: 甲乙双方经过有好协商,就房屋买卖一事,在平等、自愿、诚实信用的前提下,达成如下协议: 第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方,乙方也已充分了解该房屋具体状况,并自愿买受该房屋。该房屋具体 状况如下: (一)座落于 ,建筑面积为 平方米;套内建筑面积 平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米; (二)出售房屋的所有权证证号为 ; (三)房屋平面图及其四至见房产证; 该房屋占用范围内的土地使用权随该 ...

商品房买卖合同

   765 43 21 0)(' ¤&\%$#" ¤! ¨§ ¤ 商品房买卖合同 G E G¤! E G!TE G\%SRE QP IHG0)('E GFE DC 765 43 21 0)(' ¤! BA@)98 43 21 765 @)98 j utsx quxvx qsr qG¤}|{zw~vu tsyxE G¤}|{zyxvutsE G¤ w vutsEj vuts d ponml¨ q¤ k r j Vi ...

二手房买卖合同

  二手房买卖合同(正式版)回复 1:二手房买卖合同(正式版) :卖方:(简称甲方) 买方:(简称乙方)身份证号码: 身份证号码:根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他 有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买 房产签订本合同,以资共同信守执行。 第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在市区 拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面),建筑面积为平方米。(详见 土地房屋权证第号)。 第二条 上述房产的交易价格为:单价:人 ...

私人住房买卖合同

  私人房屋买卖合同甲方(出售方): 身份证号: 乙方(购买方): 身份证号: 现经甲乙双方充分了解、协商,一致达成如下房屋买卖合同: 一、 甲方将其所有坐落于 方,房产证编号为: 元)。 二、关于付款方式的约定 总房款 元整(¥ 万元整(¥ 万元),分两次付清。首付款 万 万元),由银行转账,由乙方转到甲方帐户上。甲乙 的一套房屋出售给乙 ,房屋建筑面积为平方米。乙方给付甲方购房款人民币:壹拾伍万元整(¥15.00 万双方在房屋买卖合同上签字捺印之日起 7 日内,乙方务必将首付款 转入甲方帐户,双 ...

热门内容

关于2009届毕业生户口和档案

  关于 2009 届毕业生户口和档案 托管事宜的通知各高职学院、2009 届毕业生: 为保障毕业生合法权益,向毕业生提供更加优质、高效的就 业服务,根据《国务院办公厅关于加强普通高等学校毕业生就业 工作的通知》 (国办发〔2009〕3 号)等相关文件精神,重庆市大 学中专毕业生就业指导服务中心(以下简称“中心” )将继续为毕 业生托管户口和档案。现将有关事宜通知如下: 一、托管对象: 档案托管对象:待就业毕业生; 户口托管对象:市内普通高校毕业生。 二、办理程序: 对需要托管户口档案的应届毕业生, ...

企业精神

  多喜爱核心价值观: 多喜爱核心价值观:农场法则 ☆ 没有春天播种的汗水,没有夏天耕耘的毅力,哪来秋天丰硕的果实. 多喜爱员工能力要求: 二心二力 二心二力" 多喜爱员工能力要求:"二心二力 责任心,进取心 执行力,学习力 多喜爱员工素质要求: 多喜爱员工素质要求: 感恩 诚信 敬业 忠诚 协作 共赢 卓越 创新多喜爱员工行为五准则 行为判别三原则 1, 是否符合价值观的要求; 2, 是否有利于提升核心竞争力; 3, 是否会损害公司或客户的利益,信誉; 平 等 准 则 1, 多 ...

数字硬盘录像监控系统的核心DVR探析

  数字硬盘录像监控系统的核心 DVR 探析【摘 要】 数字硬盘录像设备(简称 DVR)在闭路电视监控行业中,已是众所瞩目的焦 点产品之一,以 DVR 为核心组成的数字硬盘录像监控系统将会成为传统录像监控系统的替 代产品。 数字录像技术的诞生, 使得快速检索、 高清晰重播图像成为可能, 本文介绍了 DVR 的分类、发展趋势,提出了三个 DVR 的选择分析,供使用者参考。 【关键词】 闭路电视监控 数字硬盘录像监控系统 DVR 随着闭路电视监控行业的迅速发展, 其技术也有了许多突飞猛进的改进, 近期发 ...

09-10信息系统项目管理师试题分析

  09 年上半年信息系统项目管理师试题分析(希赛独家)(2009-07-09 09:32:05) 标签:2009 年 上半年 信息系统 项目管理 分类:项管 师 试题 分析 软考 高级 it“养兵千日,用兵一时”,紧张的考试终于结束了,可以舒缓一口气了。相信希赛教育 的学员们心中还带着些许兴奋, 看到一道道似曾熟悉的题目, 想起自己几个月来辛勤努力的 汗水,历历在目。下面一起来回顾此次项目管理师考试的内容,以对内容和考试情况有个整 体的把握。 1.信息系统项目管理综合知识试题 2009 年 5 月 ...

2011德育工作计划

  德 育 工 作 计 划升平镇中心学校 2011 年 3 月 1 日德育工作计划加强和改进未成年人思想道德建设事关国家民族的前途命运、事关中国 特色社会主义事业的兴旺发达。只有紧密结合全面建设小康社会的实际,针 对未成年人身心成长的特点,积极探索新世纪新阶段未成年人思想道德建设 的规律,全心全意开展好未成年人思想道德建设活动。才能培养具有中国特 色社会主义的理想信念和正确的世界观、人生观、价值观,高尚的思想品质 和良好的道德情操的中国特色社会主义事业建设者和接班人。 按照安达市教育局 《安达市中小 ...