没有产权证的房屋能否买卖



没有产权证的房屋能否买卖 就商品房而言, 根据法律法规的规定,结合目前司法实践,就商品房而言,没有取得房屋产权证并不影响 就商品房而言 房屋买卖合同的效力。 房屋买卖合同的效力。 2006 年 8 月 1 日,经北京链家房地产经纪有限责任公司提供中介服务,李某作为出卖 方与买受方杨某签订北京市房屋买卖合同,约定李某将其尚未办理产权证的商品房以 80 万 元的价格出售给杨某, 杨某于合同签订之日向李某支付首付款 50 万元, 余款 30 万元在李某 取得房屋产权证后以贷款的方式支付。 后杨某按照合同约定支付了首付款, 李某向杨某交付 了房屋。 由于开发商的原因李某迟迟未取得产权证, 2007 年 12 月李某以涉案房屋未办理产权证, 不能买卖为由,向法院提起诉讼,请求法院确认其与杨某之间的房屋买卖合同无效。 法院在审理后认为李某与杨某之间房屋买卖行为是双方的真实意思表示, 交易行为没有 违反法律、行政法规的强制性规定,亦没有损害国家和社会公共利益,故双方之间的房屋买 卖合同合法有效。 中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定,未依法登记领取 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定, 权属证书的房地产不得转让,该规定系管理性规范,目的在于规范房屋的交易管理, 权属证书的房地产不得转让,该规定系管理性规范,目的在于规范房屋的交易管理,而非 效力性规范,并不因此而影响合同的效力。 效力性规范,并不因此而影响合同的效力。故判决驳回原告李某的诉讼请求。 没有取得房屋产权证并不影响房屋买卖合同的效力是有充分的理论依据和法律依据的。 《城市房地产管理法》 第三十八条的规定是管理性规范, 未依法登记领取权属证书的房 地产不得转让, 不得转让”应理解为不能办理房屋转移登记手续,而不是指房屋买卖合同 “不得转让”应理解为不能办理房屋转移登记手续, 无效。 无效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二) 》第十四条 规定合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定” ,是指效力性强制性规定。至于强 制性规定和管理性规定如何区分有待进一步明确,在相关司法解释出台之前由法官酌情认 定。 《城市房地产管理法》第三十八条的规定是管理性规范目前已形成共识,不能作为认定 合同无效的理由。 《物权法》第十五条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合 同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响 合同效力。 该规定明确对不动产变动的原因与结果进行了区分, 将合同效力与物权效力相区 别。 出卖人通过合法有效的房屋买卖合同而取得房屋, 房屋转移占有之日即视为房屋已经交 付,出卖人即使未取得房屋产权证,也已经实际取得了房屋的处分权,其有权对房屋进行处 分。 合同的效力应当主要依据《民法》和《合同法》的相关规定来进行认定。合同法第五十 二条规定有下列情形之一的,合同无效: (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国 家利益; (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 如果出卖人与买受人所签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示, 没有损害国家、 集
体或者第三人利益和社会公共利益,就应当认定房屋买卖合同有效。 出卖人或买受人以房屋未取得产权证而主张房屋买卖合同无效同时也违背了民法的诚 实信用原则,不利于维护社会交易关系的稳定。
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