买卖合同



买卖合同
? (一)买卖合同的风险负担 ? 《合同法》第142条 标的物毁损、灭失的风险, 合同法》 条 在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买 受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定 的除外。 ? 第143条 因买受人的原因致使标的物不能按照 条 约定的期限交付的,买受人应当自违反约定之日 起承担标的物毁损、灭失的风险。 ? 第144条 出卖人出卖交由承运人运输的在途标 条 的物,除当事人另有约定的以外,毁损、灭失的 风险自合同成立时起由买受人承担。
? 第145条 当事人没有约定交付地点或者约定不明 条 确,依照本法第141条第二款第一项的规定标的 物需要运输的,出卖人将标的物交付给第一承运 人后,标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。 ? 第146条 出卖人按照约定或者依照本法第141 条 条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点, 买受人违反约定没有收取的,标的物毁损、灭失 的风险自违反约定之日起由买受人承担。 ? 第147条 出卖人按照约定未交付有关标的物的 条 单证和资料的,不影响标的物毁损、灭失风险的 转移。
? 第148条 因标的物质量不符合要求,致使不能实 条 现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者 解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同 的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。 ? 第149条 标的物毁损、灭失的风险由买受人承 条 担的,不影响因出卖人履行债务不符合约定,买 受人要求其承担违约责任的权利。 ?
? 《商品房买卖合同解释》第11条 对房屋的转移 商品房买卖合同解释》 条 占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定 的除外。 ? 房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖 人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到 出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的, 房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交 付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或 者当事人另有约定的除外。
? (Ⅰ)买卖合同中风险负担的概念 ?
  1. 概念 ? 买卖合同中的“风险负担”,指买卖合 同生效后,合同履行完毕前,因不可归责 于双方当事人的事由致使标的物毁损或灭 失时,应由哪一方当事人承担价金风险的 问题。
? 〖例一〗甲有一套房屋欲出售,乙经过深思熟虑 例一〗 后与甲签订了买卖合同,约定价款为300万元。 甲将房屋交付给了乙,在办理过户登记期限,房 屋因为泥石流倒塌。 ? ①此例中存在“诸多风险”:(A)如果合同约 定甲先交付房屋,乙一年后付款。甲面临一个风 险,如果乙到时候没钱,支付不了价款,甲获得 价款就没有指望了。(B)如果这个房屋具有质 量瑕疵,或者这个房屋内曾经吊死过人(知道后 让人心口一阵阵发紧),则乙面临又一种风险。 (C)如此等等,不一而足。
? ②买卖合同中的风险负担特指 特指甲、乙的买 特指 卖合同成立后,合同消灭之前,房屋因为 不可归责于甲、乙的事由发生毁损、灭失, 乙是否应当支付价款,甲收取的价款是否 乙是否应当支付价款 甲收取的价款是否 应当退还的问题。此例中,由于房屋已经 应当退还 交付,风险已经转移,风险由乙承担,其 法律效果是,如果甲已经收取了价款,甲 无需返还;如果乙尚未支付价款,应当继 续支付。
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  2. 概念的深度理解 (
  1)买卖标的物的毁损、灭失发生于合 同生效之后,合同消灭之前。买卖合同无 无 不成立且标的物已经交付的,应当按 效、不成立 不成立 照《物权法》第244条关于无权占有的规则 或者其他民法理论处理,不是买卖合同风 险负担的问题。
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? 〖例二〗甲、乙签订试用买卖合同,甲将一头牛 例二〗 出卖给乙试用,价款3千元,试用期三个月。半个 月后,乙在使用该牛耕地时,该牛因雷击死亡。 此例中:①甲已经将牛交付给乙,但由于甲、乙 间的买卖合同虽已成立,但未生效(须经乙认可 时生效),不能适用《合同法》第142条至第149 条的规则确定风险负担,而应适用民法理论确定 风险负担。②根据民法理论,该牛死亡的风险由 所有权人甲承担,乙无需支付价款,已经支付的 有权请求甲返还。
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〖例三〗房地产开发企业甲伪造商品房预售许可证,将 例三〗 一套房屋出售给乙,价款300万元。合同签订后,甲交付 房屋且办理了过户登记,乙未支付价款。不久,该房屋为 不明身份的卡车司机驾车撞毁。此例中:①甲伪造商品房 预售许可证,且不能在起诉前取得,甲、乙的房屋买卖合 同无效。买卖合同无效的,不能适用《合同法》第142条 至第149条的规定,而应适用《物权法》第244条关于无 权占有的规定。②如乙不知无效事由,乙属于善意的自主 占有人,无论乙对于标的物的毁损、灭失是否具有过错, 乙均不承担损害赔偿责任。假设乙知道无效事由,则属于 恶意的无权占有人,无论其是否具有过错,均应当承担损 害赔偿责任。
? 〖例四〗房地产开发企业甲开发的莲花河 例四〗 畔小区共有300套房屋,甲全部出售给乙大 学,甲交付了全部房屋且办理的过户登记, 乙大学一次性支付了全部价款。半年后, 四川汶川发生
  8.2级地震,所有房屋在地震 中倒塌。此例中:①甲、乙的房屋买卖合 同已经因为清偿而消灭,不存在风险负担 的问题。②乙大学不得请求甲返还房款。
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  2)买卖标的物的毁损、灭失“不可归 不可归 责于”双方当事人。主要指由于不可抗力、 责于 意外事件、第三人的原因毁损、灭失。如 果合同当事人对标的物毁损、灭失具有过 错,则不属于风险负担问题,应当按违约 责任或侵权责任处理。
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〖例五〗甲将房屋出售给乙,价款400万元,由乙分期支 例五〗 付价款。甲于5月1日交付房屋,5月2日房屋因为泥石流灭 失。此例中:①甲、乙间的买卖合同有效,合同生效后、 消灭之前,房屋因为不可归责于甲、乙的事由(不可抗力) 灭失,应适用风险负担的规则处理。②从公平的角度来说, 甲、乙对损失的发生都没有过错,都不应承担这一损失, 但是,损失已经发生了,国家不会拨款,美国也不会援助, 必须找一个人承担这一损失。③《合同法》取古今中外之 经验,于《合同法》第142条规定,如果房屋已经交付, 由乙承担损失,乙虽然得不到房子,但应当继续支付价款, 直到全部清偿为止。如果房屋没有交付,由甲承担这一损 失。④风险负担规则绝不是一个公平的制度,但具有悖论 性质的是,表面上的不公平又蕴涵着公平,因为房屋交付 后,乙享有房屋的利益,就应承担风险。
〖例六〗甲房地产开发公司将开发的“幸福小区”房屋 例六〗 出售给业主,已经交付了房屋,在办理过户登记期间,房 屋因为偷工减料整体倒塌。此例中:①房屋因为甲的过错 而毁损,不属于因“不可归责于当事人的事由”而毁损、 灭失。②本题不能依照风险负担的规则处理,而是属于甲 构成违约的问题。 ? 〖例七〗甲将一辆汽车出卖给乙,已经交付汽车,但乙 例七〗 迟迟不付款。甲十分生气,一日甲忍无可忍,将汽车付之 一炬。此例中:①汽车是因为甲的故意行为毁损的,不适 用风险负担规则处理。②甲、乙买卖合同有效,汽车已经 交付,乙已经取得所有权,甲的行为构成侵权。 ?
? (Ⅱ)风险负担的原则规定 ?
  1.风险负担原则上采用“交付主义”。《合 同法》第142条规定,除法律另有规定或者当事 人另有约定外,在买卖合同中,标的物交付前, 风险由出卖人承担;标的物交付后,风险由买受 人承担。 ?
  2.对“交付主义”的深层理解。 ? (
  1)“交付主义”是任意性规范 任意性规范,当事人对 任意性规范 风险负担另有约定的,即不适用《合同法》第 142条,而是依照当事人的约定确定风险负担。
〖例八〗甲、乙签订房屋买卖合同,由于当地地 例八〗 震频仍,甲为了降低自己的风险,与乙约定,风 险自合同成立时起转移给乙。此例中:买卖合同 成立之时,风险就由乙承担了,与是否交付没有 关系。 ? 例九〗 〖例九〗甲、乙签订房屋买卖合同,由于当地 地震频仍,乙为了降低自己的风险,与甲约定, 风险自交付且办理过户登记时起转移给乙。此例 中:风险自交付房屋且办理过户登记时才移转给 乙。 ?
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  2)交付的涵义:①“交付”指买卖标的 物的交付,即“占有的移转”。“交付” 不等于“履行”,更不同于“清偿”。交 付仅指标的物占有的移转,不包括其他履 行合同义务的行为。因此,“履行”的范 围宽于“交付”。“清偿”后买卖合同消 灭,不存在风险负担的问题了。②现实交 付、简易交付、指示交付、占有改定都是 交付方式,在风险移转上的功能相同。
? 〖例十〗甲出卖1万斤柑橘给乙,约定由甲代办 例十〗 托运,甲依约与丙签订运输合同,丙在运给乙的 途中,运输的柑橘被突发的洪水冲走。此例中: ①买卖合同的当事人甲、乙没有约定交付的地点, 货物又需要运输,根据《合同法》第141条,交 交 付的地点被确定为“第一承运人所在地 第一承运人所在地”。②甲 付的地点 第一承运人所在地 将柑橘交付给第一承运人时,即完成了现实交付。 ③甲既然已经完成了现实交付,双方又没有约定 风险负担,则自甲交付时起,风险就由乙承担了。
? 〖例十一〗5月1日,甲将一头牛出卖个乙, 例十一〗 价款5千元。甲提出借用(租用也一样)该 牛三个月,乙表示同意,6月1日,该牛被 遭雷击死亡。此例中:①甲、乙没有约定 风险负担的规则,自交付时起风险由乙承 担。②甲、乙于5月1日以占有改定 占有改定的方式 占有改定 交付,因此风险自5月1日由乙承担。
? 〖例十二〗甲出卖1万斤柑橘给乙,约定交货地 例十二〗 约定交货地 点在乙的所在地,由甲代办托运,运费由乙承担, 甲依约与丙签订运输合同,丙在运给乙的途中, 运输的柑橘被突发的洪水冲走。此例中:①甲、 乙没有约定风险负担的规则,应适用《合同法》 第142条确定。②甲、乙约定的交付地点为乙的 所在地,必须于乙的所在地交付后,风险才能发 生移转。③柑橘在运输途中因为不可抗力灭失, 但尚未在约定的交付地点交付,风险没有移转, 应当由甲承担风险。
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  4)风险负担的移转与标的物所有权的移转并 不挂钩。只要标的物已经交付,即使买受人尚未 取得标的物的所有权,风险也移转由买受人承担。 因此:①动产分期付款买卖合同,出卖人保留所 有权的,只要动产已经交付给买受人,风险即由 买受人承担。②不动产买卖合同,只要不动产已 经交付给买受人,即使尚未办理过户登记,风险 也由买受人承担。原因在于,动产与不动产交付 后,买受人已经取得了标的物的占有与使用利益, 即使买受人尚未取得所有权,也应承担标的物毁 损、灭失的风险。《合同法》第142条遵循了 “利益之所在,风险之所在”的原则。
? 〖例十三〗甲将一套房屋出卖给乙,房屋 例十三〗 交付后,办理过户登记期间,房屋因为地 震灭失。此例中:风险应当由乙承担,因 为房屋已经交付。
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  5)风险负担的移转与出卖人是否应当承担违 约责任一般 一般也不挂钩。就是说,只要出卖人不构 一般 成根本违约,出卖人交付标的物后,风险即由买 受人承担,如果出卖人还有迟延履行、瑕疵履行、 部分履行等违约行为,买受人有权另行对出卖人 主张违约责任。《合同法》第149条规定:“标 的物毁损、灭失的风险由买受人承担的,不影响 因出卖人履行债务不符合约定,买受人要求其承 担违约责任的权利。” 不过,如果出卖人构成根 根 本违约,即使标的物已经交付,风险也不能发生 本违约 移转。
? 〖例十四〗甲出卖给乙一匹赛马,甲交付赛马时 例十四〗 未按照约定交付该赛马的血统证明。赛马交付乙 后,因雷击死亡。此例中:①甲已经交付赛马, 赛马死亡的风险由乙承担。②甲
 

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