论小产权房买卖合同的效力



论小产权房买卖合同的效力
摘要:随着我国房价的迅速增长,越来越多的房地产商及购房者将目光投向了小产权房,小产 权房是建立在集体土地之上,无法取得土地的所有权而无法办理产权登记,也正是因为这一点,其 价格较能进行产权登记的房屋更为便宜, 得到了广大工薪阶层城镇居民的青睐。 但小产权房的存在 引发了广泛争议,理论界都试图为小产权房的效力合法与否寻找各自的
依据。
关键词:小产权房合同;效力;产权登记
小产权房是近几年来随着我国城市房价过快上涨, 新农村建设等过程中衍生出的一种新的房产 存在形式。 由于我国城市房地产迅速增长, 普通的城镇居民的工资增长速度无法追赶房价增长速度 而只能“望楼兴叹”,为了解决基本的住房问题,越来越多人将视线集中在价格低廉的小产权房, 小产权的存在在一定程度上缓解了社会的矛盾,解决了影响社会稳定的住房问题。但同时,由于小 产权房的先天不足也引发了学者对其合同效力的广泛争议。
笔者认为小产权房合同的效力不应简单一刀切似得认定为有效或无效,应分情况认定。
一、小产权房向城镇居民转让的合同效力
目前该种情况,在实践中普遍的认定为合同无效。而在理论上,国内较多的学者对合同的效力 持肯定态度。笔者持合同无效论,主要基于以下几个理由:
(一)违反我国相关法律规定
1
《中华人民共和国城市房地产管理法》第 37 条第 6 项规定:“未依法登记领取权属证书的房 地产,不得转让。”根据这一规定得知,转让的房产必须是依法登记且具有完整权属证书的。而小 产权房是建立在农村集体所有的土地之上, 其存在注定不能取得完整产权, 根本无法进行登记领取 权属证书。
(二)违反我国房地一体主义
我国《物权法》第 146 条规定:建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地 上的建筑物、 构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 该条规定的主要是指国 有建设用地流转原则,它表明房地产所有权转让之时,房产之上的土地所有权也随房一起转让,该 原则的实行,避免了我国房产交易市场出现混乱局面,维护了房产市场的稳定。对于这一原则对集 体土地上的房屋买卖同样适用。 而小产权房恰恰违反了这一原则, 根据我国土地管理法的相关规定: 农民集体所有的土地使用权不得出让、 转让或者出租用于非农业建设。 故小产权房流转中城镇居民 根本无法取得土地的所有权,使得房地分离,较易产生纠纷。
二、小产权房向其他集体经济组织成员转让的合同效力
针对这一情形,实践中多数判定为合同无效,但笔者认为合同应认定为有效,主要基于以下理 由:
(一)基于公平正义原则
国家将一部分土地划分归为集体所有, 是为了保障农民最基本的生存及生活居住权, 体现了国 家对弱势群体的保护倾向。但与此同时,这也恰恰是限制了农民应享有的同城镇居民一样的权利, “农民与城镇居民”,对称谓及身份的区别本身就是违反公平的体现,为了农民的身份,他们无法
2
享受房屋及土地所带来的升值利益,他们与国家一样拥有土地,但无法同国家一样买卖土地,获取 收益,从另一层面上讲他们不是被保护着,而是被禁锢在了这片土地上。
(二)维护农民合法收益权
基于我国现有规定及我国国情,允许小产权房在市场随意流转势必将造成我国房产市场的混 乱,引发各方利益矛盾冲突。但完全限制小产权房的流转则是对公平原则的违反,农民对土地可以 占有、使用,因无处分权而无法像城镇居民一样获得房屋升值所带来的利益,在目前我国现实情况 之下虽不能立即实现同城市房地产一样的大市场, 但笔者认为可以尝试在各集体经济组织之间开拓 一个独立的小市场, 允许各集体经济组织之间的房屋进行自由流转, 使集体经济组织的成员也能收 获房产所带来的利益。
三、房屋合同无效后的利益平衡
由于小产权房的交易不在少数,其中涉及多方之间的利益,易引发多种矛盾。因此,在解决小 产权房的问题中,平衡好各方之间的利益则显得尤为重要。
(一)责任比例的确定
实践中多数情况下是因房价的不断增长使得卖方反悔而向法院主张房屋买卖合同无效, 小产权 房交易之时必然是双方合意的结果,但卖方因利益驱使,违反当初协议,这是对诚实信用原则的违 背,但是否能因卖方对诚实信用的违背而判定卖方承担主要责任呢?笔者认为这是不妥的。小产权 房买卖合同签订之时,双方都明知这一行为在我国存在违法情况,即都存在过错,双方过错大小应 相同,不能因为房价的大幅增长而让卖方承担更重的过错责任,因此,笔者认为在合同无效的情况 下双方仍是承担相同的过错责任。
3
(二)实际操作
既然双方是同等责任,合同无效后,首先考虑的应是恢复原状,即房款返还,房屋归还。如果 买房人使用房屋期间对房屋进行了修葺或装修等,可以按照添附的原理处理,卖房人取得利益,应 补偿买房人因此支付的费用。当然,若买房人在居住期间对房屋造成一定的损害,也应对卖方遭受 的损失进行赔偿。对于房价的上涨,在房屋合同签订之时是双方都不可预见的,房价是市场经济作 用的结果,双方对此均无需承担过错责任。因此,合同无效引起的房屋返还,其中的房屋升值利益 应当然的归房屋所有人所有,即卖方所有。作为房屋的买方,明知小产权房先天不足而选择购买, 承担房屋返还的风险应是其可以预见到的, 当然, 其因买房失去的一部分存款利息笔者认为是可以 向卖方主张承担的。
参考文献:
[1]王利明主编.物权法研究.中国人民大学出版社.2007 年版.
[2]陈耀东,吴彬“.小产权”房及其买卖的法律困境与解决.法学论坛.2010(
  1).
文章来源:中顾法律网 (免费法律咨询,就上中顾法律网)
4  

相关内容

论小产权房买卖合同的效力

  论小产权房买卖合同的效力摘要:随着我国房价的迅速增长,越来越多的房地产商及购房者将目光投向了小产权房,小产 权房是建立在集体土地之上,无法取得土地的所有权而无法办理产权登记,也正是因为这一点,其 价格较能进行产权登记的房屋更为便宜, 得到了广大工薪阶层城镇居民的青睐。 但小产权房的存在 引发了广泛争议,理论界都试图为小产权房的效力合法与否寻找各自的依据。关键词:小产权房合同;效力;产权登记小产权房是近几年来随着我国城市房价过快上涨, 新农村建设等过程中衍生出的一种新的房产 存在形式。 由于我国城 ...

小产权房买卖合同书

  在现有的法律体系没有改变之前,一个可行的办法是:下不为例,既往不咎。在技术 上可以探讨设计一些务实的模式,比如将原来的小产权房的买卖合同变更为长期租赁 合同,并允许租户转租,或许是一个方方面面都可接受的解决方案。而《中华人民共和国土地管理法》第第四十三条规定“任何单位和个人进 行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇 企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地 的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所 有的土地的除外。”第六十 ...

小产权房买卖有效的合同解释

  小产权房买卖有效的合同解释本文所谓“小产权房”指农民的合法建筑,没有使用土地的权利、违反农用地用 途改变的法律限制(这种限制是否合理是另一问题,本文不打算探讨)或者违反 建筑物安全规范的违法建筑不在此列。本文所谓小产权房买卖,指农民将自己所 有的房屋卖给本集体经济组织以外的人,尤其是卖给城市居民。 2007 年 12 月 17 日北京市第二中级人民法院对通州宋庄农民状告画家李玉兰 2002 年购买农民“小产权房”合同无效案(以下简称“宋庄案”)做出终审判 决,维持了通州区法院房屋买卖合同无效的确 ...

论“小产权房”的合法化

  论“小产权房”的合法化 ??兼论我国集体土地所有权处分权能的完善 吴克孟 北京航空航天大学法学院 一、引言: “小产权房”案件 近来,通州宋庄“画家村”案将农村的小产权房问题推上了舆论的风口浪尖。在该案中,北 京市二中院终审判决认定购房买卖合同无效,画家李玉兰必须在 90 天内腾房。对此,各方 态度不一,有拍手称快者,如一些大房地产商,他们认为小产权房破坏了当前房地产市场的 价格体系;也有鸣不平者,一些人质疑,小产权房于农民、于集体、于城镇中低收入者等各 方均有利,为何要禁止? 当然, 首先必须 ...

最新小产权房屋买卖合同

  最新小产权房屋买卖合同 出卖人(甲方): 买受人(乙方): 身份证号码: 身份证号码:甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本 合同条款如下,以资共同遵守。 一、甲方自 愿将其村证房 位于 市 区 的 房 屋 ( 建 筑 面 积平方米)以人民币仟佰拾 万 仟 佰 拾 元 整 (¥ 元)的价款出售给乙方。 (含地下室??号平方 米) 二、 乙方支付甲方合同保证定金壹万元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿; 如乙方反悔本合同,定金不退。 三、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条 ...

商品房买卖合同的主要内容

  商品房买卖合同的主要内容1合同主体 必须载明买卖双方正确的姓名、名称和住所。 2.合同标的 房屋买卖合同的标的就是房屋。在房屋买卖合同中,应该明确房屋 的 地点(包括方位、朝向、门牌号等)、房地产的用途或使用性质、建筑 面 积、使用面积等。 3违约责任 卖方不履行合同主要表现在:逾期交割房屋;交割的房屋存在严重 的 质量问题;卖方出卖的房产,在产权上存在问题;等等。买方不履行 合同 主要表现在:不按规定期限支付价款,无正当理由不受领卖方支付的 房屋 等。合同中应写明违约金的数额或计算违约金的办法 ...

没有房产证的房屋买卖合同的效力

  没有房产证的房屋买卖合同的效力[案情] 1999 年 10 月,原告甲经审批取得国有土地使用权证,2000 年 10 月建造商住楼三层三间,但未 领取过房屋所有权证。同月,原告甲与被告乙,约定价款 30 万元。协议签订后,被告乙付清房款, 原告甲也将房屋交付给被告乙占有、使用,并把土地使用权证一同交付。被告乙未办理土地使用权 过户手续,也未申请领取房屋产权证。2001 年 8 月,因房屋大幅度涨价,该房估价已达 50 万元, 甲向乙提出要求增加房款,遭乙拒绝,甲遂向法院起诉要求确认买卖合同无效, ...

关于二手关于二手房买卖合同的应用

  A thesis submitted to XXX in partial fulfillment of the requirement for the degree of Master of Engineering关于二手房买卖合同中买方违约纠纷法律分析之关于二手房买卖合同中买方违约纠纷法律分析之-政策变化导致房价波动 二手房买卖合同中买方违约纠纷法律分析之关于二手房买卖合同,买方违约纠纷法律分析之-政策变化导致房价波动 作者 蔡英杰 关键词:二手房买卖 阴阳合同 不可抗力 政策变动 差价 违约 ...

浅析对小产权房买卖无效损失赔偿问题的处理

  浅析对小产权房买卖无效损失赔偿问题的 处理作者: 董正远 发布时间: 2011-05-23 09:55:39【案情】 2006 年 5 月,村民吴某与机关退休干部张某签订了一份房屋买 卖协议, 双方约定将吴某名下的一自建房屋作价 13 万元出售给张某。 协议签订后,张某向吴某支付全部房款,吴某将该房屋及土地使用证 交付给张某。因该房用地系集体土地性质,故双方一直未能办理产权 变更登记手续。吴某交房后就全家搬迁他处居住,张某一家人居住使 用此房至今。2011 年 3 月,吴某打听到自己卖的房屋面临 ...

安徽省关于加强商品房买卖合同格式条款备案的通知

  安徽省工商行政管理局 文 件 安徽省住房和城乡建设厅工商合字[2010]75号关于加强《商品房买卖合同》 关于加强《商品房买卖合同》格式条款备案工作 的通知各市工商行政管理局、住房和城乡建设委员会、房地产管理局: 为进一步加强全省房地产市场监管,规范商品房买卖行为,减少和 避免商品房买卖合同纠纷,切实维护合同当事人的合法权益,促进全省 房地产市场健康发展,根据《中华人民共和国合同法》《安徽省合同监 、 督条例》等有关法律、法规的规定,现就加强《商品房买卖合同》格式 条款备案工作有关问题通知如下: ...

热门内容

成长在红色党支部下??预备党员转正发言

  成长在红色党支部联合会下自从作为一名预备党员进入红色党支部以来,我就有着坚定的信念和目标: 全心全意为老师和同学服务。在红色党支部这个温暖的大家庭里,不仅每个党员 都互相帮助,同时我们还帮助那些有困难的同学们。 在老师和书记的指导和关怀下,我对党又有了新的认识。“中国共产党是一 个伟大的、光荣的、正确的党”。这句话是我们在日常工作生活中经常能听到、 看到和说到的一句话。但重要的是我们要从思想深处理解她的内涵,感受她的真 谛,实践她的宗旨,而不是把她当作一句官话、套话来看待。我理解,这句话不 但是 ...

全港子跆拳道比赛2008

  香港跆拳道?? 主?康?及文化事?署 ?助全港?子跆拳道比?2008HONG KONG LADIES TAEKWONDO COMPETITION 2008敬?者: 「全港?子跆拳道比?2008」?受有?裁判?申?,每日名?40人。各?加者?持有 效之裁判??及已完成2007?手?重?班方能申?,有???如下: 日期/地?:(1) 2008?8月10日 (星期日) ?田南?育? (2) 2008?8月17日 (星期日) 荃景??育? (3) 2008?8月24日 (星期日) ?河街?育?凡有意?任 ...

电子邮件学英语

  电子邮件学英语电子邮件 通过它不仅可以书信交流,还可以参加网上英语专题讨论组和预订免费电子邮件杂志。 i. 订阅英语学习和教学的专题讨论组和免费电子邮件杂志 1. 你可以发一封电子邮件给此地址:LISTSERV@CUNYVM.CUNY.EDU 只在信体上写上:SUB TESL-L 你的名,你的姓。该讨论组是关于英语学习和教学的。 2. 你可以发一封电子邮件给此地址: LISTSERV@LISTSERV.KENT.EDU 只在信体上写上: SUBSCRIBE ESL 你的名,你的姓。该讨论组是关于 ...

公司刻章流程

  【 南山分局刻章须知 】印章申批流程 2010-08-02 14:04:49 阅读 191 评论 0 字号:大中小 订阅一、新成立企业申请刻章需提交的资料: 1、营业执照副本原件、复印件; 2、法人身份证原件、复印件; 3、申请书一份; 4、分支机构须在申请书上加盖总公司公章; 5、车场须提交停车场许可证原件、复印件;二、企业申请刻制发票专用章、合同专用章需提交的资料: 1、营业执照副本原件、复印件; 2.、法人身份证原件、复印件; 3、经办人身份证原件、复印件; 4、申请书一份(并加盖公章和法 ...

初中毕业生自我鉴定

   在德育方面,我自觉遵守社会学校的规章制度,严格要求自己。通过学习政治课,我懂得了真善美,学会了做人的道理:尊敬师长,团结同学,热爱集体。有时,我还参加学校及班级组织的各项政治活动和文化娱乐活动,例如:学校举办的艺术节和征文比赛、级组安排的学校宣传栏布置、班里的黑板报等等;在思想上和行动上,我向团支部靠拢,并加入了中国共青团。 在智育方面。在学习过程中,我稍有不足,但也努力学好各门功课,掌握科学的学习方法,合理安排时间。我爱好文学,经常阅读余秋雨,朱自清等名家作品,有时还参加各种各样的征文 ...