离婚房屋分割协议书



离婚房屋分割协议书 协议书有广义和狭义之分。 广义的协议书是指社会集团或个人处理各种社会 关系、事务时常用的“契约”类文书,包括合同、议定书、条约、公约、联合宣 言、联合声明、条据等。狭义的协议书指国家、政党、企业、团体或个人就某个 问题经过谈判或共同协商,取得一致意见后,订立的一种具有经济或其它关系的 契约性文书。协议书是应用写作的重要组成部分. 房产分割协议书 协议人: ×××,男(女),一九××年××月××日出生,现住 ×××××××××××××。 ×××,男(女),一九××年××月××日出生,现住 ×××××××××××××。 ×××,男(女),一九××年××月××日出生,现住 ×××××××××××××。 (家庭成员情况:婚姻、在世与否、死亡时间、等),所分割的家庭财产情况 (例如: 该房产座落在××××××××××××, 建筑面积×××.××平方米, 混合(砖混)结构,所有权证编号为:xx 市房权证××区字第×××××××× 号)。经家庭成员共同协商,达成如下协议: 一、 。 二、 。 三、(其他约定条款)。 协议人: 二 OO×年××月××日 遗产分割协议内容 遗产分割协议,是指依法应当继承遗产的继承人以及有关当事人之间,就遗 产分配问题协商一致而达成的书面协议。 当两个或两个以上继承人对遗产分配问 题一旦达成一致意见时,就应用书面形式确定下来,以免日后发生争执。 遗产分割协议,一般应包括下列内容:

  1、各继承人和有关人员(如未成年继承人的监护人)的姓名、性别、出生年 月日、住址和职业以及与被继承人的亲属关系等。
  2、遗产人(被继承人)的姓名、性别、出生时间、死亡时间和地点等。
  3、被分割遗产的名称、数量、地点等。
  4、具体分割方案。这部分应写详细、明确,不能模棱两可。
  5、如果遗产人生前负有债务,应在协议中写明各继承人应承担的债务份额 和偿还方式等。
  6、遗产分割后的交付方式、具体时间及违约责任等。
  7、在继承人当中,如果有放弃继承权或拒受遗赠或已死亡等特殊情况的, 也应该写清楚。
  8、其他有关事项。
  9、最后最好要注明“本协议经公证证明后生效”的字样,并注明“本协议 一式×份,协议人各执一份,公证处存一份。”
  10、协议的各方当事人亲笔签名或盖章或按指模,并注明订协议日期。 婚姻法对离婚房屋分割的处理规定 第二十条 双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民 法院按以下情形分别处理: (一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许; (二)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得 房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿; (三)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款 进行分割。 第二十一条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋 有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况 判决由当事人使用。 当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法 院提起诉讼。
第二十二条 当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定 为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。 当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方 的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。 关于离婚诉讼中按揭房屋分割之论述 我国《婚姻法》规定了夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前 财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻对财产归属有 约定且约定明确,离婚时,即使双方对按揭房屋的处理有异议,只要能举证证明 双方约定了财产归属, 处理这类按揭房屋都较容易, 直接按双方的约定处理即可, 约定房屋是个人财产就归个人所有,约定房屋是夫妻共同财产就归夫妻共同所 有。 随着现代社会的发展,按揭购房已成为一种常见的现象。房屋在夫妻共同生 活中几乎是必不可少的,当夫妻之间的关系开始破裂并最终走向离婚时,对于按 揭房屋分割的争议较大,由于法律对这一现象并没有很明确的规定,从不同的角 度分析往往会有不同的结果。本文拟从离婚诉讼中就按揭房屋的处理作如下探 讨。 一、约定了按揭房屋归属的房屋如何处理 我国《婚姻法》规定了夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前 财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻对财产归属有 约定且约定明确,离婚时,即使双方对按揭房屋的处理有异议,只要能举证证明 双方约定了财产归属, 处理这类按揭房屋都较容易, 直接按双方的约定处理即可, 约定房屋是个人财产就归个人所有,约定房屋是夫妻共同财产就归夫妻共同所 有。 若双方明确约定了归一方所有的按揭房屋, 另一方以自己所有的财产参与清 偿贷款,这并不改变房屋为个人财产的性质,离婚处理财产时,该房屋为个人财 产,剩余未还贷款是个人债务,对已归还贷款中属于另一方清偿的部分,应当予 以返还。 约定了归夫妻共同所有,即使一方实际没有出资或出资很少,也不影响房屋 权属为夫妻共同财产的性质。 二、未约定按揭房屋归属的房屋如何处理 (一)婚前一方按揭购买并取得房产证,婚后用夫妻共同财产进行还贷,对此 房屋如何进行分割?
对于一方以婚前以个人财产购置房屋并取得房产证, 实际上一方已经取得了 对该房屋的所有权,房屋的所有权是归一方所有,因按揭行为而与银行产生的债 权债务关系,与所有权的归属没有直接必然的关系,从婚姻法的有关规定来看, 属于婚前的个人财产是无疑的,同理,对银行所欠的债务,则可以视为是一种个 人债务。 对于在婚后还贷的情况, 不论是一方财产还是夫妻共同财产进行偿还的, 实际上可以视为是对一方的个人债务进行返还。因此,如果因为离婚另一方要求 对此房产进行分割, 另一方只能得到一方在夫妻存续期间对银行所偿还的贷款数 额的一半。 由于房屋的特殊性,可以经过一个时间后升值,对升值部分的分割,由于房 屋的取得是在结婚之前,其升值虽然是发生在婚后,但是不属于一种投资或收益 性行为,升值部分是否属于夫妻共同财产,主要是从升值部分是否为收益来考虑 的,因此,对于升值的部分,另一方是无权取得的。但是,如果一方在婚前购买 了一套以上的房屋, 那么, 我们可以这样理解, 公民拥有一套房屋是生存的需要, 而拥有两套房屋则应当视为一种投资了。 对于另一套房屋的升值部分应当作为一 种收益,也就应当作为夫妻共同财产进行分配。另外,如果在婚姻存续期间对于 房屋进行了装修等,则是在夫妻存续期间内的一种投入,应当由房屋取得人对另 一方支付装修款的另一半。 (二)婚前共同出资首付购买房屋,取得房产证,婚后支付按揭款的房屋如何 处理? 婚前由双方共同出资购买房屋的并取得房产证,双方共同出资,并且在房产 证上也注明房产所有人为双方, 婚后, 不论是以一方还是双方的财产返还按揭款, 这套房屋应当为共同财产。根据法律规定,共同财产又可以分为按份共有和共同 共有。对共有财产分割时,如不能证明共有关系为按份共有的,应当认定其为共 同共有。能够证明按份共有关系的,视为按份共有,共有人各方则对该共有财产 按照各自享有的份额享受权利、承担义务。实践中,一般情况下,情侣在婚前购 买房屋时,是不会对购置房屋的份额进行约定的,那么在进行分割时,如果不能 举出证据,也就只能视为共同共有。 对于具体的分割方式,
  1、如果按揭款已完全还清,则依据《最高人民法院 关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》第二十条对于房屋分 割的规定来执行。
  2、如果按揭款没有完全还清,如果贷款人一方主张房屋的所 有权并取得房屋所有权,则应当支付另一方相应的补偿款;
  3、如果双方主张对房 屋的所有权,此种情况出现后如何来进行处理,均笔者了解,各地法院的实际做 法有所不同。有的法院认为如果是在夫妻双方名义办理了抵押按揭手续,直接将 房屋处理归非贷款方所有,则势必要办理所有权人的变更登记手续,而作为抵押 权人的银行,很可能会以借款人的偿还能力降低为由,要求提前偿还贷款,或者 要求提供其他财产进行担保而引起纠纷。故对该房屋不作出处理;有的法院则认 为另一方的请求合法,则直接支持这一请求;也有的法院对这一请求不予支持。 笔者认为,鉴于在按揭行为中涉及到第三人,也就是银行,如果在对一方所有权 进行确定的同时,应当对今后按揭款的承担进行确定。银行进行按揭的行为,有
着相应的人身依附性,其贷款行为只是针对相应的人。在此种情况下,笔者斗胆 提出另一种方案:法院对本案应当中止审理,并由主张所有权一方与银行进行房 屋按揭的变更,也就是进行转按揭。如果不能对房屋进行转按揭,则应当从保护 善意第三人银行的角度,只能判决房屋所有权归还贷人所有,然后直接确定由还 贷人对银行还贷。这一种方案实际上是对另一方能力的许可,但同时又在一定的 程度上保护了第三人的利益。
  4、如果贷款人不主张房屋的所有权,在这种情况 下,应当征循另一方的意见,如果愿意取得房屋并能够进行转按揭,则房屋所有 权由另一方取得;而如果同样不愿意主张所有权或不能进行转按揭,则将该房屋 进行拍卖并平均分割拍卖款。 (三)婚后以按揭形式购买房屋并取得房产证, 以一方财产或者共同财产进行 还款,如何进行分割? 对于此种情况是比较好认定房屋的性质, 也就是说不论是登记在哪个人的名 下,均应当视为是夫妻的共同财产。涉及到是清按揭款的情形下,其分割的方式 可以按照本文中的第二种情况来进行分割。 其中要把握一个是涉及到保护善意第 三人即银行的利益,另一个就是有利于实际使用和分割的原则来进行,同时,对 于其中的增值部分,也应当作为夫妻的共同财产来进行分割。 (四)婚后以按揭形式购买房屋,一方有证据证明以个人财产进行还款,如果 进行分割? 对于此种情况,首先应当明确对于个人财产的性质。婚姻法对个人财产进行 了相应的界定。根据以前的规定,个人财产在夫妻关系存续达到一定的年限后即 进行了转化。但是新的规定中,对于一方的个人财产采用的是一种严格意义上的 个人财产,并不会因为其他的原因进行转化。这样,如果一方有证据证明是以个 人财产返还房屋的按揭款,则在进行分割时,应当对该笔款仍作为个人财产进行 处理,由一方个人取得。 另外,在以按揭形式购买房屋时,还涉及到一些其他的情况,如在离婚时房 产证还没有取得、父母出资等,对于这些情况,最高人民法院对婚姻法的有关司 法解释均作出了相应的解释,对此不再详述。 在离婚诉讼中,随着社会进一步发展,涉及到按揭房的分割争议应当是越来 越多了,而如何处理好这一争议,将是法律实务应当面对的一个现实问题,笔者 的一些观点不免有些不偏颇或缪论,只希望能抛砖引玉,寄希能有一个更加明确 解决方式。 三、如何保障按揭房屋中银行的利益 认定房屋属于一方个人财产的按揭房屋,在离婚纠纷中不需要变更房屋权 属,也不存在变更还贷债务人。对银行来讲,其与银行签订借款合同时,银行对 其资信了解, 其还贷风险银行是可以预见的, 离婚后, 原则上不会影响银行利益。
另一种情况,法院认定为夫妻共同所有的房屋,处理房屋归非贷款方所有、 由该方履行还贷义务,这直接涉及作为债权人及抵押权人银行的利益,但实践中 银行却几乎没有参加到离婚诉讼中来,债务人也不会主动要求债权人参加诉讼。 笔者曾向几家银行信贷科工作人员了解银行对此问题的意见, 均表示变更按揭合 同债务人应征得银行的同意, 但
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