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简析房屋租赁合同法律效力
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力,主要从下面四个方面进行审查。
(一)合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
(二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:(
  1)未依法取得房屋所有权证的;(
  2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(
  3)共有房屋未取得共有人同意的;(
  4)权属有争议的;(
  5)属于违法建筑的;(
  6)不符合安全标准的;(
  7)已抵押,未经抵押权人同意的;(
  8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(
  9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
(三)房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2\%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。
(四)是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。
定金合同成立、生效与法律效力
来源: 作者: 日期:09-12-23
 合同法上合同成立的要件:(一)、要有两个以上合同当事人;(二)、当事人意思表示一致。定金合同除需具备一般合同的成立要件外,定金的成立须由当事人订立书面合同。一般合同的生效要件:
  1、当事具有相应的民事行为能力;
  2、意识表示真实;
  3、合同内容合法。定金合同的生效除具备一般合同的生效要件外还需具备以下特殊要件:(
  1)定金合同以主合同的有效为前提。主合同无效或被撤销时,定金合同不能生效,已交付定金的一方有权要求返还定金;(
  2)定金合同为实践性合同,以定金的交付为要件;(
  3)定金的数额应少于合同应给付的款项,其具体数额由当事人约定,但不能超过主合同标的额的20\%。
  定金合同生效后,发生如下法律效力:(
  1)定金是主合同成立的证据,交付定金的书面证明可以证实主合同的存在。(
  2)定金合同生效后任何一方不得擅自变更或解除合同,除非使双方协商一致并达成书面协议。(
  3)定金于合同履行后,应当抵作价款或者收回。(
  4)当事人不履行合同时须承受定金罚则,既交付定金一方违反合同所付定金不予返还,收受定金的一方违反合同应双倍返还定金。  

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