广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见



粤高法发[2003] 24 号 关于印发 《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若 干问题的指导意见》的通知 全省各级人民法院: 现将《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若 干问题的指导意见》印发给你们,请组织从事民事审判的法官认真学 习、理解掌握。注意在裁判文书中不要直接引用。审理此类案件中的 问题请及时报告省法院民一庭。 二 三年十月二十四日 00
广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若 干问题的指导意见
为了正确审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国 民法通则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产 、 、 管理法》《中华人民共和国担保法》 、 、最高人民法院《关于审理商品 房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《关于适用<中华人 、 民共和国担保法>若干问题的解释》和 《广东省商品房预售管理条例》 等法律法规、司法解释的规定,结合审判实践,提出如下指导意见。
  1、人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房 买卖合同发生的一、二审纠纷案件时,对于当事人请求解除合同的, 均应适用最高人民法院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。
1
但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外。 前款所引述的合同解除权的行使期限属于除斥期间, 不存在期间 的中止、中断和延长的情形。对方当事人在解除权发生之日起的一年 内进行催告的,解除权的行使期限自催告之日起计算三个月。
  2、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律 若干问题的解释》第十八条的规定,出卖人只有在因其自身的原因导 致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的 情形下,才需承担逾期办证的违约责任。因此,出卖人能举证证明其 已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋 权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的, 可不承担逾 期办证的违约责任。
  3、在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以 确定的情形下, 当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失 为由要求减少或增加违约金的,人民法院一般不予支持。
  4、 在审理以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件时, 要注意正确区分和认定当事人之间合同关系的法律性质。 在此类案件 中,一般存在两份合同书,即买受人与出卖人签订的商品房买卖合同 书和买受人、担保权人及出卖人签订的商品房担保贷款合同书。在后 一份合同书中,一般存在三个法律关系,即买受人与担保权人之间的 借款合同关系、 买受人与担保权人之间的以尚未建成或者已竣工的房 屋为抵押物的抵押合同关系、 出卖人与担保权人之间以保证或回购等 具体条款加以确定的保证合同关系。
2

  5、在以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件中,抵 押合同与保证合同是借款合同的从合同, 借款合同无效的, 抵押合同、 保证合同也无效。但抵押合同、保证合同另有约定的除外。 商品房买卖合同与借款合同不存在主从合同的关系, 商品房买卖合同 无效的,借款合同不因此而无效。但因商品房买卖合同被确认无效或 者被撤销、解除,致使借款合同的目的无法实现,当事人请求解除借 款合同的,人民法院应予支持。
  6、因买受人要求出卖人支付逾期交楼违约金或出卖人要求买受 人支付逾期付款违约金而发生的纠纷, 一般不应通知担保权人作为当 事人参加诉讼。 但买受人以逾期付款是因为担保权人的违约行为造成 为由,申请人民法院追加担保权人作为第三人参加诉讼的,人民法院 应予支持。
  7、出卖人或买受人请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除 商品房买卖合同的, 人民法院应当在开庭前告知担保权人可以作为有 独立请求权的第三人参加诉讼。若担保权人就借款合同和抵押、保证 合同另行起诉的, 人民法院一般应将该案与商品房买卖合同纠纷合并 审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,借款合同也 被解除的, 人民法院可判决出卖人将买受人所欠担保权人借款本息直 接支付给担保权人,其余款项支付给买受人。 若担保权人不参加诉讼的,法院仅审理商品房买卖合同纠纷。商 品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的,出卖人应将收受的购 房款(包括买受人已实际支付的款项和向担保权人所借款项)本息返
3
还买受人,违约责任按双方约定和有关法律规定处理。出卖人与买受 人达成解除商品房买卖合同并由出卖人代替买受人清偿其所欠担保 权人全部债务,其余款项则返还给买受人的和解协议的,人民法院应 予支持。
  8、买受人未按照借款合同的约定还款,担保权人以执行回购条 款为由请求出卖人承担连带保证责任、偿还买受人所欠贷款本息的, 人民法院应予支持。
  9、出卖人与买受人恶意串通,为骗取借款而签订虚假商品房买 卖合同的,该商品房买卖合同因恶意串通、损害第三人利益而无效, 担保权人可依照《合同法》第五十四条第二款、第五十五条的规定对 借款合同行使撤销权。 借款合同被撤销后,由买受人承担还款责任,出卖人承担连带清 偿责任。
  10、 担保权人与买受人、 出卖人签订预售商品房担保贷款合同后, 因登记部门的原因致使其未办理预售商品房担保贷款合同备案登记 或抵押登记的, 人民法院可以认定预售商品房担保贷款合同中的抵押 合同关系有效,但不得对抗第三人。
  11、商品房担保贷款合同中关于“抵押房产的全部或部分发生毁 损, 不论何时和何种原因, 亦不论何人过失, 均由买受人负全部责任, 并赔偿由此引起的一切损失”的条款,加重了买受人的责任,导致当 事人利益的失衡,人民法院在当事人请求时可依据《合同法》第四十 条的规定, 以提供格式条款一方加重对方责任为由, 认定该条款无效。
4
房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由 买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接 收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起 由买受人承担。如果抵押房产已经买了保险的,保险金应当作为抵押 财产。
  12、对于因建设工程“烂尾”而解除商品房买卖合同和商品房担 保贷款合同后,担保权人要求买受人返还款项时,买受人以出卖人的 商品房预售款开户银行违反《广东省商品房预售管理条例》第三十三 条第二款规定的法定监管义务而造成其损失为由, 要求银行承担赔偿 责任的,如果担保权人同时是出卖人的商品房预售款开户银行,人民 法院应对买受人的主张一并审理; 如果担保权人不是出卖人的商品房 预售款开户银行的,人民法院应告知买受人另行起诉。
  13、对于商品房担保贷款合同中关于买受人不得将抵押房产出 租、转让的条款,人民法院可依据《合同法》第四十条的规定,以提 供格式条款一方排除对方主要权利为由,认定该条款无效。
  14、买受人未经担保权人同意将抵押房产出租的,可认定租赁合 同有效,但担保权人在实现抵押权时,承租人的租赁权不具有优先于 抵押权的效力。 如果买受人在出租抵押房产时, 未书面告知承租人该财产已抵押 的,买受人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果买受 人已书面告知承租人该财产已抵押的, 因实现抵押权造成承租人的损 失,由承租人自行承担。
5

  15、买受人未经担保权人同意将抵押房产转让的,可认定转让合 同有效。如果原来已办理抵押登记或商品房担保贷款合同备案登记 的,担保权人仍可以行使抵押权。受让人可以代替原买受人清偿其全 部债务后,向原买受人追偿。受让人不代替原买受人清偿债务时,因 担保权人行使抵押权给受让人造成损失的, 对于原买受人所欠担保权 人的债务部分,应由原买受人承担清偿责任,其余损失则由受让人和 原买受人按照过错大小分担。但当事人另有约定的除外。 如果原来未办理抵押登记或商品房担保贷款合同备案登记的, 担 保权人不能对抵押物行使抵押权。因此给担保权人造成损失的,由原 买受人承担赔偿责任。
6  

相关内容

广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见

  广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 若干问题的指导意见粤高法发[2003] 24 号关于印发《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》 的通知全省各级人民法院:现将《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》印 发给你们,请组织从事民事审判的法官认真学习、理解掌握。注意在裁判文书中不要直接引 用。审理此类案件中的问题请及时报告省法院民一庭。二 00 三年十月二十四日广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 若干问题的指导 ...

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释》于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。 现予公布, 自 2003年6月1日起施行。 二○○三年四月二十八日 为正确、 及时审理商品房买卖合同纠纷案件, 《中华人民共和国民法通则》 根据 、 《中华人民共和国合同法》 中华人民共和国城市房地产管理法》 中华人民共和国担保法》 、 《 、 《 等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。 第一条 本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为 ...

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

  【法规标题】最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 【英文译本】Interpretation of the Supreme People's Court onthe Relevant Issues concernin g the Application of Law for Trying Cases on Dispute over Contract for the Sale of Commod ity Houses 【发布部门】最高人民法院 【批准部门】 【发布日期】2 ...

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

  最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠 纷案件适用法律若干问题的解释目录 最高人民法院公告 最高人民法院关于审理商品房买卖 最高人民法院公告 最高人民法院关于审理商品房买卖展开编辑本段 最高人民法院公告2003〕 法释 〔 2003 〕 7 号 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问 题的解释》已于 2003 年 3 月 24 日由最高人民法院审判委员会第 1267 次会 议通过。现予公布,自 2003 年 6 月 1 日起施行。 最高人民法院 2003 年 4 月 28 日编 ...

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

  最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠 纷案件适用法律若干问题的解释目录最高人民法院公告 最高人民法院关于审理商品房买卖 最高人民法院公告 最高人民法院关于审理商品房买卖最高人民法院公告法释 〔 2003〕 7 号 〕 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 已于 2003 年 3 月 24 日由最高人民法院审判委员会第 1267 次会议通过。现予公布, 自 2003 年 6 月 1 日起施行。 最高人民法院 2003 年 4 月 28 日最高人民法院关于审理商品房买 ...

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

  问法网??中国最快捷的法律咨询网 www.51wf.com来源:问法网法律数据库 颁布机构:最高人民法院2003-06-01最高人民法院公告《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》 已于 2003 年 3 月 24 日由最高人民法院审判委 员会第 1267 次会议通过。 现予公布, 2003 年 6 月 1 日起施行。 自最高人民法院 2003 年 4 月 28 日最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释(2003 年 3 月 24 日最高 ...

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 全文解读 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、 《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和 国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。 【释义】本条说明了此司法解释的法律依据,我们可以看到依据的都是全国人大制 定的法律性规范文件, 没有 ...

高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见

  人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷 审理城镇房屋租 合同纠纷 纠纷案件若干问题的意见 省高级人民法院 人民法院 审理城镇房屋 意见 (2008 年 12 月 10 日审判委员会第 40 次会议讨论通过) 为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件,保护当事人 当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民 当事人 法通则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理 、 、 房地产管理 法律、法规和 房地产管理法》等法律 法律 司法解释 解释的规定,结合我省实践,制定本意见。 司法解释 第一条 因 ...

江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见

  江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见 (2008 年 12 月 10 日审判委员会第 40 次会议讨论通过) 为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件,保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民 法通则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和 、 、 司法解释的规定,结合我省实践,制定本意见。 第一条 因出租人将房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金而产生的城镇房屋租赁合 同纠纷案件适用本意见的规定。 承租人依照国家福利政策承租的公有住 ...

广东省高级人民法院关于审理侵犯音像著作权纠纷案件若干问题的指导意见

  广东省高级人民法院关于审理侵犯音像著作权纠纷案件若干问题的指导意见 (粤高法发[2009]21 号 2009 年 3 月 2 日) 粤高法发[ ]一,诉权及原告资格的认定 1,在侵犯音像著作权纠纷中,境外民事主体作为权利人,授权我国境内的代理人代为起诉,代理人凭 有效授权文书签署起诉状的,人民法院应当受理. 2,原告与多个著作权人,与著作权有关的权利人订立专有使用权的许可使用合同,同时亦就其所获授 权作品与多个著作权使用人订立转许可使用合同,并在诉讼发生时以自己的名义起诉被控侵权行为人侵犯 其著 ...

热门内容

2009学生会工作计划

  化学工程系学生会工作计划(2009-2010 第一学期)金秋十月,我系新一届学生会在这新学期伊始成立,展望未来,面对新形势 新局面,化学工程系学生会将一如既往的在我系领导的指导下,确实从广大学生 的根本利益出发,结合以下重点,开展好各项工作: 第一,准确定位学生会方向,树立学生会整体形象. 第一,准确定位学生会方向,树立学生会整体形象.学生会作为高校学生的 群众性组织,时刻代表着广大学生的根本利益,我们学生会必将全心全意为学生 服务放在首位,并充分发挥老师和学生之间沟通的桥梁与纽带作用,以此开展 ...

特约委托收款业务委托付款授权书

  特约委托收款业务委托付款授权书编号银行: 一、 授权你行根据检验检疫局提交的应支付报检费的委托收款凭证 (或电子支付信息) , 直接从存款人账户(户名全称 号: 开户银行: 账)中扣除。并于当日下班前及时将当日收取的检验检疫费汇总划到检验检疫局指定帐户,同时在发生扣款的当日为企业提供方便的帐户余额信息查询服务。 二、 本存款人账户同时发生多次费用支付时, 授权你行按委托收款人送达委托收款凭证 (或电子支付信息) (包括检验检疫费和其他委托收款的费用)的先后顺序予以支付。 三、本存款人同意你行对上 ...

医生和护士及关心医学的必看的总结前辈用药的经验教训材料

  总结前辈用药的经验教训 1.两性霉素需要用糖水慢点,快了很容易反应的,用之前最好先用地米等抗过敏药; 2.喹诺酮类药物慎用与癫痫患者; 3.卡马西平很容易引起头晕,平衡障碍的副作用,要密切观察及时停药; 4.帕金森病患者禁用氟哌啶醇; 5.氯硝西泮和苯妥英钠都可引起共济失调; 6.促脑代谢类慎用于癫痫; 7.隐球菌脑膜炎的病人慎用维生素 B12 等,会促进隐球菌生长; 8.肝功能不全的癫痫患者慎用丙戊酸钠或丙戊酸镁,可以用咪唑达仑、异丙酚; 9.癫痫病人慎用胞二磷胆碱; 10.他汀类药物可引起横 ...

关于举办璧山县第二届中小学校长论坛暨教育系统青年人才论坛活动的通知

  代码 份号中共璧山县委教育工作委员 会 中共璧山 县委教育工作委员会 县委教育工作委员 文件 璧 山 县 教 育 委 员 会璧教工委〔2010〕20 号中共璧山县委教育工委 璧山县教育委员会 关于举办璧山县第二届中小学校长论坛暨 教育系统青年人才论坛活动的通知各学校,各教育管理中心,教委机关各科室: 为了进一步转变学校办学思想,规范学校管理,加强干部 教师思想作风建设,营造教育发展的良好环境,推进璧山教育 的全面升级提速、跟上主城发展快车。经研究决定,2010 年 3 月至 9 月在全县开展璧山 ...

零售管理表格大全

  浙江大自然鞋业有限公司2010 版本零 售 管 理 表 格 大 全1浙江大自然鞋业有限公司2010 版本零售管理表格目录一、零售总监类 1、销售达标率类 2、店铺汇总报告 3、工作总结和计划 二、大区零售经理类 1、销售达标率类 2、区域预算报告 3、月工作总结和计划 4、竟争品牌零售分析报告 三、区域零售经理类 1、销售达标率类 2、区域形象店/A 类店损益报告 3、盘点报告 4、区域预算报告 5、月工作总结和计划 四、营运经理类 1、开闭店汇总分析报告 2、培训计划报告 3、VIP 会员发展 ...