《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解和适用



河南省政法管理 干部 学院学报 
21 00年第 1期( 总第 18 ) 1期  
《 于审 理城 镇房 屋租 赁 合 同纠纷 案件  关 具体 应 用法律 若 干 问题 的解释 》 的理解 和适 用 
杨 立新 
( 国人 民大学 民商事法律科 学研究 中心 , 京 10 7 ) 中 北 082  摘 要 : 关于审理城镇 房屋租 赁合 同纠纷案件 具体应 用法律 若干 问题 的解释 》 比较 2 0 《 , 0 9年颁 发 的三 
部司法解释 , 比较 简单的是物业服务合 同司法解释, 建筑物 区分所有权司法解释更多是补充《 物权法》 规定  的 不足 , 大部分也 是具体规 定 , 而城 镇房屋租 赁合 同 司法 解释 则很 复杂 , 内容很 多 , 涉及 很 多理论 上 的争论 、   实践 中没 有定论 的 问题 , 内容丰 富, 法理蕴含 深刻 , 只在 个别 细节上还有值 得斟 酌的 问题 , 为起草 三部 司法  作
解释 的积极 参与者 , 更欣 赏这个 司法解释 。  
关键 词 : 房屋租 赁 ; 同纠纷 ; 合 司法解释 ; 用 ; 解  适 理
中图分 类号 : 93 3 文献标识 码 : 文 章编号 :0 8? 9 1 2 1 ) 1 0 4 0  D2. A 10 6 5 (0 0 0 ? 0 8? 9
《 于审理城 镇房 屋租 赁合 同纠纷 案件 具体 应  关 用法律若 干 问题 的解 释 》 通 常 叫做 城 镇房 屋 租 赁  , 合 同司法解 释 ( 以下 简称 司法解 释 ) 最 高人 民法 院  , 审判 委员会 于 20 0 9年 6月 2 2日讨 论通 过 , 7月 3   0 日公 布 , 9月 1日实施 。城 镇 房屋 租赁 问题 不 是 物 
物业服 务合 同司法解 释 , 解决 的是 合 同范围 、 同效  合 力、 违约 责任和 合 同权 利 义务 终 止等 问题 。建 筑 物  区分所有 权 司法 解 释 更 多 的是 补 充 《 物权 法 》 定  规
权法 而是合 同法 的问题 , 但是 由于与商 品房有关 , 所 
以又通 常把它 叫做 商 品房 的 司法解 释 , 与物 权 法有 

的不足, 大部分也是具体规定。而城镇房屋租赁合  同司法解 释则很 复杂 , 内容 很多 , 及很多理论 上争  涉 论、 实践 中没有定 论 的 问题 , 内容 丰 富 , 法理 蕴含 深 
刻, 只在个别 细节 上 还有 值 得斟 酌 的 问题 。我作 为 
起草三 部 司法解 释 的积 极 参 与者 , 更欣 赏 这个 司法 
解释 。  
定关 系 , 也可 以将 其作 为《 物权法 》 的司法解 释 。   关 于商品房 和土地权属 问题 , 目前为止 , 到 最高 
人 民法 院一共颁 布 了五个 司法解 释 , 即建 筑 物 区分  所有权 司法解 释 、 物业 服务合 同司法解 释 、 城镇房 屋  租赁合 同司法 解释 、 品房 买卖 合 同 司法解 释 和关  商
这 部司法解 释共讲 了七个 问题 。  


关于城镇 房屋租 赁合 同的效力 问题 
司 法解 释在 城镇 房屋 租 赁合 同的效力 问题 上 ,   主要从 以下 四个方 面加 以规 定 :  
( ) 镇房屋租 赁合 同的概念 如何界定  一 城
于土地 使用权 纠纷 司法 解释 。这 五个 司法解 释合 到 

起 , 于商 品房 以及 相 关 的土地 权 属 问题 的 法律  关
适用规则 基本上完 备 , 形成 了一个 比较 完整 的体系 ,  
在开发 土地 、 建设 商 品房 , 品房 买 卖 问题 , 么行  商 怎
司法解释 没有从正 面给城 镇房屋租 赁合 同做 概  念界定 , 但是说 到 了这 个意思 , 即司法解 释第一条规  定 , 解释所称 的城镇 房 屋 , 指 按照 《 本 是 中华 人 民共  和 国城 乡规 划法 》 的规 定 , 于城市 规 划 区 、 规划  属 镇
区范 围内的房屋 。这是界定 什 么是 城镇房 屋 。然后 
使所有权 , 如何进 行管 理 使用 , 么 去租 赁 , 怎 都有 较 
为完 善 的规则 。   在 20 0 9年颁 发 的三部 司法解 释 , 比较简 单 的是 
收 稿 日期 :0 9?1 0  20 0? 9
作 者 简介 : 立 新 (9 2 杨 15 一 究 会副 会 长 。  
4  8
), , 林 通化 人 , 国人 民大 学 民 商事 法 律 科 学 研 究 中心 主 任 、 授 , 士 生 导 师 , 国 法 学 会 民法 学 研  男 吉 中 教 博 中
规定 , 当事人约定出租人将 上述房屋交付承租人使  用、 收益、 承租人支付租金的合同纠纷案件适用本解  释 。这 表 面上是 说这 个 司法 解 释 的适 用 范 围 , 是  但
实际讲 的是城 镇 房屋租 赁合 同的概念 , : 即 当事人 约  定 出租 人将城 镇房 屋交 付承 租人 使用 、 收益 , 承租 人  支付租 金 的合 同 , 就是城 镇房 屋租 赁合 同 。  
规定建设的房屋 , 订立 的租赁合 同一律无效 。这是 
说建 房没有 规划批 准 , 或者没 按 照规划批 准去 建 的 ,   这样 的房屋 出租是 没有 效力 的 。但 是 司法解释也 给 
了一个 弹性 , 即如果 发生 这种情 况 , 在一 审法庭辩 论 
终结 前 , 已经 取得 的工程 规划许 可证 , 或者 经过有 批  准权 的行 政机 关批 准 建 设 的 , 这个 合 同也认 为是 有  效的。  
第二 , 法解释第 三 条规定 , 司 出租 人 以其未经 批  准或 未按 照批 准 的内容建 设 的临时建 筑订 立 的租 赁  合 同无效 。但 在一 审 法庭 辩 论 终 结 前 , 经有 审 批 权 
的行 政机 关批 准 了 , 就可 以认定 为有效 。  
司法解释规定的是城镇房屋租赁合 同, 具体讲 
了城和镇 的房 屋 , 后边 又 附加 了一个说 明 , 但 如果 乡  和村里 的房屋 进行 租赁 , 法律 没有 特别规 定 的 , 可  也
以参 照本 司法 解 释 的规 定 。 这等 于 说 , 个 司 法解  这
释可 以包 含全 部 的房 屋 租 赁 , 则上 都 适 用 同样 的  原
规则 , 只是 乡和 村 的房屋 租赁如 果有 特别 规定 的 , 按 
照特 别规 定 。可 以认 为 , 镇 房屋 租 赁 合 同差不 多  城
第三 , 当事 人 约定 的 租赁 期 限超 过 临 时建 筑使  用期 间 , 如 临 时 建 筑 是 经 过 批 准 的 , 以使 用 十  例 可 年 , 是租 赁合 同 的期 限已经超 出这个 期 限了 , 么  但 那 超 出部分无 效 。但 如果 在 一 审 辩论 终 结 之前 , 过  经
批 准延 长 的 , 租赁 期 限只要在 延长 期 限内 的 , 是有  都
效 的。   ( ) 于城 镇 房屋 租 赁合 同登记 备 案 的 效 力  三 关
问题  
相 当于房 屋租 赁合 同 , 过 以城镇 房 屋 租 赁 合 同为  不
主罢 了。  
租赁 物 为城 和镇 的规 划 区的房 屋 , 成 立城 镇  是
房屋 租赁合 同的条件 。 限制性条 件是 承租 人依 照 国 
家福 利政 策承 租 的公有 住 房 、 租 住 房 和 经济 实 用  廉 房 因租赁 产生 的纠纷 案件 , 不适 用本 解释 , 即这 些房  屋 的租赁不 按 照城 镇 房 屋 租 赁合 同来 处 理 。此 外 ,  
房屋租 赁合 同 的登记备 案 到底 具有 什 么样 的效 
限价 房也应 当在 限 制之 列 , 因为 限价 房 比经济 实 用  房 的条件稍 微再 高一点 , 政策 是一样 的 , 但 都是政 府 
给城 镇住房 极端 困难户 的优 惠 , 因此 价格很 低 , 因  原
力 , 司法实 践 中一直不 明确 。按 照现在 的规定 , 在 城  镇 房屋 租赁合 同签 订 之 后一 定 要 登 记备 案 。那 么 ,  
这 个登 记备 案究 竟 起 到 什 么作 用 , 不 清楚 。司法  并 解 释对 此做 了规定 , 得 比较 巧妙 , 说 一方 面它没 有去  公 开评论 说登 记备 案 到 底 是什 么 , 事 实 上确 认 也  但
是这 些房屋 土地 使用权 是划 拨 的 , 不是 有偿 出让 。 而  
目前 , 公有住 房 、 廉租住 房 和经济 实用 房 以及 限价 房 
出租 的情况 比较 普遍 , 引起社 会 强烈反 映 , 府部 门  政
也在 干预 … 。有人 分析 , 一种 情 况 是 买 这种 限价 房  和经 济实用 房 的业 主原 本 可 能 就 不是 住 房 困难 户 ,   是 钻 空子买 房 ; 另一种 情况是 住房 确有 困难 , 现在 有  了房子 租 出去 , 以拿 一些租 金维 持生 活 。 可   是 不是对 所有 的经 济实 用房 和 限价 房 出租 的一 
就 是个登 记备 案 , 不是 房屋 租 赁合 同必 须 经过 登 记 
备 案才 生效 , 不是 生 效 条 件 。司法 解 释 规 定 了两 个 
方 面 的规 则 :  
首先 , 四条第 一款 规定 , 第 当事人 仅 以房屋 租赁  合 同未办 理登 记备 案 手 续 为 由 , 求 确认 合 同无 效  请 的 , 民法 院不 予 支 持 。这 就 明确 了登 记备 案 的性  人 质 不是 生效 的要件 , 没有 备案 不发生 不生 效 的后 果 。   实 事求是 地 说 , 案 就 是 “ ” 下 而 已 , 同订 立  备 备 一 合 了, 把合 同放 到政 府 一 “ ” 就 行 了。 比较 巧 妙 的  备 ,
是, 司法解 释并 没有 说它不 是 生效要件 , 是说 以房  而
律要进 行干 预 , 确认 其 无效 ?我 的意见 是未 必如此 。   公 有住 房和廉 租住 房 除外 , 限价 房 或者 经 济 实 用  在 房 的买卖 合 同 中都 有约 定 , 过一 定时 间 , 经 只要补 交 
土地 出让 金后 , 主就 可 以转让 。既然转 让都 可 以 , 业  
为什 么不可 以租 呢? 因此 , 宜 说这 种 租 赁 一 律 无  不
屋 租赁合 同没 办理登 记备 案手续 为 由请求 确认合 同 
无效的, 法院 不予支 持 。   其 次 , 果 当事人 约 定 以办 理 登记 备 案手 续 为  如 房屋 租赁合 同生效条 件 的 , 当然是一 个生效 条件 , 它  
效 。按 照 司法 解 释 的规 定 , 是 一个 无 效 的租 赁 合  它 同, 是一 个事 实 的租 赁 合 同关 系。但 如 果 业 主 出 租 
上述 房屋 已经 补交 了土 地 出让 金 的 , 应 当认 为有  则
效。  
( ) 二 关于城 镇 房 屋 租 赁 合 同效 力 的 三 种特 殊 
情况 
这是 附生 效条件 的合 同。房屋 租赁合 同 中的登记 备  案不 是生 效要件 , 当事 人 把它 约 定 成 一个 生 效 要  但 件, 当然 可 以。但 这个 生效 要件 不是绝 对 的 , 司法 解 
释规 定 , 但 当事 人一 方 已经履 行 合 同主 要 义 务 , “ 对  方接 受 的除外 ” 。双 方 当事 人尽 管 约 定 了登 记 备案 
司法解 释 还规定 了三种租 赁合 同效 力 的特 殊情 
况:  
第一 , 司法解释第二条规定 , 出租人就未取得建 
设工 程规 划许 可证 或者未 按照 建设 工程规 划许 可证 
是生效要件 , 但没有登记备案, 房子已经交付承租人  使用 , 交租 金 出租人也 接受 了 , 赁合 同 已经 在事 实  租
4  9
上履行 了, 当然 生效 , 原来 约定 的备 案生效 的约定被  实际履行 行为 所否 定 。这就 像 房屋 租 赁期 限 已满 ,  
承租人 继续交房 租 , 出租人 继续 收房 租 , 就认 为成立 
应该 支持 的三种损失 :  
1承 租人 经 出租人 同意装饰 装 修 , 租 赁合 同  . 但 无效 的 , 如果 没有构 成 附 和 的装饰 装 修物 由承租人  拆除造 成 的损失 。比方 说 , 租人 租 了房 子 , 承 租赁合 
了新 的租赁 合 同 , 过 去 有期 限 的租 赁合 同变成 了  从 未约定期 限的租 赁合 同。在这 种 情况 下 , 方 当事  一 人 主张 因没 有备案 而合 同没 有生效 , 为无 理 由 , 法院  不 支持这样 的请求 。  
二 、 于城镇房屋 租赁合 同无效及 其责任 问题  关 司法解释关 于城镇房 屋租赁合 同无效及 责任 的  规定 内容较多 , 主要 问题是 :  
同无效 , 出租人当时是同意装饰装修, 但装饰装修物  没有构成 附和 , 也就是 没 有 与租 赁房 屋 构成 一 体不 
可拆 除 , 可 以拆 除 的 , 么 拆 除就 是一 种 损失 , 是 那 应 
当赔 偿 。如 果 已经构 成 附和 , 已经 与租赁 房 屋这 种  不动 产构成 一体 , 法 拆 除或 者拆 除 必然 影 响不 动  无 产价 值 的 , 出租人不 同意利用 , 还得拆 除 。这个拆 除 
造成 的损失 也是一种 损失 , 须赔偿 。 必  
( ) 一 租赁合 同无效 可 以要 求支付房屋使 用 费   司法解 释第五 条规定 , 房屋租赁 合 同无效 , 当事  人 请求参 照 合 同 约定 的租 金标 准 支 付 房 屋 使 用 费 
的 , 民法 院应 当支持 。这里 说的是 , 人 房屋 租赁合 同  无
 

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