关于房屋租赁业面临的形势\\_存在的问题及对策的调查报告



关 于房 屋租 赁 业 面临 的形 隽
存在 的问题及对策的调遭脚臀
张迎祯
按 照京煤 集 团党 委关 于深人 学 习 实 践 科 学 发 展 观 的统 一 部 署
题 、 展 和 改革 的意见 和 建议 。通 发
楼 市 场 、商 务 地 产 市 场 均 在 观 望
过对 征 集 问题 、 意见 的整 理 ,统 一 了对 房 屋 租 赁业 的认 识 , 基 本 确 定 了解 决 问题 的方 案 。现将 调 查
清况 报告 如 下 一 、 屋 租 赁 业 的基 本概 况 房 我公 司共 有 可租赁 房 产
中持 续走低 。主要 存在 以下 问题 在 租客 户存 在 着退 租 、 减 缩 面 积 和 降 租 的要 求 , 这 将 直 接 影 响 出租率 和 全年 收益 。 新 租客 户量 因投 资萎缩 而
大量缩减 , 成交量与成交价均在
和安排 ,根据北京 金 泰恒业 有 限责 任公 司党 委关 于领 导 班 子 成 员 要 结合分管工作 , 带 队深 人基层 ,围 绕 建设 品牌 金 泰 、 和谐 金 泰 、 活力
金 泰 、 益 金 泰 的要 求 , 以积 极 应 效
对 国际金融 危机挑 战 ,确保 企业科
学 发 展 为 主要 内 容 , 开 展 调 查 研 究 ,查 找 突 出 问题 ,拟 定 应 对 措 施 的指 示 精 神 撰 写 此 调 查 报 告 。报 告 力求 在科 学 发 展 观 的统 领下 ,全 面把 握 我 公 司 房 屋 租 赁 业 的发 展
现 状 ,找 准 制 约 经 营 发 展 的瓶 颈 ,
万平 方米 。资 产分 布在房 屋 租赁 分公 司及 金 泰恒 业 权 属 各 单
位。 赁收人 年 已 出租 万平方
,实 现 租
低 位徘 徊 , 市 场 指 导 价 格 导 向使
租金下滑 。
大量新 楼盘 的低 价 人 市 ,使
市 场竞 争更 加激 烈 , 我 们 的经 营
米 ,平 均 出 租 率 为
亿 元 。属 于 金 泰 恒 业
工作 面临更 大 的压 力 。
租赁行 业 整 体 表 现 为租 赁 交
公 司支 撑 性 行业 , 对 公 司整 体 经
营 的贡 献率 是 比较 高 的 。 从 今年一季度经营情 况看 ,
易速度放缓 , 租户签约 意愿下 降 , 成交量 十分低迷 ,空置率居于较高 水平 。写字 楼 租金下 调 ,租金 收缴
难 度加 大 。 别是 我们 公 司 的写字 特 楼 , 大 都经 过 了第 一 个经 营周期 , 从 规 模 到 设 施 以及 地 理 位 置 上 在
寻 找快 速 发 展 的 突 破 口 , 进 一 步
理清 发 展 思 路 ,针 对 存 在 的 问题 , 采取 相 对 的措 施 , 解 决 管 理 体制
和机 制 中不 适 应 科 学 发 展 的 问
经 营收人呈现稳定 略有增 长 的态 势 , 虽 然权 属 各单 位 完 成 任 务 有
升 有 降 , 但 总体 是 略 有 增 长 。其
中 , 资 产 大 户 房 屋 租 赁 分 公 司一 季度实现 收人 年 同期 增 加 收人 从 万 元 ,较 去 万元 。
题 ,促进 房屋 租 赁业 的健康发展 。 从 月 日开 始 ,我们 利用
半 个 多 月 的 时 间 , 分 别 采取 基 层 领 导 班 子 座谈 、行 业 主 管领 导 汇
北 京写字楼市场上 都不 占优 势 ,与 新上市 的 级 写 字 楼 有 明显 的 差距 , 总体 经 营难 度进一 步加 大 。
年 下 半 年 开 始 ,随 着
报 座谈 、重 点 项 目调 研 及 从业 人 员 问卷 调 查 等 形 式 , 征集 对 金 泰
恒 业 房 屋 租 赁 业 经 营 中存 在 的 问
国际金 融危 机愈 演 愈 烈 以及 经 济 形 势发 展 趋 势 的不 明 朗 、消 费信 心 指 数 下 降 等 因素 的影 响 , 写 字
仅举 金 泰 大 厦 为 例 ,
于 到期 退 租 面积 多 达
年底 由
多平
米 , 使 大 厦 整 体 出租 率 下 滑 到
北东 物 长流 通 “娜码 年 鼻 飞抓 ?
,溯 必 厢 同 爵 甄
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创近年新低 。 崇文分公 司可 出 租房产 处 ,有 处全部空置 。 朝 阳分 公 司一 优 势 地 段 规 模 较 大 的 餐饮企业 租户 ,因不堪 亏损重负 正 在办理退 租 。可见形势 的严峻 。 虽 然 我 们 面 临很 大 的市 场 压 力 ,经 营工 作受 到 了很 大 的影 响 , 但 经过 调 查 分 析 , 我 公 司从 业 人 员 思 想 稳 定 , 完 成 今 年 预 算 指标 的决 心 很 大 , 并 且 在 一 季 度 经 过 努力 寻 找新 客 户 ,调 整 客 户 结 构 , 取 得 了逆 市 飘 红 的不 平 凡 的业 绩 。分 析原 因主要 是 虽然受市 场 影 响 ,一 些 经 营 进 出 口业 务 、运 输 企 业 和高 档 消 费 品企业 由于 经 济 效 益 不 佳 退 租 以外 , 我 们 的基 本 客 户 还 没 有 大 的变化 ,基本 面还 是稳定 的 。 我们 有一批 专 业 的久 经考 验 的销 售 队伍 , 具 有 较 强 的专 业 管理 能 力 和 营销 能 力 , 在 企 业 面 临 困难 的时候 ,能 够挺 身 而 出 ,接 受挑战 ,变危 为机 。金泰 大厦 销售 团 队在 市 场 压 力 很 大 的 情 况 下 ,
成功签 约两 家世 界 强 企业 人
, 既填 补 了退
美 的服 务 ,从 而 吸 引 客 户 、 留住 客
相 当专 业 管 理 水 平 的 租 务 队 伍 , 较 好 的 完 成 了 当 期 的经 营 任 务 。 但 近年来 , 一些 业 务 骨干 走上 领
户 。由 于金 泰物业 和金 泰 租 赁 同 属 于金 泰恒 业 公 司 , 所 以在 设 备 更新 、 防 系统保 障 、 术 改造 投 安 技 资 、服 务人 员 配 备 等 问题 上 能 够 协 调 一 致 ,迅 速解 决 发 生 的 问题 , 避 免 给 客 户 带来 不 必 要 的麻 烦 和 损失 ,这也是 我们 的一个优势 。 经 过 以上 优 势 和 势 的分 析 ,并从 一 季 度 的经 营成 果 看 ,我 公 司房 屋 租 赁业 虽 然 受 到 国际 金
导 岗位 , 一些 骨 干转 任其 他部 门
的工 作 , 使 一 线 租 务 人 员 队伍 发
生 了很 大 的 变 化 , 新 人 多 、经 验
少、 缺少 应 对 客 户 的谈 判 技 巧 ,影 响 了租 务 队伍 的总体工作 水平 。
三、 采取 的应 对措 施
一 针对管理 分散 、 区域 发 展 不 平 衡 等 问题 , 解 决 方 法 上 要
从 加 强 管理人 手 , 成 立相应 的 管
融危机 的影响 ,市场压力很 大 ,但
通 过 发 挥 我们 的优 势 , 克 服 存 在
的 问题 , 是 能 够 开 拓 市 场 挽 回损
理 机 构 , 统 一 协 调房 屋 租 赁 业 的 经 营工 作 , 加 强 对 全 公 司租 赁 业 的指 导 , 建立起 定 期 工作 会 议 制 度 和专题 工作研 究制度 , 及 时 帮 助权 属 各 单 位解 决 房 屋 租 赁 工 作
中遇 到 的 困难 和 问题 , 深 人 研 究
失 ,实现预 算 目标 的 。
二 、 在 的主 要 问题 存
一 管 理 分 散 ,区 域 发 展 不 平衡 。 我 公 司共 有 经 营租 赁 性 房 产 余处 , 除 栋 级写字楼 集 中 由房 屋 租 赁 分 公 司经 营 管 理 以
管理 政 策 和方 法 , 把 握 房 屋 租 赁
业 发 展 的方 向和策 略 。
为 此 , 我 们 成 立 了金 泰 恒 业 公 司房 屋 租 赁工 作 委 员会 , 由主 管 副 总 经 理 任 主任 , 房屋 租 赁 管
理 事 业 部 的 部 长 和书记 任 副 主
外 , 其 他房 产分 散在 北 京市 十个
行 政 区 内 , 由各 分公 司负 责 经 营 。 由于地 区的商业 气 氛 不 同 , 管理
的人 员 不 同 ,管 理 的 方式 不 同 ,管
任 , 房 屋 租 赁 管 理事 业 部 人 员 及 权 属 各 单 位 主管 租赁 工作 的副 经
理 为 委 员 , 每 两 个 月 召开 经 营 分 析 例 会 , 总 结 前 期 工 作 的经 验 和 问题 , 共 同研 究 经 验 推 广 和 破 解
驻 , 仅 用 一 个 月 时 间 就使 出租 率 由 提升 到
租 的空 缺 , 又 引 进 了世 界 知 名 企
理 的水 平 不 同等 原 因 , 造 成 收 益 差距较 大 ,影 响整体效益 。
二 社 会 知 名 度 不 高 ,缺 乏
业 人驻 ,调 整 了客 户 结 构 ,提 升 了 大厦 的品质 ,增 加 了租金 收益 。 我们 有 一个 有力 的销 售 网 络体系 。 里 既有我们业务员掌握 这 租户 的基 本 信 息 和 市 场 潜 在 客 户 群 , 又有 多年合 作 的 中介 机构 ,能 随时掌握更多 的社会 客 户信息 。 搭 建 了我们 与客户 间畅通 的桥 梁 。
我们 有 具 有 物 业 管 理 一 级
应 有 的社 会 影 响力 。
北 京 金 泰 恒 业 有 限公 司 在 北
难 题 的诀 窍 。不 定期 召开 专 题 会 议 。针 对 具 体 一 个经 营项 目进 行 专题 调 查 研 究 , 集 中全 体 智 慧 寻 找经 营 突 破 点 , 为 区域 经 营 提 供 有力 的专业 经 营支撑 。
另外 , 还要加强对房屋租赁
经营 的管 理 , 凡具有 平方米
京市具 有一定 的知名度 和影 响 力 ,但 是北 京金泰恒业房屋租赁业 在 全市 同业 中还 没有 品牌 和知 名 度 ,这对 客户选择我们 以及 我们选
择客 户都有一 定 的限制作用 。 三 从业 人 员特 别是一线 租 务 人 员 知 识 和 工 作 水 平 还 不 能适 应 经 营形 势 发 展 的要 求 。 经 过 多年 的组织培训 和市 场 锻 炼 , 我 们 已经 形 成 了一 支 具 有
以上 、合 同 签 约 在 三 年 以上 的 经 营项 目 , 必 须 经 房屋 租赁 管理 事 业 部 审 批 。 更 改合 同影 响经 济 收 对 益 的 ,需 经 房 屋 租 赁管理 事业 部 审
资质 的金 泰 物 业 管 理 有 限公 司 为
合作 伙伴 , 能通 过 租 赁 和物业 良 好 的协调 配合 为客 户提供 更 加 完
泌 才撇 声腻 通 ? 及刃夕丰第
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核 同意并 报 主管副总经理批 准 。 二 做 好“ 泰 房 产 ” 品牌 金 的 建设 ,扩 大“ 金泰 房 产 ” 名度 。 的知 面对 北 京 市 写 字 楼 市 场 所 面
临的 以上 的空 置 率 , 业 内人
成 金 泰 房 产 网站 的 建 设 , 把 网站 建 成 面 向社 会 市 场 的 窗 口 。网址
二 是 开 展 岗位 互 换 以老 带 新 培训 人 才 的方 法 。将 经 营 高端 写 字 楼 的熟 练业 务 员 派 到各 权 属 单
位 较 大 经 营 项 目去 , 挂 职 锻 炼 以

。其 次 ,统 一 完
善 品牌 推 广 系统 , 为包 括 房 屋 租 赁分 公 司 管理 的核 心 资 产 以及 权 属 各单 位 管理 的重 点 项 目在 内 的
全 公 司 可 租 赁 房 产 搭 建 统 一 的宣
老带新 。同时将 新 入行 的 、 经验不
足 的新 销 售 员 换 位 到 比较 成 熟 的
士预 测 今 年 写 字 楼 空 置将 继 续 扩 大到 以上 。 而且今 年将有 万平 方 米 的新 写 字 楼 上 市 , 市 场 竞 争 将 更 加 激 烈 。我 们 的应 对 措 施 是 扩 大“ 泰 房 产 ” 牌 的 宣 金 品 传 力 度 ,扩 大“ 泰 房 产 ” 品牌 金 的 影 响力 , 让适 合 的客 户进 驻适 合 的商 业 环境 , 让 适 合 我们 的客户
和 我们 一 起 度 过 危 机 。
经 营 项 目中去 感 受 商 业 氛 围 ,体 验 客 户 的多种需 求 , 增 长 见 识 提 高 办事效 率 和处 理 复 杂 事 务 的能 力 , 以此来 提 高 整 个 行 业 的专 业 经 营水平 和能 力 。
三是 加大对 一 线业 务人 员 的
传推介 平 台 。包括 企业 网站 ,宣传 楼 书 ,租 务 中心 的统 一 标 识 、 一 统 颜 色 、 一 布 置 ,销 售 道具 的统 一 统 设计 等 。还要 宣传 企业精 神 、 企业 价值观 、 业信条 、 务宗 旨 、 企 服 经 营方 针 、 场定位 、 会 责任 、 市 社 发 展 规 划 的 提 炼 和进 一 步 升华 。再 次 ,要 构 建 内部 沟通 网络 体 系 ,便 于 营 销 渠 道 和 客 户 信 息 的共 享 , 项 目的集 中推 介 、 合 推 广 ,经 营 联 成 果 、 产 质 量 的评 估 分 析 ,租 赁 资 事业部 与各单 位 的管理 服务 。 三 适 应 租 赁业 发 展 需 要 , 建立更好 的人 才培养机制 。 一 是 开 展 走 出去 的人 才 发 展 战 略 , 将 一 些 具 有 一 定 的理 论 基 础 和 实 践 经 验 的项 目经 营 者 ,送 到象 戴 得 梁 行 、世 帮 卫 理 市 那 样 的专 业 公 司 接 受 培 训 和 实 践 ,以 培养房 屋 租赁业 的高端人才 。 等 。将公 司战略保 障型人才 队伍 建设 作 为企 业 人 才 工 作 的重 大 战 略任 务 , 分层 次 做 好 战 略 保 障型 人 才 的管理 。通 过 建 设 强 大 的 战 略保 障 型人 才 队伍 , 带 动 和 影 响 企业人 才工作 , 使 企业 所 需各 类 人 才 在 企 业 战 略发 展 中 , 用 当其 时 、 得其所 、 尽其用 、 互促 各 才 相
进 、 调发 展 。 协
普遍培训 , 让一线人 员掌握必备 的知 识 , 熟 练 掌 握 房 产 经 营 的一 般 概 念 ,房 屋 财 产 保 险 ,商 业 房 产 的 治 安 、 火 、 营 安 全 ,租 赁 合 防 运 同的标 准 和 规 范 , 商 业 谈 判 的规 范 和 技 巧 , 怎样 做 好 客 户 管 理 和 服 务 等 。提 高一 线 租 务人 员 的经 销 能力 和水 平 , 使 其 尽 快 适 应 飞
速 发展 的经 营形 势 。
“ 泰 房 产 ” 北 京 金 泰恒业 金 是 有 限公 司遍 布北 京 东 城 、 城 、 西 宣 武、 文、 阳、 淀、 台、 崇 朝 海 丰 门头 沟 、 山各 区 房 万平 方米 可租 级 写字 赁 房 产 的 总 称 。既 有
楼 ,也 有 独
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