关于房产中介欺诈行为分析



关于房产中介欺诈行为分析
摘要:
随着上海房地产市场的不断发展,上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、 购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门 统计本市约 0\\%的新建商品房销售和 90\\%的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。 本文通过对房 地产中介市场的详细了解,其中存在的主要欺诈行为有:
. 以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬。
. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位,利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。

  6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

  7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语,以及未经登记发布房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益, 并且间接损害了国家利益, 扰乱了房地产市场正常的 操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题,笔者提出了些建议:
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者, 注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。 购 房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件;对于所谓的“可转换产权房”应当向房
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产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔 偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上,凡标明符合合同要约要件的内容,视为 要约作为合同的附件,一并写入合同中,以此约束相对方。达成协议后,对办理产权过户手续,购 房者应当本人亲自办理,以避免产权无法过户风险等
一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展, 上海房产中介市场也在日益壮大。 上海市房产中介企业已迅 速发展到了 8 万余家,人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理,维护房地产市场秩序,保障房地产活动当事人的合法权益,根 据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,对房地产中介服务进行了定义:房地产中介是指 房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下??
. 房地产咨询,是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营 活动。
. 房地产价格评估,是指对房地产进行测算,评定其经济价值和价格的经营活动。
. 房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约 0\\%的新建商品房销售和 90\\% 的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行, 中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
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尤其在私人之间的房屋买卖中(即二手房转让),由于很多买方与卖方互相不认识、不了解,可 以说信用无从谈起: 买方担心给了钱, 拿不到房;卖方担心买方不是一次性支付全部款项(如要办理 银行贷款),分几次支付,会不会拖泥带水拖延付款等等。这时,房产中介机构出现,中介方是以 单位的名义出现,并且经过国家行政部门的审批,具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第 三方来沟通信息,调停买卖双方之间的争执;而且买卖双方需要办理产权转让等手续,更需要中介 机构提供专业意见、 协助办理。 因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。 但是, 由于房产中介行业进入门槛相对不高,因此也就良莠不齐,大多数中介机构奉公守法、诚实经营、 在帮助消费者购置产业提供了优质服务。 但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为, 侵犯消费者的 合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。
二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
. 以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种: 房产开发企业和私有房产权人(自然人)房地产开发企业委托中介服务机构 销售商品房的, 受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发 企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同, 委托合同应当载明委托期限、 委托权限以 及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示 商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。 受托房地产中介服务机构销售商品房时, 应当如实向 买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条 件的商品房。
同样, 自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。 同时 根据商品房销售管理办法 (2001 年 3 月 14 日建设部第 38 次部常务会议审议通过 自 2001 年 6 月 1
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日起施行)第二十八条规定:受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其 他费用。
从法理上说, 房产中介机构主要是房产经纪人, 对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同 行为,而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供:房源信息、销售价格外,表明 收取佣金,即按房产成交价格的\\%~\\%之间提取佣金。
而现实上,很多房产经纪向购房者提出“包销”,即所销售的房产统一报价,说价格已经包括 佣金,或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中 的差价由房产经纪赚得,也就是所谓的“赚差价”,这明显违反了上述法律规定。
. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交(9
  99)0786 号规 定:“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、代理和提供咨询 等业务;不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖 信息。”
目前,上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋,也在使用权性质的房屋,这里的 使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。 由于权属性质不同, 其市场 价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质, 应以验看凭证为准。 有房地产权利证书(或房屋权利证书)的即为产 权性质房屋, 凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。 可售公房是上海市房改售房政策引出地
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房屋属性概念。是指:上海的房改政策规定,职工(原承租人)可按房改售房的价格及优惠政策出资 购买的产权的房屋。是指"成套独用"的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖, 可售公房买卖必须按照先由承租人按 房改售房政策办理完毕买房手续后, 再以产权的性质卖给购房人的程序操作。 这就是人们通常说的 "二步并一步走"的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 (999 年月日中华人民共和国建 设部令第 69 号发布 自 999 年月日起施行) 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适 用住房可以上市出售 ,但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售:
()以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
()住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准 装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;
()处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;
()产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;
()已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;
(
  6)上市出售后形成新的住房困难的;
(
  7)擅自改变房屋使用性质的;
(
  8)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
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根据上海市房屋土地管理局、 上海市住房制度改革办公室二 OOO 年四月二十七日颁发的 《公有 住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为:
() 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房,可以出售。
() 产权已转移地方的原部队的住房,可以出售。
() 同幢住房内有独用、有合用的,凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房,可以出售。
() 被拆迁安置的独用成套公有住房,该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。
() 因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素,同一房屋,不同的人购买价格差异很大。 因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性 质,则无纠纷可言。成交价的含义如为对方"到手价",则差异很大。
. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
有些房产中介不申领营业执照就开展业务,所发的名片、所发布的广告宣传,只有所留的电话 可以联络到其人,如同打游击战一般。遇到问题,则无音无讯了。
还有些房产中介为了税收或注册等问题, 在经济园区注册而在市区进行营业。 按照工商部门的 有关规定, 在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。 但不少公司未按此规定 办理注册登记,却又在正常营业。
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根据工商部门所发放的营业执照, 房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。 房地产咨询是无权 进行房地产交易行为的,而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、 买卖等交易。但是在现实交易中,人们往往忽略或不了解这个区别,而某些房产中介机构为了获取 利益又故意进行隐瞒。
. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
根据商品房销售管理办法 (2001 年 3 月 14 日建设部第 38 次部常务会议审议通过 自 2001 年 6 月 1 日起施行)第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训,方可从事商品房销售业务。
同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、 《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。
事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证 书来充数现象。
. 滥用自己的优势地位,利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。
格式条款是指格式条款的提供方(以下简称提供方)为了重复使用而预先拟定, 并在订立合同时 未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前 面规定的,视为格式条款。
根据《合同法》的规定:
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第三十九条 采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之 间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求, 对该条款予以说明。
第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免 除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。
第四十一条 对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种 以上解释的,应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采 用非格式条款。
实际上很多房产中介机构, 往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规, 任意修改并且以 格式条款形式规避自己应尽的义务,限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同 条款形式玩文字游戏, 一旦消费者发现问题, 据此百般抵赖逃避责任。 夸大了合同行为的“合意”, 将不平等的条件强加于人。

  6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
根据城市房地产中介服务管理规定(
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