房屋租赁合同常见法律风险提示



房屋租赁合同常见法律风险提示
近年来,分行业务迅速发展,新建分支行和自助银行较多, 涉及到大量房屋租赁合同的签订。根据我国《合同法》第 212 条 的规定: “租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益, 承租人支付租金的合同。 ”房屋租赁合同是租赁合同中的一种, 适用合同法的相关规定,在实践中,房屋租赁合同数量较多,其 间的陷阱和风险在社会经济生活中是屡见不鲜。 本期风险提示就 房屋租赁合同中常见的法律问题和风险予以总结提示, 供各分支 行和各部门参考。 一、 出租人不具备主体资格 在房屋租赁法律关系中, 出租的房屋应当是出租人所有的财 产 ,或者非出租人所有但依法或按照合同有权出租的房屋。主 体不合格的出租,通常情况下出租人都具有主观的恶意,即明知 无权出租而有意为之, 在此种情形下签订的房屋租赁合同为效力 待定的合同,需房屋所有人予以追认,租赁合同才能实现有效; 否则,该合同为无效合同,我行将蒙受不必要的损失。因此,在 与出租人签订租赁合同之时,我方应留存出租人的有效身份证 明、房屋产权证书、以及房屋分界图等证明出租人合法身份的证 件复印件,附于房屋租赁合同之后一并签署。 二、 几种常见无效合同
我国城市化进程速度较快,房屋权属性质类型多样,因此,
签订租赁合同前,我方应尽职调查,避免签订无效合同。以下为几种 常见的无效合同类型:
  1、未经竣工验收的房屋出租,房屋租赁合同无效。
  2、违章建筑的房屋出租,房屋租赁合同无效。这里定义的违章 房屋是指未经主管部门许可或不按主管部门许可而擅自建筑的房屋。 违章房屋大体可分为三种情况: 一是建造人未合法取得土地使用权即 擅自建造房屋; 二是已取得土地使用权, 但尚未取得建筑规划许可证、 施工许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋; 三是违反土地使 用权出让合同用途的约定,将房屋改变用途出租的租赁合同,实践中 违反土地用途的约定将房屋改变用途出租的大多是将非商业用途的 房屋作为商业用途的房屋出租,以获得较多的租金,但国家的土地出 让金受到损失,并扰乱了房地产市场,这种租赁合同当然认定无效。
  3、被确定为拆迁的房屋出租,房屋租赁合同无效。承租人在签 订租赁合同时,应对该区域动迁情况进行调查,避免因签订无效租赁 合同而受到经济损害。 三、有关租金和租赁期限的条款 租金同租赁期限一样是租赁合同中必不可少的条款, 支付租金是 承租人的主要义务,收取租金是出租人的主要权利。对租金的约定应 精确到租金的多少,租金的支付方式,是现金支付还是支票支付,是 按月支付还是按年支付,是预先支付还是事后支付,这些问题都应当 在订立合同时约定明确,避免事后发生争议。另外,结合我行会计报
账制度,我行一般要求在租金支付之前收到出租人的合规租赁发票, 否则,我行不承担逾期付款的违约责任。建议在租赁合同租金支付条 款中普遍加上这一条款, 以加强在我行作为承租人情形下对出租人的 约束。 四、转租问题 《合同法》第 224 条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁 物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继 续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人 未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”《城市房屋租赁管 理办法》第 27 条规定:“出租人可以从转租中获得收益”。承租人 转租房屋所获租金是次承租人使用房屋所支付的对价, 出租人作为产 权人当然有权从中提取一定的收益。 在房屋转租合同合法有效的情况下,出租人转让房屋,承租人与 次承租人同等条件下均享有优先购买权,次承租人因已经实际占有、 使用房屋,因此其优先购买权优先于承租人。 五、出租人的违约责任 在该类合同实践中我行大都作为承租人出现, 虽然我分行拟定有 房屋租赁合同的示范文本, 但大部分情形下我行都采用了出租人提供 的合同文本,该类文本大都对承租人的权利作了严格的限制,并约定 了各种情形下承租人的违约责任,根据民事权利的对等原则,我行应 重视出租人违约责任。出租人的违约情形包括:

  1、未按合同约定的时间交房;在实践中出现过出租人拒不交房, 但房屋租赁合同却对出租人拒不交房的违约责任未作约定的情形, 导 致承租人相当被动。我行应吸取这一教训,对出租人未按租赁合同约 定的时间交房约定明确的违约责任,如罚款、违约金等,以加强对出 租人的约束。

  2、出租人规避房屋的维修责任。房屋维修责任应该是《租赁
合同》中最常见的条款,合同双方一般会根据《合同法》第 220 条规 定,即 “出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的 除外。”来约定维修责任。但现实中往往不是简单的适用该条规定就 能解决维修争议的,因为维修责任往往隐藏在其他事项中,造成责任 划分不清晰问题。维修包含在房屋正常修缮、装修后返修及恶意添附 的补偿责任等多项内容之中。因此租赁合同双方在约定维修责任时, 应全盘考虑。
房屋租赁合同作为的合同类型,易出现纠纷,希望各单位、
部门在签订《房屋租赁合同》之前,认真了解相关法律、法规,以避 免出现租赁合同纠纷。本文从防范风险角度分析上述问题,有不全面 的地方,还望多批评、指正。  

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