房屋租赁合同常见法律风险提示



房屋租赁合同常见法律风险提示
近年来,分行业务迅速发展,新建分支行和自助银行较多, 涉及到大量房屋租赁合同的签订。根据我国《合同法》第 212 条 的规定: “租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益, 承租人支付租金的合同。 ”房屋租赁合同是租赁合同中的一种, 适用合同法的相关规定,在实践中,房屋租赁合同数量较多,其 间的陷阱和风险在社会经济生活中是屡见不鲜。 本期风险提示就 房屋租赁合同中常见的法律问题和风险予以总结提示, 供各分支 行和各部门参考。 一、 出租人不具备主体资格 在房屋租赁法律关系中, 出租的房屋应当是出租人所有的财 产 ,或者非出租人所有但依法或按照合同有权出租的房屋。主 体不合格的出租,通常情况下出租人都具有主观的恶意,即明知 无权出租而有意为之, 在此种情形下签订的房屋租赁合同为效力 待定的合同,需房屋所有人予以追认,租赁合同才能实现有效; 否则,该合同为无效合同,我行将蒙受不必要的损失。因此,在 与出租人签订租赁合同之时,我方应留存出租人的有效身份证 明、房屋产权证书、以及房屋分界图等证明出租人合法身份的证 件复印件,附于房屋租赁合同之后一并签署。 二、 几种常见无效合同
我国城市化进程速度较快,房屋权属性质类型多样,因此,
签订租赁合同前,我方应尽职调查,避免签订无效合同。以下为几种 常见的无效合同类型:
  1、未经竣工验收的房屋出租,房屋租赁合同无效。
  2、违章建筑的房屋出租,房屋租赁合同无效。这里定义的违章 房屋是指未经主管部门许可或不按主管部门许可而擅自建筑的房屋。 违章房屋大体可分为三种情况: 一是建造人未合法取得土地使用权即 擅自建造房屋; 二是已取得土地使用权, 但尚未取得建筑规划许可证、 施工许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋; 三是违反土地使 用权出让合同用途的约定,将房屋改变用途出租的租赁合同,实践中 违反土地用途的约定将房屋改变用途出租的大多是将非商业用途的 房屋作为商业用途的房屋出租,以获得较多的租金,但国家的土地出 让金受到损失,并扰乱了房地产市场,这种租赁合同当然认定无效。
  3、被确定为拆迁的房屋出租,房屋租赁合同无效。承租人在签 订租赁合同时,应对该区域动迁情况进行调查,避免因签订无效租赁 合同而受到经济损害。 三、有关租金和租赁期限的条款 租金同租赁期限一样是租赁合同中必不可少的条款, 支付租金是 承租人的主要义务,收取租金是出租人的主要权利。对租金的约定应 精确到租金的多少,租金的支付方式,是现金支付还是支票支付,是 按月支付还是按年支付,是预先支付还是事后支付,这些问题都应当 在订立合同时约定明确,避免事后发生争议。另外,结合我行会计报
账制度,我行一般要求在租金支付之前收到出租人的合规租赁发票, 否则,我行不承担逾期付款的违约责任。建议在租赁合同租金支付条 款中普遍加上这一条款, 以加强在我行作为承租人情形下对出租人的 约束。 四、转租问题 《合同法》第 224 条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁 物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继 续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人 未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”《城市房屋租赁管 理办法》第 27 条规定:“出租人可以从转租中获得收益”。承租人 转租房屋所获租金是次承租人使用房屋所支付的对价, 出租人作为产 权人当然有权从中提取一定的收益。 在房屋转租合同合法有效的情况下,出租人转让房屋,承租人与 次承租人同等条件下均享有优先购买权,次承租人因已经实际占有、 使用房屋,因此其优先购买权优先于承租人。 五、出租人的违约责任 在该类合同实践中我行大都作为承租人出现, 虽然我分行拟定有 房屋租赁合同的示范文本, 但大部分情形下我行都采用了出租人提供 的合同文本,该类文本大都对承租人的权利作了严格的限制,并约定 了各种情形下承租人的违约责任,根据民事权利的对等原则,我行应 重视出租人违约责任。出租人的违约情形包括:

  1、未按合同约定的时间交房;在实践中出现过出租人拒不交房, 但房屋租赁合同却对出租人拒不交房的违约责任未作约定的情形, 导 致承租人相当被动。我行应吸取这一教训,对出租人未按租赁合同约 定的时间交房约定明确的违约责任,如罚款、违约金等,以加强对出 租人的约束。

  2、出租人规避房屋的维修责任。房屋维修责任应该是《租赁
合同》中最常见的条款,合同双方一般会根据《合同法》第 220 条规 定,即 “出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的 除外。”来约定维修责任。但现实中往往不是简单的适用该条规定就 能解决维修争议的,因为维修责任往往隐藏在其他事项中,造成责任 划分不清晰问题。维修包含在房屋正常修缮、装修后返修及恶意添附 的补偿责任等多项内容之中。因此租赁合同双方在约定维修责任时, 应全盘考虑。
房屋租赁合同作为的合同类型,易出现纠纷,希望各单位、
部门在签订《房屋租赁合同》之前,认真了解相关法律、法规,以避 免出现租赁合同纠纷。本文从防范风险角度分析上述问题,有不全面 的地方,还望多批评、指正。  

相关内容

房屋租赁合同(常用简洁版)

  房屋租赁合同(常用简洁版) 房屋租赁合同(常用简洁版)房屋租赁合同双方当事人: 出租方(以下简称甲方): (本人)(授权代表)姓名: 国籍: (身份证)(护照)(营业执照号码): 地址: ,邮政编码: 联系电话:;传真:; E-mail: 承租方(以下简称乙方): (本人)(授权代表)姓名: 国籍: (身份证)(护照)(营业执照号码): 地址: ,邮政编码: 联系电话:;传真; E-mail: 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法 律、法规规定,在平等、自 ...

房屋租赁合同

  房屋租赁合同出租方: 出租方:承租方: 承租方:出租方(甲方) : 出租方(甲方) 承租方(乙方) : 承租方(乙方)身份证号: 身份证号: 身份证号: 身份证号:依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定,甲乙双方在平等、自愿 的基础上,就房屋租赁的有关事宜达成协议如下: 第一条 房屋基本情况 该房屋坐落于贵阳市 该房屋为:楼房 3 室 南明区 2 区 富水南路富都大厦二单元 5 楼 。 平方米,厅 2 卫,建筑面积 145第二条 房屋权属状况 甲方对该房屋享有所有权的,甲方应向乙方出 ...

房屋租赁合同

  商业房屋租赁合同本合同双方当事人: 出租方: (以下简称甲方) 承租方: (以下简称乙方) 甲、乙双方本着平等互利、等价有偿、诚实信用的原则,经充分协商,一致同意订立如 下合同条款,以兹双方共同遵守: 第一部分 租赁标的 第一条:甲方将位 店面的商铺(以下简称该商铺)租赁给与乙方经营。 第二条:该商铺建筑面积(含公摊)为 平方米。 第三条:乙方承诺该商铺仅作为经营 的用途,未经甲方书面同意, 乙方超范围经营属违约行为(详见本合同第十三条) 。 第二部分 租赁期限 年 月 日起至 年 月 日止。 ...

房屋租赁合同

  厂 房 租 赁 合 同出租方(以下简称甲方):___________ 承租方(以下简称乙方):___________根据有关法律法规,甲乙双方经友好协商一致达成如下厂房租赁合同条款,以供 遵守。 第一条 租赁物位置、面积、功能及用途 1.1 甲方将位于 \_的厂房及厂前空地(以下简称租赁物)租赁于乙方使用。厂房面积为平方米,厂前空地面积为平方 米。 1.2 本租赁物的功能为 , 包租给乙方使用。 1.3 甲方允许乙方在租赁物处自建板房 2 栋共计平方米。 1.4 本租赁物采取包租的方式,由乙方自 ...

房屋租赁合同

  房屋租赁合同甲方(出租方) : 证件号码: 乙方(承租方) : 证件号码: 根据《中华人民共和国合同法》及有关规定,为明确出租方与承租方的 权利义务关系,经双方协商一致,签订本合同。 一、 甲方愿意将坐落在福州市 区 (建 筑面积共 平方米)出租给乙方作 使用(随之土地使用权由乙方 使用) ,乙方愿意租用。 二、租赁期限:租期自 年 月 日至 年 月 日止, 共 月时间。 三、 租金数额及支付方式: 月租金人民币 (大写) : (¥: 元), 每个 月 支付结算。 四、甲方收取乙方人民币(大写) ...

房 屋 租 赁 合 同

  房 屋 租 赁 合 同甲方(出租方) : 地 址: 乙方(承租方) : 地 址: 丙方(中介方) : 地 址: 身份证号码: 电 话: 身份证号码: 电 话: 身份证号码: 电 话:根据《中华人们共和国合同法》《中华人们共和国房地产管理办法》以及天津市有关规定, 、 甲、乙双方在平等自愿的基础上经充分协调,就房屋租赁及相关事宜达成如下条款,共同遵 守: 第一条(租赁房屋坐落、面积及附属设施)租赁房屋座落于市道(路/街) 小区栋(楼)门室;房屋权属性质,所有权人,房型, 建筑/计租面积平方米,楼层 ...

房屋租赁合同

  房屋租赁合同甲方: 乙方: 根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规规定,为明确出租房及承租 方的权利义务关系,经双方协商一致,签订本合同。 一、 房屋基本情况 ,建筑 面积为 二、 租赁用途 时乙方应将营业执照复印件交付甲方,并将营业执照复印件上列明的经 营范围作为本合同涉及房屋的租赁用途。 2、乙方向甲方承诺,租赁该房屋仅作为居住用途使用。 3、甲方应保证所出租房屋能适应乙方经营需要。 三、 租赁期限 年,甲方自 年 月 年 月 日起将出租房屋交 日收回。 (空白处请填大写数字) 租赁期共 ...

房屋租赁合同

  房屋租赁合同出租方(以下简称甲方) : 承租方(以下简称乙方) : 甲乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议: 第一条 房屋基本情况甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于公园路西,迎街面。 第二条 房屋用途该房屋用途为商店营业性。除双方另和约定外,乙方不得任意改变房屋用途 第三条 租赁期限租赁期限自 2009 年 10 月 10 日开始长期。 第四条 租金该房屋月租金为人民币 8000 元整。 第五条 付款方式乙方应于本合同生效之日向甲方一次付清一年的租金 人民币 96000 元,玖万陆仟元整。甲方应于本 ...

房屋租赁合同

  房屋租赁合同本合同双方当事人: 出租方姓名(以下简称甲方): XXX 身份证号码:XXXXXXXXXXXX 联系电话:XXX 承租方姓名(以下简称乙方):XXX 身份证号码:XXXXXXXXXXXXXX 联系电话:XXXXXXXXX 根据《中华人民共和国合同法》,《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律, 法规规定,在平等,自愿,协商一致的基础上,甲,乙双方就下列房屋的租赁达成如下 协议: 第一条 房屋基本情况 甲方出租房间(以下简称该两房间)系坐落于合肥市宿松路 XXX 花园 XXX ...

房屋租赁合同

  房屋租赁合同出租人: 承租人: 第一条 租赁房屋坐落在 签订地点: 签订时间: 、间数 年 月 、建筑面积 日 、房屋质量第二条 租赁期限从 年 月 日至 年 月 日 第三条 租金(大写) : 第四条 租金的支付期限与方式: 第五条 承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生 费和物业管理费。 第六条 租赁房屋的用途: 第七条 租赁房屋的维修: 出租人维修的范围、时间及费用负担: 承租人维修的范围及费用负担: 第八条 出租人(是/否)允许承租人对租赁房屋进行装修或改 ...

热门内容

志丹县防汛办信访制度

  志丹县防汛办信访制度信访人员岗位责任制 一,理群众来信,接待群众来访,接听举报电话,受理检举,控告和申诉. 二,好信访工作的登记,呈批,转办,催办,查处,报结,统计,归档等业 务工作. 三,做好电脑化办理信访日常管理工作. 四,研究信访情况,分析信访动态,反映人民群众的意见,要求与呼声,为 领导决策和党风廉政建设提供信息. 五,拟订信访工作计划和规章制度,抓好业务建设,总结和推广信访工作经 验,做好信息反馈工作. 六,加强同其他部门的联系,协调处理有关信访问题. 七,做好信访保密工作,维护当事人 ...

项目计划书

  水上乐园度假村项目计划书一、项目背景 随着现代人们生活水平的不断提高,休闲旅游业迅速发展起来,人们 越来越追求健康的休闲生活方式,到优美的自然环境中去,赏山玩水,吸 天然氧吧,舒缓因工作、生活给现代人带来的压力,放松心情,充分的享 受大自然给人们带来的清爽美好感受! 同时生态旅游水上乐园度假村项目 是发掘资源、利用资源优势的健康产业、朝阳产业,前景广阔。 二、项目建设位置的基本情况 泸州地处四川盆地南缘,扼长江、沱江咽喉,控云、贵、川、渝要冲, 为四川出海南通道和长江上游重要港口,下辖泸县、合江 ...

08-09一政教处工作计划

  政教主任工作计划表(第一学期) 政教主任工作计划表(第一学期) 工作计划表姓名:杨剑云 基本情况: 基本情况政教处分管学校德育工作、安全教育工作、班主任队伍建设工作、班级管理工作、心理健康 教育工作、卫生工作、学生会工作和校园广播站工作,共有主任 1 人、干事 2 人。学校现有教学 班 22 个,学生 1082 人,教职工 71 人。本学期,政教处的工作要以“迎奥运”为契机,以十七大 精神为指导,认真贯彻落实新时期的教育方针、德育工作法规以及上级有关工作的指示精神,认 真执行学校工作计划,积极探 ...

入党申请书

  入党申请书敬爱的党支部:在 2009 年刚参加工作的时候,我就向党组织递交了第一份入党申请书。我 是一个喜欢上进,不甘落后的人,从童年生活到学生时代,周围的人们告诉我: 人生的意义,正如张海迪所言,在于奉献而不是索取。近两年的工作生涯更让我 了解到,中国共产党正是这样一个为全体人民谋利益的政党。我坚信中国共产党 是一个先进集体和光荣组织,所以我向往加入中国共产党。 回顾党的光辉战斗历程,党领导人民披荆斩棘,经历第一次、第二次国内革 命战争,抗日战争和解放战争,终于推翻了三座大山,建立了中华人民共 ...

文员岗位职责

  贵州新同德房地产开发有限公司 办公室文员岗位职责一、负责公司固定资产、办公用品的登记、分发、收回、维护保 养等; 二、负责公司报刊的收发、订阅;来宾的接待、电话接听等; 三、负责各类文件、资料、图纸的打印、复印; 四、负责公司办公用品、办公耗材的采购工作; 五、负责公司各类信息档案的收集、整理、保管、统计并提供利 用等工作; 六、负责公司卫生监督管理,保证会议室等办公区域的物资摆放 整洁、有序; 七、办公室水表电表的抄报(财务)及相关管理工作; 八、设计室的铺助工作:包括:会议记录、对外业务联系 ...