房地产开发与经营业纳税评估手册



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? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 第一章 综述 第一节 基本概念 一、房地产相关概念 二、房地产开发与经营业相关概念 三、房地产开发与经营业的纳税评估 第二节 经营特点 一、经营概况 二、经营分类 三、经营流程 四、会计核算 五、应税特征 第二章 评估方法 第一节 假设法 一、环境适用 二、具体应用 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

第二节 SPSS应用法 一、环境适用 二、具体应用 第三节 系统预警法 一、环境适用 二、具体应用 第三章 评估指标 第一节 会计报表指标 一、指标基础 二、指标确定 三、指标附件41 第二节 纳税问题指标 一、指标基础 二、指标确定 三、指标附件
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第一章
综 述
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第一节
基本概念
一、房地产相关概念
(一)房地产 ? 房地产是房屋财产和土地财产的总称,在经济学上称为不动产,不动产指不能移动,移动后会引起性质、 形状改变的财产,包括建筑物、构筑物、土地及其他土地附着物 。很多国家将房地产称为物业。 ? 房地产涉及的税收主要有两类,一类为财产税性质,即对房地产的存量状态进行征税,我国现在开征的房 产税(城市房地产税)、城镇土地使用税(十六届三中全会指出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业 税”),以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目,均属此性质;第二类为流转税和所得税性质,指在房 地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税,主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。 (二)房地产市场 ? 房地产市场可分为以下几类:房地产一级市场,指土地征用、划拔、出让市场,房地产呈纵向流通,土地 的出让方式一般有协议出让、招标出让、拍卖出让三种方式;房地产二级市场,指房地产转让、租赁、抵押等 市场,房地产呈横向流通,通过表现为经营者与消费者之间的交易;房地产三级市场,指房产的互换、典当、 租赁以及二手房交易市场,房地产呈横向流通,表现为消费者之间以及经营者与消费者之间的交易行为。广义 而言,房地产市场还包括物业管理市场,指以物业管理服务为交换对象的市场,对前三级房地产市场有一定的 辅助作用。 (三)房地产业 ? 房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的 产业,具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产管理业 (物业管理业)、二手房交易的经营 管理等行业,广义而言,还包括建筑业的房地产建设部分。
? ? 国税发[1993]149号《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉(试行稿)的通知》 根据国家标准行业,我们通常所称的物业管理业被定为房地产管理业。
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第一节
基本概念
? 从历史看,我国的房地产业起步较晚,但进入20世纪90年代以来,房地产业得以迅速发展,其原因与我国 三项重大制度和体制改革密切相关:第一,改福利性住房制度为商品化住房制度;第二,改对土地无偿、无期 限行政划拔的土地使用制度为通过协议、招标、拍卖方式,有偿取得土地有限期使用权的土地使用制度;第三, 改千家投资、分散建设的房地产开发方式为综合建设、配套开发的房地产综合开发方式。1991年3月和1994年7 月,国务院分别颁布了《城市房屋拆迁管理条例》和《中华人民共和国城市房地产管理法》,标志着我国房地 产业走上了法制轨道,1998年8月,全国人大再次修订了《中华人民共和国土地管理法》,从土地利用、用地 审批等方面规范了我国房地产业的成长。 二、房地产开发与经营业相关概念 ? (一)房地产开发与经营业 ? 房地产开发与经营业是随着城市住宅商品化的推行、工商用房建设事业的发展,以及城市土地使用制度改 革的深化,逐步从建筑业分离出来的新兴产业,主要涉及房地产的投资、开发、建设、销售、出租等环节,是 房地产业最重要的组成部分。 ? 房地产开发与经营业是房地产综合开发的产物。《中华人民共和国城市规划法》中明确规定,“统一规划、 合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”是我国城市建设的基本方针,其本质特点就体现在“综合”和 “配套”上。所谓综合指对地下设施如给水、排水、供电、供热、煤气、通讯等设施进行综合开发;配套则指 对住宅、工商业用房、文教卫生设施、园林绿化、道路交通及其他公用设施进行配套建设,把城市作为一个有 机整体开发,保证城市的生产、生活、服务和文化设施的协调发展,提高城市的整体功能。 ? (二)与相关行业的关系 ?
  1、与“建筑业”的关系 ? 在我国三项产业的划分中,建筑业属于物质生产部门,是第二产业,房地产开发与经营业带有经营与服务 的性质,是第三产业。 ? 在房地产的开发建设中,二者的具体关系可分为两类:一类是合同关系(委托、招标等),一般将从事房 地产开发与经营的企业称为开发商,将从事房屋施工建设的企业称为建筑商或承包商;第二类是房地产开发企 业通过自营工程,将建筑业的环节纳入本企业之中。对于第二类关系,值得注意的涉税问题有两点:一是自营 工程在销售时,其自建行为视同提供应税劳务按“建筑业”税目缴纳营业税;二是存在自营工程的企业,如果 有代建工程项目,应按“建筑业”税目缴纳营业税。 2010-12-10 辛寒专用PPT模板 模板 辛寒专用 5
第一节
基本概念
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  2、与“房地产管理业(物业)”的关系 ? 二者同属于房地产业,且同属于第三产业,后者是前者的延续,在销售和盈利环 节对前者的影响越来越大,同时,随着房地产市场的规范发展,逐渐要求物业公司前 期介入开发及销售过程,从物业管理及潜在业主的需要出发,提出建设性意见。 ? 二者的具体关系有三类:一类是合同关系(委托、招标等),物业建成后,由房 地产开发企业完成第一次聘用物业管理公司的工作,当首届产权人及使用人代表大会 召开后,选聘物业公司的工作由选举产生的业主委员会负责。第二类是由房地产开发 企业下属独立核算的物业公司负责物业管理;第三类是房地产开发企业兼营物业管理。 对第三类关系,值得注意的涉税问题是:兼营物业管理的企业,有的同时兼营餐饮、 娱乐等服务项目,对其物业收入以及服务业的各项收入应按相应的税目、税率纳税。 ? 三、房地产开发与经营业的纳税评估 ? 房地产开发与经营业纳税评估是指税务机关根据纳税申报资料以及所掌握的相关 涉税信息,通过特定的程序和方法,对从事房地产开发与经营的企业一定期间内履行 纳税义务、扣缴义务的真实性、准确性、合法性进行系统的综合评定,并对一般涉税 问题进行处理的工作过程。
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第二节
经营特点
一、经营分类 ?
  1、根据开发建设的层次和产品内容的不同,可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。两个层 次的开发是先将“生地”(不具备使用条件)开发建设成“熟地” 后进行拍卖或出租(产品为土地),由取 得土地使用权者进行房屋开发建设(产品为房屋);一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发(产品 为房屋)。国外一般以前者为主,在我国绝大多数企业以后者为主,也有少数企业同时从事两个层次的开发。
指实现“三通一平”(水通、电通、路通、场地平整)或“七通一平”(给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅 通、场地平整)的土地。 两个层次的开发 第一层次 土地 房屋(含土地使用权)
拍卖、招标、协议
第二层次 房屋(含土地使用权)
一个层次的开发
?
  2、根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同,分为新区开发和旧城改造(旧区再开发)两种形式, 简称为新开发和再开发。新开发是城市的外延和扩展,建设卫星城就是一种大规模的新开发形式,再开发则是 对原有城市功能的改造和扩充,涉及到拆迁安置改造等环节,程序更为复杂。新开发和再开发的主要工作内容 分别是:
通过“三通一平”或“七通一平”,将 “生地”变成“熟地”
新 区 开 发 旧 城 改 造
征用土地 拆迁安置
基础设施建设
房屋开发
建筑地块改造
房屋开发
对原有的道路、管网等配套设施增容、更 换、重新布线、调整走向等
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第二节
经营特点
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  3、根据投资方式不同,可分为独立建房和合作建房两种形式。 ?
  4、根据开发建设项目的类别不同,可分为普通住宅(含经济适用房)、公寓、别墅、商 用、写字楼等几种开发形式。 二、经营特点 ?
  1、投资量大,投资回收期长 ? 房地产开发与经营业为资金密集型行业,投资量大,除分散建设的单项工程外,多数企业 进行成片开发,一般采用分期分批、滚动开发方式,从立项、规划、征地、开工审批、建设、 竣工交付使用、租售,直到实现投资回收和回报,要跨过几个年头,经营运转周期长,收益集 中在中后期。 ?
  2、资产负债率高,对金融机构依赖程度大 ? 据国家统计局统计,2002年,全国房地产开发企业直接使用金融机构资金(含按揭贷款) 占全部开发建设资金比例达50\\\\\%左右,拖欠占用施工企业资金占比22\\\\\%,平均资产负债率为72\\\\\%, 比工业企业高出16个百分点。 ?
  3、牵涉面广,运作程序复杂 ? 综合开发涉及到规划、勘察、市政、施工、供电、电讯、房管、园林、环卫、金融以及 基层政权机构、建委、物价局、财政局、税务局等等,需要打交道的单位和部门几十个,开发 过程中的协作单位也很多。 ?
  4、发展速度快,带动相关行业迅速发展 ? 进入90年代以来,该行业发展迅猛,带动建筑业、建材业、建筑设备安装业、金融业以及 物业管理业等相关行业迅速发展。
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第二节
经营特点
? 三、会计核算 ? 房地产开发与经营业遵从《房地产开发企业会计制度》和《施工、房地产开发企业财务制度》,其会 计科目的设置有别于《企业会计制度》。具体差异如下表所示:
房地产开发企业会计制度
企业会计制度
短期投资跌价准备 应收股利、应收利息 应收补贴款
采购保管费 库存材料 库存设备 自制半成品 开发产品 分期收款开发产品 出租开发产品 周转房 存货跌价准备 长期投资减值准备 库存商品 原材料
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第二节
房地产开发企业会计制度
经营特点
企业会计制度
委托贷款 固定资产减值准备 工程物资
固定资产购建支出
在建工程 在建工程减值准备 无形资产减值准备
递延资产 应付利润
长期待摊费用 应付股利 预计负债 专项应付款
开发成本 开发间接费用 经营收入 经营成本 经营税金及附加 销售费用
生产成本
主营业务收入 主营业务成本 主营业务税金及附加 营业费用 补贴收入 以前年度损益调整
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第二节
经营特点
四、 应税特征
? (一)应税税种 ? 房地产开发与经营业共涉及13项税费 (12个税种、1项涉税费用),分别为: ? 营业税 ? 城市维护建设税(外资企业不征) ? 教育费附加(外资企业不征) ? 企业所得税 ? 外商投资企业所得税 ? 个人所得税 ? 房产税(外资企业为城市房地产税) ? 城镇土地使用税(外资企业为土地使用费) ? 车船使用税(外资企业为车船使用牌照税) ? 印花税 ? 契税 ? 耕地占用税 ? 土地增值税 ? 其中,外商投资企业所得税属于国家税务机关征管范围,契税由财政部门征收,其余均属于地方税务机 关征管范围 。
指现行税费,固定资产投资方向调节税已于2001年1月1日停征。 除外商投资企业所得税外,外资企业与内资企业
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