房地产简单术语



公用建筑面积 公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积,作为人防 工程的地下室也不计入公用建筑面积。 一般公用建筑面积按以下方法计算: 整栋建筑物的面 积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租 的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,为整栋建筑的公用建筑面积。
商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑 面积。 与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户, 由该幢楼各套商品房 分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,则由受益的各套商品房分摊。各套商品房应分摊的 公用建筑面积,为每户分摊公用建筑面积之和。
公用建筑面积由两部分组成: 公用建筑面积由两部分组成: (
  1)大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机 房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气 调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管 理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房;

  2)套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面 积的一半。
公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立 使用空间的建筑面积(如地下车库、仓库、人防工程等)
另外,购房人所受益的其他非经营性用房,需要进行分摊的,要在销(预)售合同中 写明房屋名称,需分摊的总建筑面积。
公用建筑面积不包括什么? 公用建筑面积不包括什么?
仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具 备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋,以及为多幢房屋服务的警卫室、管 理(包括物业管理)用房不计入公用建筑面积。
分摊的公用建筑面积如何计算
根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》规定,各套(单 元)分摊的公用建筑面积计算公式如下:
分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积Ⅹ公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间(如租售 的地下室、车棚、人防工程地下室)的建筑面积
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和
公摊面积多大为宜 公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的 建筑面积。
公摊面积过大,势必降低房屋的性价比;过小,则影响居住的舒适度。那么,公摊面 积多大才适宜呢?一般来说,塔楼的公摊面积要大于板楼的公摊面积。实践中,塔楼的公摊 系数一般在
  0.18 米~
  0.26 米之间,而板楼的公摊系数则在
  0.14 米~
  0.16 米之间。这也是一 套房屋公摊面积的适“度”范围
公房 公房也称公有住房,国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售 的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。 目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类:一类是可售公有住房,一类是不可售公 有住房。上述两类房均为使用权房。
使用权房 使用权房是指由国家以及国有企业、 事业单位投资兴建的住宅, 政府以规定的租金标准 出租给居民的公有住房。
不可售公房 不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房, 它主要包括 旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋,也包括部分公寓、花园住 宅等成套房屋。
已购公房 已购公房又称售后公房,就是购买的公有住房
单位产权房 单位产权房是指产权属于单位所有的房屋,也称系统产权房、系统房。
廉租房 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。 我国的廉租房只租不售, 出 租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。
私房 私房也称私有住宅,私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村,农民的 住宅基本上是自建私有住宅。 公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭, 也就转为私有 住宅。
二手房 二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手",第二次交易则为"二手"。一 些无房的人,可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖 掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益。
期房 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止, 在这一期间 的商品房称为期房, 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 期房在港澳地区称做为 买“楼花”,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者 购买尚处于建造之中的房地产项目。 而在成都市通常对期房的理解是未修建好, 尚不能入住 的房子。
现房 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商 品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
准现房 准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、 楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
外销房 外销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋, 外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业,其他组织和个人。
内销房 内销商品房是由房地产开发企业建设的, 取得了商品房销售许可证的房屋, 内销商品房 可以出售给当地企事业单位和居民。
共同共有房产 共同共有房产: 指两个或两个以上的人, 对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
共有房产 共有房产:指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
尾房 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。一般情 况下,当商品住宅的销售量达到 80\%以后,一般就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所 销售的房产,一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些 房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较 严重。
烂尾房 烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马,或者错误判断供求形势,开发总量供 大于求,导致大面积空置,无法回收前期投资,更无力进行后续建设,甚至全盘停滞的积压 楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的,而是随着项目的不断推进, 一步步显现。
城市居住区 城市居住区一般称居住区, 泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道 或自然分界线所围合, 并与居住人口规模 300
  00~50000 人相对应, 配建有一整套较完善的、 能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
居住小区 居住小区一般称小区,是被居住区级道路或自然分界线所围合,并与居住人口规模 70
  00~15000 人相对应, 配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设 施的居住生活聚居地。
居住组团 居住组团一般称组团,指一般被小区道路分隔,并与居住人口规模 10
  00~3000 人相对 应,配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
配建设施 配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、 道路和公共绿 地的总称。
公共活动中心 公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
建筑小品 建筑小品是指既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环 境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
宅间小路 宅间小路是住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。
产权证书 产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括:产权类别、 产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、 他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
住宅部品 住宅部品:一词译自日文。意指在住宅里面有独立功能的住宅工业产品,如门、窗、厨 具、洁具等。它区别于建筑原材料,如沙、石、水泥等;又区别于建筑物结构配件,如窗台、 门窗过梁、水泥预制件等。
房屋产权 房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各 项权益的 总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
所有权 房屋的所有权,是指在法律规定的范围内,对房屋全面支配的权利。根据《中华人民共 和国民法通则》的规定,房屋的所有权可分解为占有、使用、收益和处分四项权能,这也是 房屋所有权的四项基本内容.
占有权 房屋的占有权,通常由所有权人?在房地产买卖中也称业主、房主、房东?来行使,但 有时也由别人来行使,这也就是使用权与所有权分离。例如房屋出租,房屋出租合同将房屋
的占有、使用权转给非所有权人?房客?来行使。这时,房屋所有权人并不因而丧失对房屋 的所有权。
使用权 房屋的使用权, 是指房主按照住房性能对房屋进行事实上的利用。 同样通过一定法律契 约,非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。房主将房屋租给他人使用,并不失去对房屋的 所有权.
收益权 房屋的收益权,是指房主收取房屋这项财产所产生的某种收益。例如出租房屋,房主从 房客处收取租金。有时房主也将部分收益权通过法律形式转让给非房屋所有权人。例如,房 客可利用租来的房屋改为从事一些收益性经营活动, 收益按照一定的比例, 一部分交给房主, 一部分留给自己。 处分权
房屋的处分权,表示房屋所有权的归属,是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权一般 由房主行使, 房主可以确定房屋使用权、 继承、 赠与对象。 有时房屋处分权也与所有权分离。 如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债, 若是到期不能清偿债务, 房屋的所有权也就 转归债权人所有,债权人此时就可行使房屋的处分权。
房地产转让 房地产转让是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他 人的行为: 房地产转让主要包括下列方式:
  1. 买卖;
  2. 交换;
  3. 赠与;

  4. 以房地产抵债;
  5. 以房地产作家出资或者作为合作条件,与他人成立企业法人,房地产权属随之转移 的;
  6. 因企业兼并或者合并,房地产权属随之转移的;
  7. 法律、法规、规章许可的其他方式。 商品房预售和销售、存量房屋买卖是房地产转 让方式中的买卖,买卖双方为转让当事人,卖出人为转让人,买入人为受让人。
房屋契税 是指房屋产权转移时承受人向政府交纳税款。
产权置换 产权置换是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。 一般是在中介的撮合下 进行,并可由中介代办置换手续。
房地产按揭 “按揭”的名称是从香港地区传入内地的,源于 mortqage 一词,本意是“抵押”,这 词发言的后半部,经过粤语的洋泾浜式改造,读成“按揭”,现在已运用于正式文本,按揭 可分为法定按揭和衡平法按揭。
大产证 大产证:即开发商首先要取得的产权证,是开发拥有商房屋产权的证明,这只能由开发 商来办理。
小产证
小产证: 即每个购房者拿到的产权证, 由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办 理。开发商只有取得了大产证,购房者才能去办理小产证。
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