房地产法小抄



关于荒地所有权的案例
案例分析一: 1983 年春,被告 A、B 随其父在野外开垦了一块荒地,种植土豆等蔬菜以解 决家中吃菜问题。至 1992 年时,两被告仅在此地边缘种植,其余大部分地未予种 植。1994 年秋季。原告 C 在听他人说此地已几乎无人种植的情况下,遂与家人对 此地进行了平整。1995 年春季,原告 C 准备在平整后的土地上种植时,两被告前 来阻止,说此地是其早年开垦,这几年虽然未种,但并没有放弃使用权。双方因此 发生争执,后经镇司法所主持调解未果。1996 年春,C 又准备在此地进行种植时, 发现地已由两被告种上,遂向区人民法院起诉,以此荒地是自己在 1994 年秋开垦 的,要求两被告归还此地的使用权。两被告答辩称:此地是我们早年开垦的,大部 分地虽已经两年未种,但我们并没有放弃此地。原告去平整地时,我们已经讲明是 我们的。我们考虑原告出了一定的劳务,所以才让他种了一年。故不同意原告的诉 讼请求。 法院经审理认为:根据《中华人民共和国土地管理法》第 11 条、第 17 条之 规定, 非经国家有关部门的批准, 任何个人都无权对国家所有的荒地进行开垦使用。 因此,原、被告未经国家有关部门批准,擅自开垦荒地,是错误的,对双方的诉讼 请求不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第 81 条第 1 款和《中华人民共 和国土地管理法》第 13 条的规定,该院于 1996 年 6 月 5 日判决如下:将原告 C 与 被告 A、B 争执的土地收归国有。 法律对荒地的所有权有无明确的规定?如果就荒地归属发生争议应当如何解 决? 案例分析提示: 该案例的核心问题是荒地的归属权问题, 根据相关法律规定和法院对该案的判 决, 可以了解我国法律关于荒地所有权的归属问题的规定。 该案所涉案例虽然发生 时间较早, 但是不影响大家对相关法律法规的理解, 因为关于荒地所有权的法律规 定,从土地管理法到新的物权法并没有实质性的改变。 附相关法条: 《物权法》第四十八条 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家 所有,但法律规定属于集体所有的除外。 《土地管理法》 第八条 城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有的以外, 属于农民集体 所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。 第十六条 土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人 民政府处理。 单位之间的争议,由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的 争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。 当事人对有关人民政府的处理决定不服的, 可以自接到处理决定通知之日起 三十日内,向人民法院起诉。 在土地所有权和使用权争议解决前,任何一方不得改变土地利用现状。
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关于土地使用权案例 关于土地使用权案例
案例分析一: 2000 年 3 月,市国土局发布土地拍卖公告,对某市东进中路北侧国有土地进行 拍卖,甲公司得知后,筹款参与竞拍,以
  27.3 万元的价格竞购得 13 号地块
  53.82 平方米的土地使用权, 并与市国土局签订了 《国有土地使用权出让合同》 合同约定: , 土地使用年限为 70 年,该宗地的总体规划为建设商住用地。2000 年 8 月 19 日,甲 公司领取了《国有土地使用权证书》 ,其中载明:土地用途为商住用地,终止日期为 2070 年 8 月 18 日。2001 年,甲公司按照规划,在该宗地上兴建了四层楼房,其中 一层用于商业经营,二至四层用于居住。2003 年初,甲公司从他人口中听说商住用 地属“综合用地” ,使用年限最长为 50 年,遂于同年 7 月以商住用地的使用年限最 长为 50 年,而市国土局却将使用年限错误地定为 70 年,并以按 70 年的标准收取了 土地出让金为由,向法院提起诉讼,要求国土局退还“多收” 的 20 年土地出让金。 法院审理后认为,国土局与甲公司签订的《国有土地使用权出让合同》和甲公 司领取的 《国有土地使用权证书》 均载明土地用途为 “商住用地” 根据国土资源部 《全 国土地分类》的相关规定,该宗地的性质为“城镇居民以居住为主的住宅与工业生产 或商业等混合用地” ,属于“住宅用地”的范畴,依照《城镇国有土地使用权出让和 转让暂行条例》的规定,其使用年限最长为 70 年,国土局收取甲公司土地让金的标 准符合法律规定。 应当看样理解土地的用途,正确的区分综合用地和商住用地? 案例分析提示: 依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,土地使用权的出让 年限分别为:居住用地 70 年;工业用地 50 年;教育、科技、文化、卫生、体育用 地 50 年;商业旅游、娱乐用地 40 年;综合或者其他用地 50 年。 综合本案前后提到的条件和说明,该土地应该属于综合用地的范畴,其使用期 限应该是 50 年,而不是 70 年。国土局“多收”的 20 年土地出让金应该退还,并调 整原已经签定的出让协议书的相应条款,包括用途条款、年限条款和价位条款,修 改土地使用权证书载明的年限。 附相关法条: 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定: (一)居住用地七十年; (二)工业用地五十年; (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; (四)商业、旅游、娱乐用地四十年; (五)综合或者其他用地五十年。
案例分析二: 1993 年 11 月 23 日,原告(乙方)与被告土地局(甲方)经协商一致签订了《国 有土地使用权出让合同》 。合同约定:甲方将面积为 89
  39.77 平方米的国有土地使
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用权,有偿出让给乙方用于商业建设使用 40 年,土地出让金为 8045793 元。合同 签订后 30 日内,乙方先向甲方交付土地使用权出让金总额的 15\\\\\%作为合同定金, 60 日内付清全部土地使用权出让金。乙方如逾期 30 日仍未付清全部土地使用权出 让金,甲方有权解除合同,并可请求赔偿。乙方付清全部土地使用权出让金后的 5 日内, 依照规定办理土地使用权登记手续, 《中华人民共和国国有土地使用证》 领取 , 取得土地使用权。 合同签订后,原告于 1993 年 12 月 27 日给付被告土地局 400 万元。其中, 含合同定金 1206868 元, 土地使用权出让金 2793132 元。 原告还向土地局提出书面 申请称, 因资金周转困难和冬季无法施工, 请求将未付的土地使用权出让金延缓至 1994 年 4 月 1 日付清。土地局同意了原告申请,并于 1993 年 12 月 28 日给其核发 了国有土地使用证。但是,原告并未于 1994 年 4 月 1 日付清?欠的土地使用权出 让金。后经土地局多次催促,仍未履行。土地局遂依照当地关于出让转让暂行条例 实施办法中关于“受让方不履行合同的,出让方可以依法解除合同,所支付的定金 及出让金不予退还”的规定,于 1994 年 9 月 30 日决定;解除 1993 年 11 月 23 日 与原告乙方签订的《国有土地使用权出让合同》 ,收回该合同约定范围内的土地使 用权, 所发土地使用证注销登记, 原告已经支付的定金 1206868 元和土地使用权出 让金 2793132 元不予退还。10 月 24 日,原告收到解除合同决定的通知书,与土地 局多次协商,但均无结果,遂提起诉讼。 法院应当如何处理原告支付 400 万元的出让金? 案例分析提示: 虽然当地政府有关于出让转让暂行条例实施办法中有关于“受让方不履行合 同的,出让方可以依法解除合同,所支付的定金及出让金不予退还”的规定,但本 案中原告交付的 400 万元中有一部分属于出让金,因此应当看作部分履行了合同, 而非“不履行合同” 。被告土地局不能以原告未履行合同为由,对其定金及出让金 一律不予退还。 法院应当判决土地管理局退还出让金, 但对于定金部分则不予返还。 附相关法条: 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十四条 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内, 支付全部 土地使用权出让金。 逾期未全部支付的, 出让方有权解除合同, 并可请求违约赔偿。 第十五条 出让方应当按照合同规定, 提供出让的土地使用权。 未按合同规定 提供土地使用权的,土地使用者有权解除合同,并可请求违约赔偿。
案例分析三: 厦门市中级人民法院(19
  96)厦门初字第 2 号民事判决书认定: 黄振煌与第三人 陈和基原于 1985 年 1 月 1 日共承包县后村委会 50 亩场地种植经营, 双方签订一份 合同书,每年承包款为 3000 元,承包期为 30 年,并且约定国家需要征地时,土地 底款归村委会所有,青苗赔偿款,村委会分 4/
  9,承包人分 5/
  9。1986 年初,黄振 煌、 陈和基与新疆建设兵团农业建设第一师十团建立联营关系, 共同经营种植厦门 天山葡萄试验场。1987 年 1 月因陈和基迁居香港未参与投资,同年 7 月,十团将 其股权转让给黄振煌,陈和基获悉后要求与黄振煌共同经营该试验场,双方便于
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1989 年 6 月签订《共同承包天山葡萄试验场协议书》 ,双方约定由陈和基分期补付 给黄振煌投资款 102550 元。之后,陈和基先付给黄振煌 57300 元。同年 10 月 15 日,陈和基提出退伙,双方又签订一份《转让经营协议书》 ,约定黄振煌退还陈和 基的全部投资款,试验场的种植由黄振煌自主经营,自负盈亏,黄振煌与十团的关 系与陈和基无关。之后,黄振煌与陈和基就返还投资款发生纠纷,经厦门市湖里区 人民法院调解,纠纷解决。嗣后,黄振煌承担返还十团的投资款的全部债务,于 1994 年 11 月 30 日签订了《有关厦门天山葡萄试验场转让后的有关经济协议决断 证明》 ,了结了双方的债权债务关系,该试验场由黄振煌一人经营。1994 年 1 月因 国家建设需要, 黄振煌所经营的果园被征用, 国家付给征地补偿款 32300
  90.28 元, 其中青苗补偿款 395
  13.98 元, 地上物补偿款 31700
  90.30 元, 水利设施补偿费 19338 元,误工补贴费 2000 元。全部款项县后村委会交给黄振煌 9 万元外,其余均占为 己有。 黄振煌多次找县后村委会交涉付款, 县后村委会均以黄振煌与陈和基有纠纷 为由,予以拒绝。黄振煌诉至法院。 厦门市中级人民法院认为,黄振煌在其独自承包县后村委 50 余亩土地种植果 树过程中,因国家建设需要而被征用,现国家付给有关征地补偿款,根据征地补偿 的有关规定, 属于原告应得部分应归其所有, 现被告以原告合伙人提出异议而拒付 补偿款没有道理, 原告要求被告按照双方的约定支付青苗补偿款等项及追索延付的 利息损失,理由充分,应予支持。第三人原与原告合伙承包种植果园,但已于 1989 年 10 月经双方协商退出合伙经营,经法院调解书确认,并已执行完毕,现提出仍 享有与原告同等的征地补偿受益权,理由不能成立。故判决:县后村委会在判决发 生法律效力后 7 日内,支付原告 22219
  82.70 元及利息;驳回第三人陈和基的诉讼 请求。 福建省高级人民法院 (19
  96) 闵民终字第 38 号民事判决书认定的事实与厦门 市中级人民法院上述判决认定的事实基本相同。终审判决认为:国家因建设需要 征用黄振煌独自承包经营的果园,依照有关法律规定,应对其种植的葡萄、果树 及其种植经营所需的地上附着物等给予补偿。县后村委会则因该地块的征用而获 得了国家给予的土地补偿费、劳力安置补偿费、水利设施补偿费、误工补偿费, 此外在一审判决县后村委会应付还给黄振煌的补偿款中,已扣去原双方约定的 4/9 的青苗补偿费,以及其应得的部分场地平整换土补偿费等。因此县后村委会 上诉主张再参与分享国家付给黄振煌个人的上述补偿费,缺乏法律依据,不能予 以支持,县后村委会应将领取的补偿费中属于黄振煌的部分返还黄振煌。陈和基 于 1992 年已退出合伙承包经营,其主张共分国家付给黄振煌个人的上述补偿费, 亦不能予以支持。故原判决适用法律正确,除纠正部分判决表述不当外,维持原 判。 法院的判决依据何在?应当怎样公平、 合理地分配国家征收集体土地的各项 补偿款? 案例分析提示: 法院判决依
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