财富名城商业方案



[财富名城]
商 业 方 案
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内 容 提 要: 一、项目总认知 二、业态定位建议 三、招商建议 四、物业销售建议 五、一层商铺价位、面积建议
一、项目总认知 (一)项目概况 项目概况: 概况
位置:财富名城位于桂林市七星区漓江路 X 号 面积:占地 130 多亩,总建筑面积为 23 万? 物业:10 栋 12 层小高层(
  9.9 万?) 、酒店式公寓 3 栋(
  6.6 万?) 、五星级 酒店 1 座(2 万?) 、其它建筑
  2.3 万? 配套:紧邻穿山公园、七星公园、甲天下广场、桂林市体育馆;附近有桂林 一中、桂林十五中、桂林穿山中学等教学单位;南城百货、喜洋洋超 市等商场紧邻项目,方便购物 交通:方便快捷,6 路,16 路,27 路,31 路,32 路等公车经过项目
(二)项目商业: 项目商业
位置:靠漓江路边的 1-2 层为商业街(门面) 面积:一层 1500 ?,二层 3700 ?,合计 5200 ? 现状:准现房,竣工在即
(三)项目 SWOT: SWOT
优 势 S: 地段优越:位于一定程度成熟商圈,周边购物、休闲、交通齐全 政府支持:为七星区政府关注项目,将成为区域标志性商住建筑 万众瞩目:邻街商铺为商圈目前仅有待售底商,客户持币待购
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新型业态:成功的商业定位将为商圈增添新特色品种 劣 势 W: 工期延长:整体项目工期延长已造成一定负面影响 人气欠旺:整个商圈还未完全成熟,人气有待加强 机 会 O: 未来中心:即将形成的东区商业中心使项目商业备受关注,眼球经济带来高 价值回报 商鳄进驻:沃尔玛的成功签约为直接的利好消息,刺激并带旺项目物业的发 展前景 威 胁 T: 期望值过高:受商业价值驱动,可能过高的期望值会适得其反 大环境疑问:沃尔玛属地尚未动工,一定程度影响客户投资信心
小结:
项 目 商 业 因 地 段 优 越 ,自 身 价 值 巨 大 ,未 来 发 展 存 有 令 人 期 待 的 升值空间;政府支持力度、商业业态定位将成为项目商业运营成功与否 的关键。
二、业态定位建议 (一)遵循四原则: 遵循四原则:

  1、错位原则:避免与沃尔玛百货业态重复,错位业态,差异定位。
  2、填补原则:业态必须是填补区域市场空白,或引进新型业态。
  3、主题原则:业态一定是主题定位,不能是“百业百态” 。
  4、高端原则:由于项目属性,必须考虑到业态定位的高端性。
3
(二)定位建议: 定位建议:
基于以上四原则,我们建议如下:
财富名士 财富名士大本营

  1、商业案名:财富名士大本营
  2、业态类别:高级主题购物休闲广场
  3、业态定位: 一层 财富名士街 (珠宝首饰 + 品牌职业装)
二层 财富名士会所 财富名士会所 (健身俱乐部+KTV 歌厅+桑拿足浴房+咖啡吧+茶艺室+特色高档中餐)
图 示: 财 富 名 士 二层 大
健身俱乐部 咖啡吧 KTV 歌厅 茶艺室 桑拿足浴房
特色高档中餐
财富名 财富名 士会所 本 财富 名士街
一层
珠宝首饰 品牌职业装

小结说明: 小结说明: 说明
□ 定位理由: 第一层:从整个七星区域来说,珠宝首饰、男女职业装卖场尚未成气候,二者业态目 标对象均指向商务人士、高端消费者,未来发展成区域商业中心,随着居民收入增加、商务 公司人员增多,高层次消费伺机可待; 第二层:目前项目周边有林立的星级酒店、会展中心、高等院校、高尚住宅,目前市 场已存有相当多的高级商务会所的消费群体,但区域尚未有高档次的商务聚会的大型高级场 所。我们借此填补市场空白??以上定位都是较为专业偏高端的业态定位。
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□ 案名理由: 正因目标客户是偏中高端消费群(商界名流、政务要人、知本教授、企业高管、机关 高职等) ,因应项目总名称“财富名城” ,所以我们取名“财富名士大本营” ,可以统领一、二 层商业。
(三)两层定位详解: 两层定位详解:

一层: 一层:财富名士街
珠宝首饰+品牌职业装
  1、街铺 街铺(沿街第一排商铺) :约 16 套 街铺 珠宝首饰专卖街 珠宝首饰专卖街??寻求街铺价值最大化 首饰专卖
(形成珠宝首饰一条街,引进周大福、周生生、周大生、戴梦得、明牌、越王、老凤 祥、谢瑞麟、金大福、福辉等中国名牌。 )

  2、内铺(向内第二、三排商铺) 内 :约 26 套 品牌女性职业装、 品牌女性职业装、品牌男性西装??寻求内铺价值合理化
(引进女性职业装:如 歌力思、白领、滕氏、玫而美、红人、玖姿、好日子、哥弟、斯 尔丽、莱珂等;男性西装:如 新郎、杉杉、罗蒙、雅戈尔、报喜鸟、红领、红豆、庄吉、法 派、培罗蒙。以上均为消费者所评选的中国十大女性职业装与男性西装。 )
小结说明: 小结说明: 说明
□ 专场竞争力: 以上各业态在本商圈西北的国展购物公园都有体现,但他们的珠宝、服装是品种欠缺、 零散性质的出售,如果我们做到专业化的大型集中专卖,成本节约化,其竞争力势必超越国 展购物公园。 □ 同场竞争力: 未来沃尔玛的业态里可能包含以上类别,但我们都知道沃尔玛一向是以“天天平价” 入市,其市场竞争力不在于商品的高端,而在于商品的平民化、价位的低度化,这样本项目 一层商业高端定位就区隔了与沃尔玛的经营方针,弱化了与之直接的竞争。
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另外:我们没有考虑在一层经营餐饮品牌一条街 一层经营餐饮品牌一条街,是因为目前桂林餐饮市场基本处于 一层经营餐饮品牌一条街 饱和状态,且餐饮在一层会带来相应环境、噪声问题,影响作为二层高级休闲会所的品位。
二层: ※ 二层:财富名士会所 健身俱乐部+KTV 歌厅+桑拿足浴房+咖啡吧+茶艺室+特色高档中餐
打造名人会所,考虑引进广西或全国较为知名的休闲餐饮品牌,如上岛咖啡、天下 人间、菜根香等。 健身俱乐部??商务人士、公务员工作压力大,需要身体素质的强化; KTV 歌厅??亲朋好友、商务公关聚会之需要,一展歌喉,利于放松情绪; 桑拿足浴房??松驰精神,调整心态,让身体更放松,化解应对公务压力; 咖啡吧??在暖洋洋的情调中,浓浓咖啡味,谈天说地或去除公务之烦闷; 茶艺室??品香茗茶,在古典的氛围里,或有古琴相伴,浅笑细语,心情愉快; 特色高档中餐??开怀畅笑,把盏言欢,公务、家务合二为一,其乐融融。
小结说明: 小结说明: 说明
□ 存在市场空白:目前七星区高级俱乐部欠缺,在未来的区域商圈中心打造高级休闲 会所,以高层次商务、聚会之必需! 另外:我们没有考虑在二层经营夜总会,是因为夜总会的内涵仅限于“城市中供人 二 经营夜总会 夜间吃喝玩乐的场所,有餐馆、酒类出售、节目演出、音乐和舞池” ,表明夜总会经营时间主 要在夜间,同时更多是一种纯粹的吃喝玩乐,没有情调、没有修身养性、没有一个相对宁静 的商务和聚会环境,这并不是商务人士、政客要人所完全需要的地方,所以我们建议以高级 会所来统领更切合项目定位。
三、招商建议
当务之急是:成立招商部并作为未来的物业管理部,分派人员前往考察招商,主要 目的地是计划引进的名牌的总部所在地。招商地主要集中在广东(广州、深圳、佛山、东莞 等城市) 、香港,也可考虑去长三角(上海、南京、杭州、苏州等城市)考察市场。
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四、物业销售建议 物业销售建议 销售 大原则: 卖一层租二层” 大原则: 卖一层租二层” “

  1、一层出售形式: 项目商业一层面积主要为三类型:临街
  37.665 ?、其后
  24.49 ?、
  26.80 ?。 如果临街第一排作为珠宝首饰专卖街,每一店面应该在 80 ?左右,而临街单个 铺位面积在
  37.665 ?(开间
  4.
  05×进深
  9.30 ?)左右,即每个珠宝店面要 包括 2 个铺位(具体销售价位和返租政策见第五、六项) 。作为第二排三排的品 牌职业装的铺位面积,也以两个铺位相连较为适中。但销售铺位面积除了第一排 街铺需要分割外,其余可保持原有面积出售。
  2、二层整体出租: 作为公司物业,只出租。租金大约为
  20~30 元/?/月,如果按二层面积 3700 ? 计算,一年公司出租金收入将是:
  20(
  30)×37
  00×12 元,即为
  88.
  8~1
  33.2
  88. 1
  33. 万元/ 万元/年。 特别说明:如果考虑二层出售,是不太适合项目较高级别的定位,且无比较适合 的常规业态定位。故租二层也是作为我们建议的首选 故租二层也是作为我们建议的首选! 故租二层也是作为我们建议的首选
五、一层商铺价位、面积建议 一层商铺价位、面积建议 商铺价位 第一方案:不考虑返租因素 第一方案:不考虑返租因素
我们经过对周边市场考察,结合本项目的未来价值和控制总价的原则,不考虑前三年返 租政策,我们建议:

  1、一层商铺销售基价 18000 元/?,均价 21000 元/? 一层商铺销售基 18000 商铺销售
  37. 再分割为一半(
  2、临街
  37.665 ?再分割为一半(即近 19 ?)
  3、其余面积可不变
特别说明: 特别说明:
  1、关于铺位面积:临街铺位若分割为 19 ?,其总价即为:
  19×21000=399000 元。商铺 关于铺位面积: 关于铺位面积 总价不超过 40 万,为普通投资者中心区投资理想的总价位。
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  2、关于销售价位:目前项目商圈沿街铺面租金为
  60~90 元/?/月。我们以项目沿街商 关于销售价位 关于销售价 铺面积 19 ?、取目前商圈较高月租金 90 元/?为基准计算: □ 月租金为:
  19×90=1710 元 □ 5 成贷款 15 年月供:14
  54.1 元 □ 月租金>月供,差额为 17
  10-14
  54.1 = 2
  55.9 元 所以我们认为本项目商业一层销售基价 18000 元/?较为适中。结合未来市场变化,可以 考虑在此基价上作一定幅度的上调,大约可上调
  16.7\%,达到均价 21000 元/?,以下为计 算证明:如果是 21000 元/?均价: 均价: 如果是 19 ?铺位总价 399000 元,5 成贷款 199500 元,首付 199500 元,15 年月供:16
  96.46 元 略低于<月租金 1710 元,可为投资者接受,同时开发商利润趋于最大化。
第二方案:考虑返租因素 方案:考虑返租因素
考虑返租三年政策因素,即每年税后 7\%,三年合计 21\%的一次性返租,我们评估:
一层销售均价在 一层销售均价在 26500 元/?(其余两点与第一方案相同) 销售均价
特别说明: 特别说明: 建议物业管理公司与每个投资客户签定 3 年的返租合同,一是保证投资客户在市场培育 期的利益,二是保证经营户店面面积的一定规模的适中性。 具体执行为:每年返租 8\%,税后近 7\%的租金,合计一次性返还 3 年 21\%,以此充抵总房 款(注意不是充抵首期款) 。我们仍以第一排 19 ?铺位面积为例: 总价
  19×26500 元-返租 3990
  00×21\%=397765 元 故实际总价为 397765 元,5 成贷款 198900 元,首付 198865 元,15 年月供:16
  91.35 元 <略低小于月租金 1710 元。 所以我们认为如施行三年 21\%返租政策,本项目商业一层销售均价 26500 元/?。 均 26500
小结: 小结:
两种方案区别在于返租政策是否施行。我们建议采用第一种方案较为妥当 我们建议采用第一种方案较为妥当。如采用第二 我们建议采用第一种方案较为妥当 种方案,其 26500 元/?销售均价在数字上可能会吓退投资客户,造成不必要的误解。采用第 一种方案 21000 元/?均价比较适中,切实目前区域商铺价位,易于投资客户接受。
本方案总结
基于我们对桂林市场和七星区域市场的认知, 主要为本项目商业勾画了业态定位和销售 基于我们对桂林市场和七星区域市场的认知, 主要为本项目商业勾画了业态定位和 业态定位 价位,因时间仓促,挂一漏万,再沟通确定执行方案! 价位,因时间仓促,挂一漏万,再沟通确定执行方案!
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