2010年销售部工作总结



2010 年销售部的年终总结
光阴似箭,岁月如梭,一年的时光又悄然而过。这一年,在公司 领导的带领下,以“团结、拼搏、务实、创新”的企业精神为指引, 部门人员努力拼搏, 锐意进取, 为已过去的一年画上一个圆满的句号。 现就将一年来的工作做以下总结: 年房地产宏观政策对销售项目的影响 对销售项目的影响及其庆丰苑周边 一、2010 年房地产宏观政策对销售项目的影响及其庆丰苑周边 区位板块地产分析 2010 年对于房地产行业来说是不平凡的一年,也是步履维艰的 一年。年初出台了“史上最严厉的调控政策”使全国的房产都提前进 行寒冬,这一年里,政府运用土地、金融、税收等手段,从而遏制房 价过快上涨的势头;但值得庆幸的是,在各二、三线城市楼盘降价促 销的这一严峻情形下, 宁夏的楼市在其独特的经济格局及消费特性的 带动下未降反升,然而,侥幸心理并不能让企业跨过国家政策对行业 标示的警示线;在 2010 年国庆前夕,国家调控首先出台了以下措施 来打压房价增速过快的势头:
  1、针对首套及多套住宅的差别化住房信贷政策;
  2、针对房地产开发企业的税收政策;
  3、人民银行房贷利率、利息的上调;
  4、取消住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策;
  5、异地客户贷款困难; 以上的调控措施不仅给消费者带来经济压力, 而且也给楼市带来 了很大的冲击,直接导致市场观望情绪严重,影响了楼市成交量。对
我们所销售的项目来说,最直接的体现便是外地户口无法贷款,导致 阶段性退房客户增加,后期销售时针对外地客户增加了准入的门槛, 从而在一定基础上影响了销售业绩, 但总体来说, 影响程度不是很大。 然而,作为地区 GDP 增长的有效手段及其工具的房地产行业, 在政府以时间换空间的调控政策下, 起建的保障性住房在仍供不应求 下,2011 年的楼市会在渡过第一季度的市场中度观望期后,会相应 的随之转暖。 望远镇,作为连接永宁与银川市的中枢位置,他的区域优势决定 了其独具的竞争力,因此惠及望远周边的房产项目; 对于身处其中的望远庆丰苑来说, 其面对的消费群体大部分为中 低层客户及周边失地农民;而且,相对于望远的其他两个楼盘:蓝山 邸景小高层及与立业春城框架住宅来说, 庆丰苑在价格上又具有一定 的优势;因此,三者之间销售主体的差异性及针对性,使庆丰苑与其 他两个项目形成了一个相对健康的竞争格局;所以,2011 将在宣传 与服务上来争取更多的客户,力求销售业绩跨上一个新的台阶。 二、2010 年开发项目销售具体分析 在公司领导的带领下,庆丰苑小区的整体销售情况良好,基本达 到了当年开盘,当年售完的良性目标。
  1、庆丰苑销售情况 庆丰苑销 2010 年庆丰苑可售商品房共 862 套,可售面积共计 982
  25.01 平 米,截止 12 月底已售 753 套,已售面积 869
  08.32 平米,其中已售住 宅 625 套,销售面积达 612
  71.71 平米;已售营业房 128 套,销售面 积 256
  36.61 平米。 剩余未售空房共 109 套, 未售面积 113
  16.69 平米,
其中住宅 58 套,面积 65
  55.25 平米,营业房 51 套,面积 47
  61.44 平 米,整销售率达 87\\%。
  2、桃香名邸销售情况 桃香名邸销售情况 2010 年桃香名邸全部可售商品房 67 套, 可售面积 97
  76.67 平米, 2010 年全部售罄,销售率 100\\%。
  3、C 区项目部销售情况 2010 年 C 区项目部可售商品房 75 套,可售面积 82
  42.22 平米; 截止 12 月底,已售商品房 51 套,销售面积 51
  90.14 平米,其中销售 住宅 46 套, 销售面积 45
  34.17 平米, 销售营业房 5 套, 销售面积 8
  64.39 平米;未售商品房 24 套,其中住宅 12 套,面积 11
  99.2 平米,营业 房 12 套,面积 18
  52.85 平米,销售率达 68\\%。 截止 2010 年 12 月底,以上三个项目总预收房款 2938910
  96.59 元,实际收到房款 1993765
  73.46 元,实际回收率达 68\\%,财务挂欠 945145
  23.13 元,其中银行未放按揭款共计 14227000 元,此未放款 已与银行进行商榷,在 2011 年 1 月便可全部放完。针对其他欠款部 分,已制定相应的措施,与财务部门配合,加大催款力度,提高回款 速度,减少欠款额度。 三、销售部门具体工作 (一)、项目开盘工作 )、项目开盘工作
  1、2010 年做为主抓部门,在其他部门的配合下,成功举办了庆 丰苑项目的四次开盘仪式: (
  1)、2010 年 1 月,举办了庆丰苑南区 C10#、C11#楼的开盘仪 式。

  2)、2010 年 4 月,举办了庆丰苑南区 C5-C
  9、C12-C13#楼的 开盘仪式。 (
  3)、2010 年 7 月,举办了庆丰苑南区 B9-B16#楼的开盘仪式。 (
  4)、2010 年 10 月,举办了庆丰苑南区商业街的开盘仪式。
  2、办理了 C1-C14#住宅楼、B9-B16#住宅楼、C1-C4#、A
  2、A
  5、 A23-A26#楼营业房、B17-B24#楼的房屋销售价格备案及预售许可证。
  3、协助代理公司拟定了与以上项目开盘有关的营销方案、推广 计划,并根据敲定的推广方案对相关的户外路牌广告、车载广告、项 目楼书制作及短信广告的发布进行了安排实施, 其次在代理公司的配 合下,做好了开盘当天的管理工作。 (二)部门对接工作
  1、与金佰利营销团队的对接 与金佰利营销团队的对接 在这一年的销售工作中,与金佰利庆丰苑营销团队通力协作,从 项目预售前的市场凋查、到销售方案的制定与实施、到开盘当天的投 入配合及开盘后的跟进服务,均做到细化、量化。 首先在房屋销售上,截止 12 月月底,移交于金佰利代理公司的 C 区房源销售率达 92\\%,剩 B 区现不能预售的两个单元外,已基本售 罄,销售率达 99\\%,而且针对 C 区未售的大面积房屋,也会在新一年 里对销售方案做相应的调整,已促使未售的大面积住宅早日售出,减 少公司积压存量房。 其次,在代理公司开据的各类票据及房款票据上,在用印前经部 门工作人员审核签章后交由财务用印盖章,确保了票据的准确性,而 且做到及时如数核销; 各类房款费用的报销支付上严格按公司财务制
度执行,坚决维护公司制度的开展实行。 再来,已审核完毕 2010 年销售溢价及未回款代理费与销售溢价 提交由财务挂账。 2010 年度需结算代理费用总额共计 40333
  21.93 元, 已结算费用 26323
  88.37 元,未结费用 14009
  33.56 元。
  2、与银行的对接工作 本年向工行东城支行申报了庆丰苑 C1-
  14、庆丰苑 B 区 B9-B16# 楼及商业街的贷款项目审批工作,均做到了售前审批,保证了所售项 目按揭贷款工作的正常运行。 截止 12 月底,银行共审批贷款 503 笔,可放款 69024000 元,已 放款 54797000 元,未放款 14227000 元;对于未放的贷款,已与银行 沟通,在 2011 年 1 月份将全数放至公司账户。 (三)部门具体工作
  1、销售台账的健全规范 2010 年重新对销售台账进行了规范,填加补充了办证情况、物 业储备金、发票开据、钥匙领取等信息,进一步使销售台账的反馈信 息更加全面,其次每天的收入、费用报表的双向核对,保证的录入信 息的及时、准确、完整。
  2、代理公司房源销控 在商品房的销控上,每天按时与代理公司核对前天订房、交付款 情况,进一步对所售房源信息做到事先掌握及时反馈的目的,由而避 免出现一房两卖及其他损失的发生。 而且每周五准时与销售部开碰头 会,上报一周合同签订情况及售楼部一周的销售情况,并及时对本周 所出现的问题及需商讨的疑难杂症,做到有效解决。

  3、合同归档 在 2010 年的合同归档上,采用分项目、按年、序号编排存档; 截止目前,签订合同编号至 2010-871 号,其中桃香名邸签订合同 48 户,C 区签订合同 24 户,南区签订合同 721 户,剩余 78 户为已挂账, 但尚未签订合同的户数。
  4、房屋钥匙领取 在办理客户钥匙领取上与物业公司及部门领导协商, 采取集中交 付物业现场办公、日常交付周四发放钥匙的办公模式,截止 12 月底 办理住户入伙 699 户,并按时与物业公司核对领取情况,对已办手续 未办入住的客户及时督促,保证客户早日入住,使庆丰苑早日成为一 个和谐、人气旺胜的住宅小区,从而达到以“住”促“商”营销效果, 为新一年商铺的预售开个好头。
  5、票据管理 在发票管理上,房款收据齐全后及时开据发票,保证票据填制完 整、核算准确;2010 年全年开据发票近 1000 户,已全部录入明细交 由财务人员核销。部门所用的出入库单据、介绍信、收款收据等均按 财务要求进行开据,并及时核销。
  6、房屋按转押的办理 为保障住户证件的顺利抵押,早日免除公司的担保责任,由公司 为按揭贷款住户代办房屋产权证,截止 12 月底,已办理契税 443 户, 上缴契税税额 1573540 元;办理土地证 240 户,办理房产证 77 户, 已送银行抵押 102 户。鉴于 2010 年以前,庆丰苑南区遗留未办房证 成为目前亟持解决的问题,现有 30 户没有首付款收据,而且合同在 积与票据面积存在误差,需与财务部门配合查询房款交纳情况后,通
知住户上交票据办理手续,提早解决前期遗留问题。
  7、为新项目销售做好前期准备工作 为新项目销售做好前期准备工作 庆丰苑 B17#-B24#楼属于 2010 年新建项目,现已主体三层封顶, 并按进度要求提前办理了销售价格备案登记手续、 开发项目手册申报 手续及预售许可证的审批申报手续。在前期销售上,已于代理公司商 榷,提前进入前期蓄客阶段,摩拳擦掌为来年新项目的开盘发售做好 的全面的准备。
  8、内部接待工作 销售部由原二楼搬至一楼大厅后,客户接待量明显上升,每天平 均接待客户 15 户左右。由于国庆节后契税优惠政策的取消,所以开 据发票、办理契税的客户来访量上占有较大比重。但也有一些与部门 无关的接待占用了有效的工作时间,比如客户购水、购电、交纳采暖 费用等,每天基本会接待 3-5 户。 四、工作中存在的不足 工作中存在的不足
  1、在房源销控上没有及时予以跟进监督,合同审核、台账序时 登记、领取资料核销归档上,不够细化。对售楼部监督的力度不够, 致使未回款项拖欠时间太久。其次,对所售项目的现场实际情况,比 如户型结构、所处位置了解太少。
  2、针对以前年度存档的合同,经过日常对销售台账的查询与梳 理,发现 05-08 年合同有些已遗失,其次以前年度一次性付款客户签 订合同没有备案,而且只给客户一本,其他均在公司留存,给客户办 理房产证带来不便。
  3、05-08 年以前年度有部分按揭贷款住户,因首付款票据不齐
全,或因合同面积与发票面积不附致使房屋产权证未办出,致使客户 对公司的意见很大。
  4、冬季是住户交纳采暖费的高峰期,由于 2010 年供热项目的部 分移交, 至使新交商品房采暖费交纳期限上与多维公司一直未有一个 统一口径,导致新入伙客户对采暖费交纳的起止日期存在异议与争 执。
  5、一楼成为整个公司的首先接待部门,对客户反馈与工程、供 热、物业等部门有关的问题不能及时解决,致使客户投拆。 七、2011 年工作计划 新的一年赋予我们新的期望,同时也担负着新的责任,我们将会 克服不足,发扬优势,将新一年的销售工作做得更好,现将新一年的 计划列示如下:
  1、B17-B24#楼售前准备工作 B17-B24#楼 (
  1)、及时与房管局预售审批人员跟进沟通,提早取回 B17-24# 楼的预售许可证,待预售证取回后,立即与银行落实办理 B17-B24# 楼的项目贷款审批工作,保证销售工作的正常运行 (
  2)、与代理公司协商制定预售项目的销售方案及推广方案, 并与领导敲定售楼部最终的项目导视牌及门头设计方案, 在开盘前做 好系列的形象装饰。 (
  4)、及时与代理公司加强彼此间的对接,针于客户反馈信息 及时予以解决处理,使信息互通更加快捷有效,保证各项销售工作顺 利开展。 (
  5)、在预售前做好移交房源及预留房源的细分审核工作,并
双方签字认可,有利于房源控制及代理费用的明晰核算。
  2、销售方案及推广方案的计划实施 销售方案及推广方案的计划实施 计划 (
  1)根据所售项目的地域特性及针对的客户群做以细分,仍然 以前期蓄客认筹,开盘解筹等方式进行销售,及时督促代理公司做好 前
 

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